|  Оценка бизнеса |
Решение: Коэффициент капитализации
рассчитывается как сумма ставки дохода на инвестиции 0,12 и фактора фонда
возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен
0,2774097 .
Таблица 4.2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.
|
|
№ п/п
|
Остаток основной суммы капитала на начало
года
|
Общая сумма возмещения
|
в том числе
|
|
% на капитал
|
Возмещение основной суммы
|
|
1
|
10000
|
2774,10
|
1200
|
1574,10
|
|
2
|
8425,90
|
2774,10
|
1011,11
|
1762,99
|
|
3
|
6662,91
|
2774,10
|
799,55
|
1974,55
|
|
4
|
4688,36
|
2774,10
|
562,60
|
2211,50
|
|
5
|
2476,86
|
2774,10
|
297,22
|
2476,88
|
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода
первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование
по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода
по безрисковой ставке
Rk = R + SFF(n,Yб), где (4.16)
Yб - безрисковая ставка процента
Например. Инвестиционный проект
предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет.
Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке
6%. Определить коэффициент капитализации.
Решение: Если норма возврата капитала равна
0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то
коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют
стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько
иначе, поскольку частично возмещение капитала производится за счет перепродажи
недвижимости. а частично за счет текущих доходов.
Например. Прогнозируется продажа объекта
недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на
инвестиции составляет 12%. Требуется определить коэффициент капитализации.
Решение: По методу Ринга норма возврата
капитала равна 10% (50% : 5 лет); Rk = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12
(ставка доходности инвестиций) = 0,22 = 22%.
По методу Инвуда норма возврата капитала
определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери
первоначальной цены недвижимости.
50%-ная потеря ´ 0,1574097 = 0,07887
Rk = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12
(ставка дохода на инвестиции) = 0,19887 = 19,87%.
При падении цены актива, вне зависимости от
того рассчитывается ли норма возврата капитала методом Ринга, Хоскольда, или
Инвуда ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации
Rk > R
Если при вложении инвестиций в недвижимость
инвестор рассчитывает на то, что в будущем цена недвижимости возрастает, то
расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий,
сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или
из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке
капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Например. Требуемая ставка дохода на капитал
равна 12%. Прирост цены недвижимости к концу 5 лет составит 40%.
Решение: В случае повышения стоимости
инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего
вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%
ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть
уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход:
0,4 ´ 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при
12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный
доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
Rk = R - D ´ SFF (n,Y), где (4.17)
D - процент прироста цены актива
Таким образом, если прогнозируется прирост
стоимости актива, то ставка дисконтирования будет больше ставки капитализации.
Rk < R
Метод рыночной экстракции.
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж
и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент
капитализации:
(4.18)
где, ЧОД - чистый операционный доход i-го
объекта-аналога
Vi - цена продажи i-го объекта-аналога
В этом методе нет отдельного учета возврата
капитала и дохода на капитал.
Таблица 4.3. Расчет коэффициента капитализации
Rk методом рыночной выжимки.
|
|
Показатель
|
Объект
|
|
№ 1
|
№ 2
|
№ 3
|
№ 4
|
|
Цена продажи (долл.)
|
120000
|
90000
|
140000
|
75000
|
|
ЧОД (долл.)
|
20750
|
15000
|
25500
|
12000
|
|
Общий коэффициент капитализации
|
0,172
|
0,166
|
0,182
|
0,160
|
|
Среднее значение общего коэффициента
капитализации
|
0,17
|
При всей внешней простоте применения этот
метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и ценам
продаж относится к категории непрозрачной информации.
Данный метод расчета коэффициента
капитализации используется только в условиях устойчивого рынка. При растущем
рынке коэффициент капитализации снижается.
Методы расчета коэффициента капитализации с
присутствием заемных средств раассмотрены ниже.
Таким образом, специфика метода капитализации
доходов заключается в следующем:
в текущую стоимость переводится чистый
операционный доход за один временной период (при условии, что величины будущих
доходов постоянны);
не рассчитывается цена реверсии;
коэффициент капитализации рассчитывается для
недвижимости:
профинансированной собственным капиталом -
методом рыночной выжимки, либо методом определения коэффициента капитализации с
учетом возмещения капитальных затрат;
профинансированной с привлечением заемного
капитала - методом связанных инвестиций.
Преимущества метода прямой капитализации
заключаются в его относительной простоте и удобстве применения для оцненки
объектов, сданных в долгосрочную аренду надежным арендаторам, а также в том,
что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его
применении анализируется с точки зрения соотношения дохода (I) и стоимости (V),
как правило, большое количество сделок с недвижимостью (когда коэффициент
капитализации определяется методом рыночной выжимки).
Недостатки метода прямой капитализации состоят
в том, что
применение его затруднительно, когда
отсутствует информация о рыночных сделках, и не проведен экономический анализ
соотношения дохода и стоимости;
метод не рекомендуется применять, если объект
недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или если объект серьезно
пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной
реконструкции.
4.3. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)
позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных
потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод является
более универсальным, чем метод капитализации доходов. Применяется метод ДДП,
когда:
предполагается, что будущие денежные потоки
будут существенно отличаться от текущих;
существуют данные, позволяющие обосновать
размер этих будущих потоков от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный
характер;
оцениваемая недвижимость – крупный
многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что
построен и вводится (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков
позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода,
состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для применения метода ДДП необходимы
следующие данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая
остаточную стоимость (реверсию) – то есть выручку от продажи объекта
недвижимости в конце срока владения;
ставка дисконтирования;
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода зависит от
объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно
выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков
на более долгий срок.
В международной оценочной практике средняя
величина прогнозного периода 5 – 10 лет, тогда как для российских условий
типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на
который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков,
включая реверсию, требует:
а) тщательного анализа на основе финансовой
отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта
недвижимости, ретроспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка
недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноз доходов и расходов на основе
реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП
рассчитывается несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного
года):
потенциальный валовый доход;
действительный валовый доход;
чистый операционный доход;
денежный поток до уплаты налогов;
денежный поток после уплаты налогов.
Последний уровень дохода используется для
оценки крайне редко, поскольку здесь речь идет о подоходном налоге собственника
(или налоге на прибыль предприятия, если собственник – юридическое лицо),
величина которого, и, соответственно, величина денежного потока зависит и от
других источников дохода.
В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще
всего используются две величины: ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта
в целом, то есть стоимость всего инвестированного капитала безотносительно его
источников; и денежный поток до уплаты налогов (ДПДН) – если требуется оценить
стомость собственного капитала, инвестированного собственником. ДПДН и ЧОД
отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).
ПРОГНОЗ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОТ ЭКСПЛУАТАЦИИ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (складской
комплекс общей площадью 114708 кв. м; отапливаемая площадь 65449 кв.м.,
незастроенная площадь земельного участка 21,88 га)
Длительность прогнозного периода 3 года;
ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации по аренде
складских помещений, темпы роста ставок арендной платы (2%), поправки на
недосбор и недозагрузку по трем годам прогнозного периода и первого года
постпрогнозного периода примем следующие:
Таблица 4.4. Динамика недосбора и
недозагрузки.
|
Недозагрузка
|
Недосбор
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
25%
|
20%
|
10%
|
6%
|
15%
|
10%
|
5%
|
5%
|
РАСХОДЫ:
1.Налоги.
Общая величина налога на землю составит
56992$, округленно 57000$. Предполагается, что величина налога на землю будет
оставаться постоянной в течение прогнозного периода и по его окончании.
2. Налог на имущество (здания, сооружения)
рассчитывается от балансовой стоимости этого имущества (в размере 2%).
Предполагается, что земельные участки застроены наилучшим и эффективным
способом, то есть в прогнозный период не будут строиться новые улучшения.
Размер налога по периодам останется неизменным.
3. Коммунальные платежи.
Размер коммунальных платежей рассчитывается на
основании данных, полученных с аналогичных складских комплексов в пересчете на
доллары США:
Таблица 4.5. Расчет коммунальных услуг
|
электроэнергия - $0,25/кв.м./год;
|
$28677
(114708 * 0,25)
|
|
отопление, горячее водоснабжение - $0,35/кв. м./год;
|
$29907
(65449 * 0,35)
|
|
водопровод, канализация - $0,6/кв. м./год.
|
$68825
(114708 * 0,6)
|
|
уборка помещений и прилегающих территорий - $0,8/кв.м./год и
$250/га/год соответственно
|
$97236
(114708 * 0,8 + 21,88 * 250)
|
|
ИТОГО:
|
$224645
|
Предполагается, что величина коммунальных
платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.
4. Отчисления на оплату труда.
Эти затраты рассчитываются на основе данных
прошлых периодов. Так, заработная плата всего персонала составит 90000$, а
представительские расходы, суточные и подъемные - 15000$. В прогноз
закладываются следующие темпы роста этих статей:
Таблица 4.6. Темпы роста
|
Зарплата
|
5%
|
|
Представительские расходы, суточные и подъемные
|
0
|
5.Охрана.
Крупный складской комплекс требует охраны и
предполагает выделение значительных сумм на организацию такой системы. В эту
статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию
охранных систем и оборудования. В среднем необходимо выделять $10000 в месяц на
охрану одного складского комплекса. Для оцениваемого объекта расходы на охрану
составят $10000*12=$120000 в год.
Предполагается, что расходы на охрану объектов
будут постепенно возрастать.
Таблица 4.7. Динамика изменения расходов на
охрану и рекламу услуг объекта (в тыс.$).
|
ОХРАНА
|
РЕКЛАМА УСЛУГ
|
|
1
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38
|
|
© 2009 Все права защищены.
Наверх