Меню
Поиск



рефераты скачать Инвестиционный проект "Складской комплекс"

Интересным может быть и привлечение инвестиционных ресурсов методом проектного финансирования, которое можно охарактеризовать как финансирование инвестиционных проектов, когда сам проект является способом обслуживания долговых обязательств, то есть за предоставление финансирования предоставляется право на участие в разделе результатов реализации проекта.

Как разновидность торгово-комиссионной операции, сочетающейся с кредитованием оборотного капитала, возможен факторинг (продажа дебиторской задолженности).

Правильное определение цены собственного капитала является важным моментом при финансировании инвестиционного проекта за счёт заёмного капитала и собственных средств.

Подробный обзор вышеперечисленных вопросов выходит за рамки настоящей работы. Поэтому кратко остановимся на вопросах лизинга.

В рамках западного подхода размер лизинговых платежей может быть постоянным, когда осуществляемые в соответствии с условиями договора лизинга платежи равны между собой, и изменяющимся во времени [56].

Для расчёта постоянных лизинговых платежей (ЛП) используется формула:

ЛП = СПЛ х А,

где СПЛ - стоимость предмета лизинга (первоначальная стоимость);

А - коэффициент рассрочки для постоянных рент, определяемый по формуле:

А = i/1 – (1 + i)– n,

где n - общее число платежей по договору лизинга.

i - процентная ставка, определяемая в зависимости от периодичности платежей, включает в себя плату за пользование предметом лизинговой сделки (вознаграждение лизингодателю, плату за дополнительные услуги и другое).

Согласно Методическим рекомендациям по расчёту лизинговых платежей, одобренных Министерством экономики и Министерством финансов РФ в 1996г., разработанных и дополненных на основе [48], сумма лизинговых платежей рассчитывается по формуле:

ЛП = АО + ПК + ДУ + ВЛ + НДС,

где АО – амортизационные отчисления;

ПК – плата за используемые кредитные ресурсы, возмещаемая лизингодателю;

ДУ – сумма возмещаемых лизингодателю дополнительных услуг;

ВЛ – комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставленное по договору лизинга имущество.

Пример:

Компания рассматривает возможность приобретения холодильного и климатического оборудования стоимостью $600,000 по договору финансового лизинга.

Требуется рассчитать по западной методике предполагаемые лизинговые платежи, если по условиям договора лизинга известно, что они постоянны во времени и будут уплачиваться в конце каждого года. При этом годовая процентная ставка установлена лизингодателем в 10%, а срок договора равен 5 годам.

Определим: 1) коэффициент рассрочки для постоянной ренты:

А = i/1 - (1 + i)– n = 0,1/1 – 1/1,15 = 0,2638;

2) годовой размер лизингового платежа:

ЛП = СПЛ х А = 600,000 х 0,2638 = $158 280

3) сумму выплат по договору лизинга за 5 лет:

158 280 х 5 = $791 400

Вывод: совокупные выплаты по договору лизинга составят $791 400. Разница между совокупными выплатами и первоначальной стоимостью оборудования, передаваемого по договору лизинга, составляет $191 400, что отражает стоимость лизинговой сделки для лизингополучателя. Из приведенного простого примера видно как компания, выигрывая в сроках (схеме) платежей и их годовых размерах, платит за тот же товар (оборудование) в конечном счёте, большую сумму, чем при полной оплате сразу. Выбор условий покупки остаётся за компанией-покупателем.

Для рассматриваемого в настоящей работе инвестиционного проекта может возникнуть вопрос о получении необходимого ей оборудования на основе аренды и вообще использовать аренду как механизм привлечения инвестиционных ресурсов. Такая инвестиционная политика предприятия возможна, надо только заметить, что есть отличия лизинга от традиционной аренды, которые состоят в следующем:

·  при заключении лизинговой сделки в отличие от арендной сделки предметом договора не могут быть земельные участки и другие природные объекты;

·  на лизингополучателя, помимо традиционных обязанностей арендатора, возлагаются обязанности покупателя, связанные с приобретением имущества, страхованием, техническим обслуживанием, ремонтом;

·  по завершению договора лизинга предмет лизинга может переходить в собственность лизингополучателя по остаточной стоимости (при оперативном лизинге такой переход возможен на основе договора купли-продажи).

Необходимо отметить, что составные элементы лизингового и арендного платежа также имеют отличия. Арендная плата, как правило, состоит из следующих частей:

Ап = А0 + Ни + П,

где Ап - арендная плата; А0 – стоимость арендованного имущества;

Ни - налог на имущество;

П  - прибыль.

Величина прибыли обычно определяется в процентном отношении к стоимости арендованного имущества. Необходимо иметь в виду, что с арендного платежа взимается налог на добавленную стоимость.

Капитальное бюджетирование (capital budgeting) занимает центральное место в оценке финансовой состоятельности проектов. В ходе оценки сопоставляют ожидаемые затраты и возможные выгоды, которые можно рассматривать в качестве источников денежных средств (оттоки и притоки), и получают, как известно, представление о потоках денежных средств (cash flow), что отражают таблицы Приложения 3.1 и 3.2.


Табл. 3.1

 

 

Выгоды

Затраты

Средства от продажи устаревших фондов

Расходы на приобретение, не обязательно по покупной цене

Экономия издержек благодаря замене устаревших фондов

Ежегодные издержки производственной деятельности и текущие эксплуатационные расходы

Новые амортизационные отчисления, условно-денежные (номинальные) расходы

Убытки от потери амортизационных отчислений при продаже списанных фондов

Льготы по налогообложению

Налоги на доходы от продажи устаревших фондов; рост налогов вследствие роста прибыльности

Дополнительный доход, полученный благодаря инвестированию

Потеря дохода от проданных устаревших фондов

Ликвидационная стоимость

Капитальный ремонт


Табл. 3.2

 

 

Вид деятельности

Выгоды (приток)

Затраты (отток)

Инвестиционная

Продажа активов.

Поступления за счёт уменьшения оборотного капитала

Капитальные вложения.

Затраты на пуско-наладочные работы.

Ликвидационные затраты в конце проекта.

Затраты на увеличение оборотного капитала. Средства, вложенные в дополнительные фонды

Операционная

Выручка от реализации.

Прочие и внереализационные доходы, в том числе поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды

Производственные издержки.

Налоги.


Финансовая

Вложения собственного (акционерного) капитала.

Привлечение средств: субсидий, дотаций, заемных средств, в том числе и за счёт выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг

Затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг.

Выплата дивидендов.


ПРИЛОЖЕНИЕ 4


Пример. Пусть известно, что земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий, а площадь здания 3000 кв.м. При требуемой ставке дохода kкап 1 = 25,86% надо определить инвестиционную стоимость земельного участка с учётом наилучшего и наиболее эффективного использования, применив метод остатка для земли.

Из условий постановки задачи признаётся, что участок экономически целесообразно осваивать. Предположим, что ожидания инвестора одинаковы для любой стратегии при равновесном развитии рынка и в качестве альтернативных вариантов рассмотрим строительство офисного центра, складского или торгового комплекса.

Определим чистый операционный доход (табл.4.2), исходя из допущений (табл. 4.1). Метод прямой капитализации (метод Ринга) в случае принятых допущений даст одинаковые изменения коэффициента капитализации для всех вариантов, например, при сроке экономической жизни объектов в 50 лет g= 0,02, а kкап = kкап 1 + g = 0,02786.

Распределение чистого операционного дохода между землёй и зданиями (улучшениями) даёт возможность сопоставить рассматриваемые варианты (стратегии) застройки и рекомендовать лучший вариант для реализации (табл. 4.3).

Табл. 4.1

Вариант

застройки

Ставка арендной платы, $/м2/год

Потери от недозагрузки, %

Эксплуатационные расходы

(% от ДВД)

Стоимость строительства, $/1м2

Склад

100

5

5

300

Офис

500

10

35

1 200

Торговое помещение

 

400

 

15

 

30

 

1 000


Табл. 4.2

Вариант

застройки

Потенциальный валовый доход, $

Действительный валовый доход, $

Эксплуатационные расходы, $

Чистый операционный доход, $

Склад

300 000

285 000

14 250

270 750

Офис

1 500 000

1 350 000

472 500

877 500

Торговое помещение

 

1 200 000

 

1 020 000

 

306 000

 

714 000


Табл. 4.3

Вариант

застройки

Стоимость объекта, $ А

Стоимость строительства, $

Доход, относимый к улучшениям, $

Стоимость земли, $

Склад

1 630 813

900 000

D = А*0,02786 = 45 434

-56 250

ЧОД – D = 225 316

Офис

4 387 500

3 600 000

545 000

787 500

Торговое помещение

 

3 570

 

3 000 000

 

699 000

 

570 000

Вывод: лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офиса. Инвестиционная стоимость земельного участка с учётом лучшего эффективного использования может составить более $500 000, что приводит к расчётной стоимости земельного участка в 250 соток ~ $2 000 за сотку (и выше).

Из сравнения данных таблиц, очевидно, что в стоимостном выражении вариант 1 проигрывает, что, вообще говоря, и следовало ожидать. Но его выбор может быть правомерен, так как он требует значительно меньших первоначальных вложений.


[1] Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Анализ бухгалтерской отчетности. - М.: НКЦ Дис, 1998. – Ч.2.6. - Стр. 79-92.

[2]Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения. Учебник. - М.: Дело, 2001.

[3] на основании исследований выполненных ЦНИИЭПжилища и ЦНИИПградостроительства (см. «Размеры затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство в микрорайоне, жилом районе и городе», «Сборник укрупнённых показателей затрат и нормативов по комплексной застройке жилых микрорайонов»).

[4]  там же и данные нормативной и справочной литературы по градостроительству [9].

[5] Структурное подразделение ООН по содействию промышленному развитию

[6] Беренс В., Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: Интерэксперт, 1995.


Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19




Новости
Мои настройки


   рефераты скачать  Наверх  рефераты скачать  

© 2009 Все права защищены.