|  Оценка бизнеса |
Наиболее распространенный способ определения
структуры платежа по кредиту заключается в том, что из него вычитается процент,
подлежащий выплате в данный период, а оставшаяся часть платежа считается равной
выплате основной суммы кредита.
Предположим, что Bal(k) - это остаток по кредиту после того, как в конце периода k был произведен очередной платеж. Начальная сумма кредита Bal(0)=PV. В конце первого периода должен быть
выплачен процент по кредиту в сумме, равной i*PV=i Bal(0). Если из периодичного платежа PMT вычесть процентные выплаты iBal(0), то получим
часть платежа, идущую на погашение основной суммы долга. Новый остаток по
кредиту на конец первого периода (начало второго периода) будет равен
первоначальному остатку за вычетом выплат основной суммы долга, т. е. Bal(1)= Bal(0)-(PMT-i Bal(0)). В целом, процент, который должен быть выплачен по кредиту в конце
периода k, равен i Bal(k-1), поэтому за период k основной долг уменьшится
на следующую величину:
PR(k)=PMT-i Bal(k-1)
Где PR (k) – выплата основной суммы долга за
период k
Новый остаток в конце периода k будет равен:
Bal(k)= Bal(k-1)-PR(k)= Bal(k-1)-(PMT-i Bal(k-1))
Последний платеж в конце периода n
сведет остаток долга к нулю, т. е. PR(n)= Bal(n-1) и Bal(n)=0.
Расчет структуры периодического платежа обычно проводится
в следующей форме:
ТАБЛИЦА
АМОРТИЗАЦИИ/ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА
|
|
Период
|
Остаток на начало периода
|
Платеж
|
Выплаты процента
|
Выплаты основной суммы долга
|
Остаток на конец периода
|
|
1
|
PV
|
PMT
|
iPV
|
PMT-iPV
|
Bal(1)
|
|
2
|
Bal(1)
|
PMT
|
i Bal(1)
|
PMT-i Bal(1)
|
Bal(2)
|
|
...
|
...
|
...
|
...
|
...
|
...
|
|
n-1
|
Bal(n-2)
|
PMT
|
i Bal(n-2)
|
PMT-i Bal(n-2)
|
Bal(n-1)
|
|
n
|
Bal(n-1)
|
PMT
|
i Bal(n-2)
|
PMT-i Bal(n-1)
|
0
|
Вопросы для
контроля
7. Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100.000 долл. при
12% годовых ? Выплата производится раз в год, срок погашения кредита 25 лет.
Решение:
100.000*0,1275=12750
8. Рассчитать ежемесячные платежи в погашение кредита, предоставленного
в сумме 2.500.000 тенге. на два года при номинальной годовой ставке 96%.
Решение:
n=2*12=24
i=96:12=8
0,094978*2500=237.445
9. Каким должен быть ежегодный платеж в погашение 1000-долларового кредита,
предоставленного под 10% годовых на четыре года? Составьте график амортизации.
Решение:
1000*0,3154708=315,4708
|
|
Период
|
Остаток на начало периода
|
Платеж
|
Выплаты процента
|
Выплаты основной суммы долга
|
Остаток на конец периода
|
|
1.
|
1000
|
315,4708
|
100
|
215,4708
|
784,5292
|
|
2.
|
784,5292
|
315,4708
|
78,45,92
|
237,0179
|
547,5113
|
|
3.
|
547,5113
|
315,4708
|
54,75113
|
260,7197
|
286,7916
|
|
4.
|
286,7916
|
315,4708
|
28,67916
|
286,7916
|
0
|
2.5. Накопление единицы на период (будущая стоимость
аннуитета)
Предположим, что вместо рассмотрения текущей
стоимости серии равновеликих платежей, нужно знать будущую стоимость, которая
должна быть получена в конце периода n за счет внесения равных платежей через
промежутки времени t=1, 2, ..., n. Данная практика депонирования равных взносов
на протяжении серии временных периодов и накопления их до определенной будущей
суммы, называется формированием “фонда возмещения”. Каждая денежная сумма,
положенная на соответствующий счет, будет в течение n периодов накапливаться в
будущую стоимость, а сумма этих будущих стоимостей и будет общей накопленной
стоимостью фонда возмещения. Если каждый платеж в фонд равен единице, то общая
будущая сумма называется накоплением единицы за период и обозначается
s(n,i).
Поскольку формула накопления единицы за период
просто обозначает текущую стоимость единичного аннуитета как будущую стоимость
в конце периода n, то мы получаем:
В таблице данный фактор показан в колонке 2.
Рисунок иллюстрирует
накопление искомой будущей стоимости аннуитета s (n,i) в момент времени n,
складывающейся из отдельных аннуитетных платежей, каждый из которых равен 1.
Вопросы
для контроля
10. Молодожены
накапливают деньги для первоначального взноса за дом. Если в конце каждого
месяца они будут вносить 100 долл. на банковский счет, приносящий 10% годовых
при ежемесячном начислении процентов, то сколько средств у них будет через пять
лет?
Ответ: 100*77,437072=7743,7072
11. На сберегательный депозит в банке под 9% годовых с ежемесячным
начислением процентов в начале каждого месяца вносится по 1500 долл.
Определить, какая сумма будет на счету к концу четвертого месяца.
Ответ: 4,022556*1500=6034
2.6. Фактор фонда возмещения
Фактор фонда возмещения определяет величину
аннуитетного платежа, необходимого для получения заданной будущей стоимости.
Эта функция является обратной функции накопления единицы за период. Для
получения обратной функции нам известна необходимая стоимость накопленного фонда
FV в конце периода n; мы рассчитываем величину периодического платежа PMT для
накопления фонда возмещения за периоды 1, 2, ..., n до желаемой величины,
равной FV. Этот платеж называется фактором фонда возмещения и обозначается SFF:
Фактор фонда возмещения SFF
“дисконтирует” будущую стоимость фонда возмещения FV
обратно в серию равновеликих платежей. Если в конце периода n вы ожидаете получить сумму, равную единице, то это будет эквивалентно
получению серии равных платежей SFF=s(n,i) за периоды 1, 2, ..., n.
В таблице данный фактор показан в колонке 3.
Вопросы
для контроля
12. Какую одинаковую сумму необходимо ежегодно в течение пяти лет
откладывать в банк, начисляющий 10% годовых, чтобы купить квартиру за 300 тыс.
долл.?
Ответ:
0,1637975*300.000=49139,25
13. Господин Каймакбаев Д. предполагает через пять лет купить гараж за
16 000 тыс. тенге. Какую сумму необходимо в конце каждого года откладывать в
банк под 10%, если первоначальный взнос составил 4000 тыс. тенге.?
Ответ:
1. 4000*1,611051=6442040
2. 16.000.000-6442040=9557690
3. 9557690*0,1637975= ?
2.7. Взаимосвязь между различными функциями
Расчет факторов всех шести функций основан на использовании базовой
формулы сложного процента. Главным условием, обеспечивающим математическую
взаимосвязь между функциями, является предположение, что начисленный процент не
снимается с депозитного счета и капитализируется.
|
Основная функция
|
Обратная функция
|
|
Будущая стоимость единицы (колонка 1)
|
Текущая стоимость единицы (кол. 4)
PV=1/ (1+i)^n
|
|
Накопление единицы за период (будущая стоимость
аннуитета) (кол. 5)
|
Фактор фонда возмещения (кол. 2)
|
|
Текущая стоимость аннуитета (кол. 5)
|
Взнос на амортизацию единицы (кол. 6)
|
Сумма фактора фонда возмещения (кол. 3) и ставки
периодического процента равна взносу на амортизацию единицы (кол. 6). Это
соотношение показывает, что взнос на амортизацию единицы является суммой двух
элементов: доход на инвестиции и возврат инвестированных средств. Рассчитывая
платежи по кредиту на основе взноса на амортизацию единицы, заемщики
выплачивают в течение срока кредита основную сумму плюс процент. В том же
случае, когда выплачивается лишь процент, однако основная сумма долга не
погашается вплоть до истечения срока кредита, заемщик может вносить в каждый
период на отдельный счет определенную сумму рассчитанную по фактору фонда
возмещения. С учетом того, что фонд возмещения приносит процент по той же ставке,
что и полученный кредит, по окончании срока последнего остаток фонда возмещения
может быть использован для погашения остатка задолженности.
Взнос на амортизацию единицы (кол. 6) соотносится со
ставкой процента таким образом, что взнос должен всегда превышать периодическую
ставку процента вне зависимости от срока кредита. В том случае, если каждый
платеж по кредиту не превышает обязательный периодический процент, кредит не
будет погашен периодическими платежами.
Аналогично текущая стоимость обычного аннуитета
(кол. 5) никогда не может превысить фактор, равный частному от деления денежной
единицы на периодическую ставку процента.
Контрольные тесты:
1. Какая функция показывает равновеликий периодический
платеж, необходимый для полной амортизации кредита?
1)
взнос за амортизацию
денежной единицы
2)
накопленная сумма единицы;
3)
накопление единицы за
период;
4)
фактор фонда возмещения;
5)
текущая стоимость обычного
аннуитета;
2. Как называется денежный поток, в котором все суммы
равновеликие?
1)
аннуитет;
2)
актив;
3)
пассив;
4)
рента;
5)
дисконтирование
3.Что такое аннуитет?
1)
денежный поток, в котором
все суммы равновеликие;
2)
вероятность получения в
будущем дохода;
3)
денежный поток, в котором
все суммы различаются по величине;
4)
денежный поток, в котором
все суммы возникают через равновеликие отрезки времени;
5)
процентное соотношение
между денежным потоком и чистым доходом.
4. Что такое ликвидность?
1)
возможность быстрого
превращения активов предприятия в денежные средства;
2)
обеспеченность запасов и
затрат собственными источниками;
3)
количество оборотов
дебиторской задолженности за год;
4)
эффективность
хозяйственной деятельности предприятия;
5)
соотношение между
собственными и заемными средствами.
5. Укажите единственно верное утверждение о
дисконтировании.-
1)
позволяет рассчитать
настоящую(приведенную) стоимость при заданном периоде, процентной ставке и
конкретной сумме;
2)
сумма, возникающая в
определенной хронологической последовательности;
3)
вероятность получения в
будущем дохода;
4)
доход, получаемый ежегодно
при вложении капитала;
Глава 3. Технология оценки стоимости
предприятия
Процесс оценки – это последовательность действий,
выполняемых в ходе определения стоимости. Оценка стоимости бизнеса – сложный и
трудоёмкий процесс, состоящий из нескольких этапов. Его можно разделить на
следующие стадии:
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение
договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Применение трёх подходов к оценке объекта.
5. Согласование результатов, полученных с помощью
различных подходов.
6. Подготовка отчёта и заключения об оценке.
Рассмотрим основные и наиболее важные этапы проведения
оценки недвижимости. Соблюдение всех необходимых условий процесса оценки
приводит к наилучшим результатам.
1 Этап. Определение проблемы. Задача оценки объекта
недвижимости определяется четырьмя составляющими, к числу которых относятся
идентификация объекта или объектов, которые подлежат оценке; определение
оцениваемых прав собственности; определение цели проведения оценки; установление
даты, на которую производится оценка.
1. Идентификация объекта недвижимости. При
идентификации объекта недвижимости указываются его наименование,
инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические
характеристики.
2. Выявление предмета оценки. Важнейший момент при
осуществлении оценки объекта недвижимости – выявление предмета оценки, то есть
того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость
или некоторые имущественные права.
3. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент
времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов
недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на
недвижимость в зависимости от времени года. Причём изменения в короткие промежутки
времени могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого
начала дату оценки. Это может быть дата его осмотра, дата судебного
разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса.
Дата оценки стоимости объекта важна также при
использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого
объекта сравнивается с данными сопоставимых сделок. Используя данные по
сопоставимым объектам, важно знать дату их оценки. В случае если оценка объекта
недвижимости производится в связи с судебным разбирательством, например в связи
с неплатёжеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38
|
© 2009 Все права защищены.
Наверх