|  Оценка бизнеса |
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной
цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому
доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный)
доход генерируемый объектом;
б) определить отношение валового
(действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от
оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по
аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Цоб = ПВДо ´ ВРМа == ПВДо ´
()/m
(9.1.)
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.
Например. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в
150000.В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.
9.4.)
Таблица 9.4 Расчет валового рентного
мультипликатора.
|
|
Аналог
|
Цена продажи, $
|
ПВД
|
ВРМ
|
|
А
|
800000 /
|
160000 =
|
5
|
|
В
|
950000 /
|
175000 =
|
5.43
|
|
С
|
650000 /
|
135000 =
|
4.8
|
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 +
4.8) / 3 = 5
Цоб =$150000 * 5 = $750000
ВРМ не корректируют на удобства или другие
различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе
расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых
уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие
недостатки:
*
может применяться только
в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
*
в полной мере не
учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки
и его сопоставимым аналогом;
*
не учитывает также вполне
вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Общий коэффициент капитализации
Основные этапы расчета стоимости
объекта:
Подбор сопоставимых (в т.
ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
Общий усредненный
коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного
дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = ()/m (9.2.)
где Ккап - общий коэффициент капитализации;
ЧОДiа - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.
Далее, вероятная цена продажи
объекта оценки будет определяться формулой:
Цоб = ЧОДо / Ккап= ЧОДо / ()/m (9.3.)
где ЧОДо - чистый операционный доход от
оцениваемого объекта.
Например. Оценивается объект
недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере $50000.
Таблица 9.5. Информация о сделках
купли-продажи
|
|
Аналог
|
Чистый операционный доход, $
|
Продажная цена, $
|
Расчетный Ккап.
|
|
А
|
5000
|
35000
|
-
|
|
В
|
40000
|
500000
|
0,08
|
|
С
|
Доход за истекший год 35000
|
350000
|
-
|
Аналоги А и С не могут быть использованы для расчёта, так как
у первого величина ЧОД не сопоставима с величиной ЧОД оцениваемого объекта, а у
второго вообще указан доход за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого
объекта будет равна:
Цоб = $50000 / 0.08 = $625000 .
Анализ полученных расчётов и итоговое заключение о вероятной цене
объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости.
Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости
является анализ произведённых расчётов с целью получения итоговой величины
стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1.
Тщательно проверить
использованные для расчёта данные по сопоставимым продажам и их скорректированные
величины.
2.
Провести согласование
скорректированных величин сопоставимых продаж путём расчёта средневзвешенной
(среднеарифметической) величины.
Каждой скорректированной величине сопоставимой продажи произвольно
присваивается условный удельный вес в процентах, так чтобы сумма удельных весов
составляла 100%. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен
тех отобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величина
поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов
корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с
оцениваемым объектом. Затем скорректированные величины продаж умножаются на
свои удельные веса, и полученные результаты суммируются.
Расчёт среднеарифметической величины оправдан в том случае,
если:
·
количество отобранных
аналогов минимально;
·
величины их
скорректированных цен достаточно близки.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в
большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта,
которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
3. В тех случаях, когда один из сопоставимых объектов продаж
существенно ближе к объекту оценки, чем остальные (минимальное число
корректировок и абсолютная величина суммарной корректировки), оценщик может
выбрать его стоимость в качестве базовой для определения стоимости объекта
оценки, не проводя взвешивания.
Например. Анализ трех сопоставимых продаж и последующее
внесение корректировок и “взвешивания” позволил вывести итоговую цену в
528000$ (табл. 9.6.).
Таблица
9.6. Выведение итоговой цены
|
Объект
|
Скорректированная цена, $
|
Веса
|
Взвешенная цена,$
|
|
А
|
573234
|
40%
|
229294
|
|
В
|
642143
|
10%
|
64214
|
|
С
|
468673
|
50%
|
234337
|
|
Средне-взвешенная
|
527845
|
|
|
|
ИТОГОВАЯ
|
528000
|
|
|
Контрольные вопросы:
1.
Какие основные единицы
сравнения используются в сравнительном подходе?
2.
Назовите основные критерии
применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?
3.
Возможна ли корректировка
элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании
его стоимости с помощью сравнительного подхода?
4.
Чем отличаются
количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при
применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь
качественных методов применения корректировок?
5.
Какое количество
сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации
метода анализа парных данных в сравнительном подходе?
6.
Какими достоинствами и недостатками
обладает метод валового рентного мультипликатора?
7.
Какие основные
статистические характеристики используются при подготовке исходных рыночных
данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов
недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости
оцениваемого объекта недвижимости в сравнительном подходе?
8.
Дисконтирование и
приведение притока средств от инвестиции к текущей стоимости по заранее
определенной ставке дисконта
1)Чистая текущая стоимость (NPV)
2)Общая ставка дохода (OAR)
3)Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR)
4)Чистый располагаемый доход (NSI)
5)Валовой рентный мультипликатор (GRM)
9. Вид дохода облагаемый налогом по обычным ставкам и может достигать
70% для частных лиц
1)Обычный доход
2)Доход от продажи долгосрочных капитальных активов
3)Налогооблагаемый доход
4)Доход от пассивной деятельности
5)Доход от перепродажи
10.Если стоимость купленных с использованием кредитов активов не
повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам, левередж
является
1)«отрицательным»
2)«нейтральным»
Глава 10 Оценка стоимости машин и оборудования
10.1 Основные понятия оценки машин и
оборудования
В настоящее время все более возрастает роль заключений
об оценке имущественных прав, выполненных независимыми оценочными компаниями,
при принятии собственниками либо менеджерами компаний различных управленческих
решений в отношении основных средств (ОС) предприятия. Одним из трудных
вопросов стоимостных оценок ОС является анализ влияния стоимости машин и
оборудования на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистых
активов и другие показатели финансово-экономической деятельности предприятия.
Машины и оборудование (М и О) большинства предприятий
сильно изношены. Значительная часть М и О по бухгалтерским данным имеет
100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет
рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского
износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального
и (или) экономического устаревания.
При большом количестве единиц машин и оборудования на
предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на
крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных
единиц, так и групп М и О (что гораздо чаще), а также всего парка машин и
оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную
дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости
после значительных дат (например, после дефолта и т. д.).
При этом собственник либо управляющий, как правило,
имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных ОС, групп, либо всех
фондов целиком. Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке -
понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью.
В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить
выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствий
на пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечня
исходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначной
идентификации объекта оценки.
Еще недалеко то время, когда вторичного рынка
имущества практически не существовало, впрочем, как и первичного. После
приобретения по разнарядке оборудования, оно, как правило, оседало у своего
первого же владельца вплоть до списания. В редких случаях происходила смена
владельца (так же, как и при его приобретении, осуществлявшаяся по распоряжению
"сверху"). Оборудование передавалось безвозмездно "с баланса на
баланс", в лучшем случае оно продавалось по фиксированной расчетной цене -
остаточной стоимости.
В настоящее время можно смело утверждать, что
имущественный рынок, первичный и вторичный, действует и оборудование на нем
является наиболее распространенным и активным товаром. Появился рынок -
появилась потребность в оценке. Оценка в свою очередь выдвинула требования в
четкой идентификации объектов оценки. Идентификация - это выявление технических
характеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе)
основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для
расчетов стоимости объектов (табл. 10.1). Учитывая большое разнообразие и
количество единиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия,
очевидно, что эта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в
процессе оценки.
Таблица 10.1- Перечень исходных данных, используемых в
различных методах оценки оборудования
|
1
|
Однородный объект (аналог)
|
28
|
Среднемесячная заработная плата в
промышленности на исходный момент
|
|
2
|
Цена однородного объекта (аналога)
|
29
|
Среднемесячная зарплата в промышленности на
дату оценки
|
|
3
|
Масса однородного объекта (аналога)
|
30
|
Собственные затраты производителя по сборке
объекта из частей
|
|
4
|
Рентабельность однородного объекта (аналога)
|
31
|
Группы сложности оцениваемых объектов или
его составных частей
|
|
5
|
Объем однородного объекта (аналога)
|
32
|
Количество узлов в оцениваемом объекте
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38
|
|
© 2009 Все права защищены.
Наверх