Цена за один фронтальный метр часто
применяется при оценке земли,
предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость
земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.
Цена за лот - цена
за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой
жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и
форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами
или опасностью паводков.
Цена за единицу
плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность
застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к
тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами
зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства
единиц жилья.
При использовании
метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя
стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных
участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного
ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу
сравнения. Вели по какой-либо однородной группе земельных участков имеется
мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и
целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется
в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но
относительно схожи по другим параметрам.
При правильном
применении методы типичного (стандартного) участка и единицы сравнения
должны давать приблизительно одинаковые оценки земельных участков.
Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит
подход сравнения продаж, которой позволяет учесть различия по элементам
сравнения.
Преимуществом метода
единицы сравнения является его относительная простота и легкость. Особенно
широко метод используется при освоении новых земельных массивов и стандартной
застройке.
Этап 4. Анализ
приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости
оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены
отобранных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой
оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней
арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.
Для получения более точного результата берется формула средневзвешенной
величины.
Для определения
рыночной стоимости земельного участка рассматривают следующую
информацию:
1. титул
собственности и регистрационные данные по земельному участку,
сервитуты;
2. категорию
земель, в границах которых расположен земельный участок;
3. физические
характеристики участка;
4. данные о
взаимосвязи участка с окружением;
5. экономические
факторы, характеризующие участок.
Источниками таких
данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и
органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками:
риелторские фирмы, специализирующиеся
на сделках с недвижимостью; ипотечные кредитные
организации;/оценочные фирмы; периодическая печать и другие источник. При этом
необходимо меть в виду, что публикуемые
в периодической печати цены на продаваемые земельные участки - это цены продавца, которые выше фактических
цен сделок.
Оценка методом
сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется
достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Как показывает
практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в
условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах
сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях
экономических условий.
Оценка земельного
участка при недостаточном количестве продаж
Когда продаж
незастроенных земельных участков недостаточно для использования
метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным менее надежным
способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа
исходной информации и определенного опыта оценщика.
Метод переноса (или
соотнесения), который предполагает, что для каждого типа застройки земельного
участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и
стоимостью улучшений.
Метод переноса
основан на установлении соотношения между стоимостью земли и
стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта
недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного
участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности
существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.
Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной
производительности.
Если в районе оценки
нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно
подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и
незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между
стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его
переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в
районе, где производится оценка.
Оценка земельного
участка на основе затратного подхода
Экономическое
содержание и основные этапы метода изъятия
Затратный подход к
оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор,
проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму,
чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и
возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в
приемлемый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия,
метод определения затрат на освоение и оценку по затратам на
инфраструктуру.
Метод изъятия (извлечения) определяет
рыночную стоимость собственно земельного
участка как разницу между рыночной стоимостью
всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями, и
восстановительной стоимостью улучшений, за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка
основывается на технике остатка для земли.
Основные этапы оценки
земельного участка методом изъятия.
Первый этап.
Определение рыночной стоимости земельного участка с
улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не
хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо
цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости аналогичных
объектов недвижимости (жилого дома, офисного, торгового или складского здания,
коттеджа и т.п.).
Второй этап. Расчет
восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем,
которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной
стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость
воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта
с использованием тех же строительных материалов, по той же панировке, но в
текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно
или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.
Стоимость замещения -
это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта в той же
полезности, но с использованием современных оборудования,
материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется
издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения -
издержками на создание современного объекта-аналога.
Затраты на
строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных
издержек и прибыли предпринимателя.
Прямые издержки - это
расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают:
стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату
рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость
временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные
расходы подрядчика.
Косвенные издержки -
это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса
строительства. К ним относятся: затраты на проектирование,
подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод
земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые
платежи.
Прибыль
предпринимателя - это денежное вознаграждение, которое ожидает
получить предприниматель в виде премии за использование своего
капитала, инвестированного в строительный проект.
Третий этап. Определение
величины физического, функционального и внешнего износа зданий и
сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Под физическим
износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате
физического разрушения, то есть потери их элементами своих
первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием
эксплуатационных или природных факторов.
Функциональный износ
- это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным
требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он
происходит под воздействием научно-технического прогресса в области
архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом
инженерном обеспечении и т.п.
Внешний износ
вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или
сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и
сооружений в результате негативных изменений в области земельного
законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района
местоположения и др.
Физический и
функциональный износ делится на устранимый и неустранимый,
внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды
износа образуют накопленный износ здания или сооружения.
Четвертый этап.
Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины
накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на
дату оценки.
Пятый этап.
Определение рыночной стоимости собственно земельного участка
путем изъятия (вычитания) из рыночной стоимости объекта недвижимости в целом
(жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения, коттеджа)
остаточной (фактической) стоимости строений.
Для более точной
оценки стоимости земельных участков методом изъятия целесообразно использовать
данные по нескольким однотипным объектам недвижимости, которые необходимо скорректировать
на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.
При проведении всех
расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и
привести стоимость всех затрат на дату оценки.
Достоинством метода
изъятия являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов.
Он широко применяется при определении лучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный
метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в
случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с
аналогичными незастроенными земельными участками.
Метод изъятия приводит
к объективным результатам, если можно точно оценить величины
восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их
совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на
соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Ограниченность
метода изъятия заключается в том, что он может дать необъективную оценку
стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10-15 лет,
поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта
недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает.
Притом в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость
затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости
воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли,
приходящейся на оцениваемый земельный участок.
Метод определения
затрат на освоение
К затратному подходу
относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным
образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость
земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки,
которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все
издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость
неосвоенной земли.
Метод определения
затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным
использованием является разделение земельного массива на отдельные
участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко
распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию
земли. Проблема Определения стоимости земли, предназначенной для
разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и
применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения
земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. На
застройку жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.
Этапы применения
метода определения затрат на освоение.
Первый этап.
Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и
физических возможностей, а также экономической целесообразности. В первую
очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать
рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.
Второй этап. Расчет
стоимости освоенных участков.
Данный расчет
осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые
недавно были аналогичным образом освоены, или методом сопоставимых продаж.
Третий этап. Расчет
всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки
земельных участков.
Затраты на освоение
включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке
земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и
коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования,
прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.
Четвертый этап.
Вычет затрат на освоение и вычет предпринимательской прибыли из предполагаемой
выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от
продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом
сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из
цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на
освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую прибыль.
Пятый этап.
Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу; выбор ставки
дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом
предполагаемого освоения и продажи; дисконтирование чистого дохода от
продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для
получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Оценка земли исходя
из затрат на воспроизводство инфраструктуры
Для земель поселений
оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К
таким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержки на
создание и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения,
электроснабжения газоснабжения, телефонизации, строительство улично-дорожной
сети и объектов социально-культурного назначения. При оценке земель населенных
пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство
улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или
поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный
участок.
Глава 8. Виды недвижимого
имущества и его оценка
8.1. Понятие и признаки
недвижимости.
Употребляя термин
"недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В
действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью
недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического
развития страны, сложившимся историческими традициями и другими
условиями.
Понятие недвижимости не сводится только
к дефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а является
синтезом, суммой знаний о предмете. У нас, как и в других странах мира,
недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов
(вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом
Республики Казахстан к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно
связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно). В то же время казахстанское законодательство
включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи
(воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические
объекты), это связано с целесообразностью распространения на них специального
правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов,
называемых "имущественный комплекс" (табл.8.1).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38
|