Капитализация представляет собой деление дохода от исполь­зования земельного участка на соответствующую ставку капитали­зации, в результате чего величина дохода превращается в стои­мость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Исполь­зование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ и финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как рет­роспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложе­ния. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расче­тах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди­наковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных, то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод прямой капитализации дохода

Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам, или метод дискон­тированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определе­нии дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определе­нии потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис­пользуется редко. При использовании метода прямой капитализа­ции дохода необходимо определить величину дохода и ставку ка­питализации.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, полу­чаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализа­ции, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

На практике сложилось три подхода к расчету ставки капи­тализации, первоначально разработанных для капитализации зе­мельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это рассмотрение земельного участка как раз­новидности денежного капитала и соответственно производят рас­чет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3%-средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход - расчет ставки капитализации методом куму­лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Алматы. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку - например, процентную ставку банка по валютным вкладам;

региональный риск;

• риск ликвидности- это риск, связанный с возможностью, возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход - метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравниваемых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену прода­жи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам сопоставимых земельных участков.

К ограничениям в использовании метода капитализации отно­сятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных зе­мельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, принося­щих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализа­ция земельной арендной платы. Под арендой понимается пре­доставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или фи­зическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации по­лучают из анализа рыночной информации о ценах продажи участ­ков земли, аналогичных оцениваемому участку или величин аренд­ной платы.

Распределение дохода между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, при­ходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточ­ной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управле­ния, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов до­ход приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований в доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть применен для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода

Экономическое содержание сравнительного подхода

Сравнительный подход широко используется в странах с раз­витым земельным рынком, особенно для оценки свободных зе­мельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Подход основывается на систематизации и сопоставлении ин­формации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Сравнительный подход пред­полагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и ме­стоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплачен­ные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных по­купателей.

 Основные этапы метода сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж включает следующие этапы.

Этап 1. Выявление недавних продаж: сопоставимых объ­ектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оцен­щик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секто­ра, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землеполь­зования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельно­го участка относятся:

·        зонирование и разрешенные варианты землепользования;

·        потребительские свойства земель;

·        местоположение;

·        передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного субъекта для данного сегмента земельного рынка включают:

·        инвестиционную мотивацию;

·        платежеспособность;

·        социально-юридический статус;

·        источники и формы финансирования;

·        предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на:

·        используемые для целей садоводства и огородничества;

·        используемые для ведения личного подсобного хозяйства;

·        используемые для индивидуального жилищного строи­тельства;

·        используемые для строительства гаражей;

·        под объектами коммерческой недвижимости и т.п.

После сегментирования оценщик выявляет недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, собирая информацию о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участ­ков может классифицироваться по однородным группам, исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный ва­риант землепользования, потребительские свойства. Это позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. В мировой практике метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трех не­давних сделок или на текущих ценах шести предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации в целях повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки про­изошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтвер­ждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогич­ные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначе­ние. Для определения возможного использования объекта оценки сле­дует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое ис­пользование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с уча­стками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых уча­стков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отлича­ется от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо вне­сти поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж срав­ниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: "За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?" Когда срав­нимый земельный участок уступает оцениваемому участку, факти­ческая цена продажи первого должна быть увеличена до той вели­чины, за какую он был бы продан, обладая более высокими харак­теристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими про­данными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного уча­стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравне­нии земельных участков обычно рассматривают шесть элементов.

Права собственности. Поправка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи, корректировка на которые отражает не­ типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, когда продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой про­дажи аналогов, определяется,  осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, учитывающая динамику
цен продаж на данный вариант землепользования, и другая – на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособ­ность участков на рынке по физическим, социальным, экономиче­ским и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случа­ях, когда участок расположен на краю района и на него воздейст­вуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необхо­димо провести анализ возможных различий между этими района­ми. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выяв­ляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых зе­мельных участков, наиболее точная корректировка на отличия фи­зических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависи­мость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объеди­нений граждан.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка - 600 дол.
за одну сотку или стоимость жилья - 700 дол. за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:

Цена за I га - при продажах больших массивов земли сель­скохозяйственного или лесного назначения под промышленное ис­пользование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 кв. м - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, к другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38