Большая База Рефератов - Оценка бизнеса - бесплатно рефераты, скачать рефераты, рефераты на тему

Меню

Поиск

Оценка бизнеса
	2	3	4	1	2	3	4
120	125	130	140	14	12	10	8

Резервный фонд на восстановление (на текущий ремонт).

Величина данной статьи берется в прямой зависимости от ПВД (8%).

6.Управление.

Расходы на управление учитываются независимо от того, кто управляет недвижимостью – сам владелец или управляющий по контракту. Принято определять величину этих расходов в процентах от ДВД (7%).

7.Реклама услуг.

Для сдачи складских помещений в аренду требуется проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, арендных ставок, приходится давать рекламу, проводить поиск арендатора. Такие затраты сейчас в среднем, по экспертным оценкам, составляют $14000 в год для складских комплексов. Для оцениваемого объекта расходы на рекламу составят $14000 в год.

Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться.

8. Обязательное страхование недвижимости.

Эта строка тоже рассчитывается на основе данных прошлых периодов и в пересчете в доллары США составляет 30000 единиц. Предполагается, что данная величина останется неизменной, так как по оцениваемым объектам не планируется в ближайшие три года вводить новые здания или сооружения.

9. Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг:

Таблица 4.8. Оплата услуг сторонних организаций

Услуги организаций

нотариальных, юридических и аудиторских организаций

коммерческих банков

Прочих организаций

10.Прочие расходы. Их величину примем равной 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.

ЧОД равен ДВД минус все операционные расходы. Денежный поток до уплаты налогов - ЧОД минус расходы на обслуживание долга (в нашем примере объект недвижимости не обременен долгосрочными кредитами) минус отчисления на капиталовложения (принимаем эту величину равной 20% ЧОД).

Таблица 4.9. Пример расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Прогноз денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости

Прогнозный период

Постпрогнозный период

Расчет денежного потока

ПВД

8805000

8981100

9160722

9343936

Поправка на недозагрузку

25%

20%

10%

Поправка на недосбор платежей

15%

10%

Прочие доходы

ДВД

5613188

6466392

7832417

8344135

Операционные расходы, в т.ч.

2538493

2677154

2878387

2983173

1.Налоги:

445000

а) налог на землю

57000

б) налог на имущество

388000

2.Коммунальные платежи:

224645

233630,8

242976

252695,1

а)электроэнергия

28677

б)отопление, гор.вода

29907

в)водопровод, канализация

68825

г)уборка территории

97236

3. Оплата труда работников, в т.ч.

134070

140023,5

146274,7

152838,4

а)непосредственно зарплата

94500

99225

104186,3

109395,6

б)отчисления с зарплаты

24570

25798,5

27088,43

28442,85

в)представительские расходы и т.д.

15000

4.Охрана

120000

125000

130000

140000

5. Резервный фонд на восстановление

704400

718488

732857,8

747514,9

6.Управление

392923,1

452647,4

548269,2

584089,5

7.Реклама услуг

14000

12000

10000

8000

8.Обязательное страхование недвижимости

30000

9.Оплата услуг сторонних организаций:

222795

227044,9

231388,6

235828,3

а)юридические и аудиторские услуги

29400

30282

31190,46

32126,17

б)банковские услуги

168395

171762,9

175198,2

178702,1

в)прочие услуги

25000

10.Прочие расходы

280659,4

323319,6

391620,9

417206,8

ЧОД

3074695

3789238

4954030

5360962

Капиталовложения (20% ЧОД)

614939

757847,6

990806

1072192

Обслуживание кредита

Денежный поток (ДП) до уплаты налогов

2459756

3031390

3963224

4288770

Следующий важный этап – расчет стоимости реверсии.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать:

назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

принятием допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

В учебном примере денежный поток в постпрогнозный период капитализируем по ставке 21%. Стоимость реверсии равна: 4288770 : 0,21 = 20422714$

Определение ставки дисконтирования.

Порядок определения ставки дисконтирования соответствует рассмотренному в подразделе 4.1.

Казахстанские оценщики ставку дисконтирования чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула 4.9). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконтирования по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости. Предположим, что, безрисковая ставка составляет 6%, премии за риск вложения в недвижимость и недостаточную ликвидность недвижимости – по 4%, а премия за инвестиционный менеджмент – 2%. Тогда, в соответствии с указанной формулой, ставка дисконтирования составит 16%.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП по формуле:

(4.19)

где: PV – текущая стоимость,

Ci – денежный поток периода t,

it – ставка дисконтирования денежного потока периода t,

TV – стоимость реверсии или остаточная стоимость

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков плюс текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). В нашем примере она составит около 20 000 000.

Контрольные тесты

Какая функция показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита?

1)взнос за амортизацию денежной единицы

2)накопленная сумма единицы;

3)накопление единицы за период;

4)фактор фонда возмещения;

5)текущая стоимость обычного аннуитета;

Какой из стандартов стоимости предполагает наличие у оценщика собственных знаний по поводу оцениваемого объекта?

1) внутренней (фундаментальной)стоимости

2) обоснованной рыночной стоимости;

3) обоснованной стоимости;

4) инвестиционной стоимости;

5) нет правильного ответа

Как называется денежный поток, в котором все суммы равновеликие?

1) аннуитет;

2) актив;

3) пассив;

4) рента;

5) дисконтирование

Что такое аннуитет?

1) денежный поток, в котором все суммы равновеликие;

2) вероятность получения в будущем дохода;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38

Новости

Мои настройки

Наверх