Между тем, основная перечисленная масса зданий и сооружений введена в эксплуатацию с 1974 по 1989 год. Состояние объектов и инженерных систем - плохое (физический износ). Специалисты полагают средний износ объектов 65%. Экономический износ характеризуется несоответствием планировок, отделки, инженерных подсистем современным требованиям (качество, энергосбережение, экология, безопасность и т. п.). Часто в муниципальном имуществе наблюдается отсутствие правоустанавливающей и инженерной документации.

Принятие целевой программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» и разработка маркетинговой стратегии на основе мониторинга рынка недвижимости Пушкинского района МО позволит повысить социальную и экономическую эффективность муниципальной недвижимости.

Совершенствование процесса операций с муниципальной недвижимостью: упрощение согласования, утверждения, регистрации - создаст благоприятный климат для увеличения инвестиций в недвижимость. Обеспечит оптимальной с точки зрения интересов граждан Пушкинского района структуру недвижимого имущества по формам собственности и вариантам использования. Что в результате поможет развитию малого и среднего бизнеса путем максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости.

Регистрация права собственности на муниципальные объекты и их полная инвентаризация выявит и сократит неэффективно используемые активы, установит контроль за использованием и сохранностью муниципального имущества, сданного в аренду. Программа позволит сотрудникам КУМИ Пушкинский район оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с принятой системой критериев и, в случае необходимости, рыночную оценку отдельных объектов недвижимости, поддерживать в надлежащем техническом и эстетическом состоянии объекты муниципальной собственности. Согласно предложенной программе, классификация объектов муниципальной недвижимости Пушкинского района может быть выполнена по техническим, стоимостным, функциональным, а также по доходообразующим и ресурсозатратным критериям.

Рост фактических поступлений доходов от использования муниципального имущества и земельных ресурсов в бюджет Пушкинского района может быть достигнут за счет предложенной программы компьютерного учета всех договоров аренды и купли-продажи с открытием лицевых карточек, содержащих информацию о начислении и поступлении платежей за любой период времени, что позволяет своевременно выявлять неплательщиков, приглашать их на выверку расчетов по платежам, принимать меры по проведению претензионно-исковой работы по взысканию задолженности.

Администрация Пушкинского района стремиться стимулировать реализацию инвестиционных проектов, прежде всего, в наиболее значимых для района сферах. Как показал анализ, в последнее время возрос спрос, и далее будут востребованы такие виды деятельности, как:

-индивидуальное жилищное и дачное строительство;

-изготовление и продажа строительных материалов;

-развитие связи, современных информационных технологий;

-банковские, страховые, аудиторские и другие услуги;

-благоустройство территории, сбор и переработка бытовых и производственных отходов;

-развитие сервисного обслуживания населения Пушкинского района (магазины, кафе, рестораны, автозаправочные станции, автомастерские и т. д.);

-развитие образовательных, информационных, консультационных услуг.

В этой связи предоставление возможности арендаторам право льготного приобретения муниципального помещения в случае его приватизации поможет развитию этих видов деятельности. Реализация аспектов Программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» позволит предпринимателям приватизировать арендуемые ими муниципальные помещения по льготной схеме.

Продажа недвижимого имущества Пушкинского района Фонду по предложенной схеме обеспечит:

-исполнение прогнозного плана приватизации;

-реальный и справедливый доход в муниципальную казну не обрушая цен на рынке недвижимости;

-сэкономит время и силы работников КУМИ (один или несколько аукционов вместо нескольких сотен)

-активное использование муниципальное имущество в инвестиционных проектах.

Создание ипотечного банка за счёт средств от продажи нежилой недвижимости Пушкинского района помогут малому бизнесу уйти от чёрных кредитов с огромными процентами, если кредитовать со средней ставкой в 12% годовых. За счёт эффективного ипотечного рынка жилья можно будет управлять миграцией городского населения.

В течение 2007 г. в КУМИ Пушкинский район продолжалась работа по формированию собственности муниципального образования путем приемки от предприятий и организаций различных форм собственности ведомственного жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и соцкультбыта. Между тем, расширение сферы услуг нематериального производства возможно лишь при активной поддержке малого и среднего предпринимательства со стороны администрации Пушкинского района. Высокие социальные показатели обеспечат и экономическую эффективность. Уже сегодня по многим показателям социально-экономического развития — обороту розничной торговли, оказанию платных услуг, вводу в эксплуатацию жилых домов, освоению инвестиций — район находится в числе лидеров среди муниципальных образований Московской области. В 2007 году на развитие экономики и социальной сферы района было направлено 7,9 млрд. рублей инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования, темп роста к соответствующему периоду прошлого года составил 139,8%, в том числе 7,6 млрд. рублей — в объекты непроизводственного назначения (143,2%). За счет всех источников финансирования в районе было построено и введено в эксплуатацию 212,7 тыс. кв. м общей площади жилья, темп роста к соответствующему периоду прошлого года составил 141,0%. В сельской местности построено и введено в эксплуатацию 75,6 тыс. кв. м жилья, что составило 35,5% от общего ввода[13].

В 2008 году район продолжит развиваться так же динамично. Есть проект строительства четырёх муниципальных домов (в Пушкино, Правдинском, Софрино и Лесном), основная доля квартир в них перейдет к очередникам района. Запланировано строительство Дома ребенка.

Продолжатся работы по благоустройству внутридворовых территорий и ремонту дорог. Пушкинский район сохранил и приумножил высокие темпы экономического и социального развития, реализовал глобальные проекты в различных отраслях народного хозяйства.

Стратегическое социальное развитие должно выражаться в конкретных делах: строительство новых детских садов и площадок, автомагистралей, ремонт объектов здравоохранения. Сотни людей района должны улучшить свои материальные условия, получить работу и жилье. Муниципальные учреждения должны удовлетворять жизненно важные потребности населения Пушкинского района, в отличие от муниципальных унитарных предприятий, которые осуществляют функции некоммерческого характера.

В связи с тем, что значение информации для эффективного использования муниципальной собственности возрастает, Комитет должен развивать информационные технологии по хранению и обмену базами данных. Проводить работу по формированию единого электронного реестра муниципального имущества. Автоматизированная система кадастра недвижимости Пушкинского района, предложенная в Программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» позволит управлять процессом земельных отношений, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования, формировать налогооблагаемую базу, повышать инвестиционную привлекательность муниципальной недвижимости Пушкинского района.

В 2008 году должен быть реализован интернет-проект "Недвижимость и имущественные отношения" в рамках официального сервера городской администрации. Между тем, создание собственного интернет портала КУМИ Пушкинский район, предложенного в Программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» позволят работникам Комитета решить ряд общественно важных задач, среди которых –  информация о новых законах в сфере муниципальной недвижимости для заинтересованных лиц, налаживание эффективного информационного взаимодействия между обществом, бизнесом и местной властью.

4.2. Анализ эффективности использования земельного участка

Анализ эффективности использования земельного участка показал:

Рассматриваемый земельный участок относится к группе с низкой эффективностью использования. Для повышения эффективности использования данного участка требуется проведения соответствующего комплекса мероприятий.

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования наиболее предпочтительным является вариант выкупа земельного участка в собственность.

Для повышения эффективности использования земельного участка необходимо:

1.                 Провести инвентаризацию земельного участка, выявить неиспользуемые или неэффективно используемые его части.

Ориентировочный срок выполнения работ – 1 мес. Сумма дополнительных затрат – не требуется. Выполняется сотрудниками предприятия.

2.                 Провести землеустроительные межевые работы по земельному участку.

Ориентировочный срок выполнения работ – 2 мес. Сумма дополнительных затрат – 50 тыс. рублей. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

3.                 Провести постановку земельного участка на государственный кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ – 1 мес. Сумма дополнительных затрат – не требуется. Выполняется сотрудниками предприятия или специализированным землеустроительным предприятием.

4.                 Провести процедуру выкупа земельного участка, оформить и зарегистрировать право собственности на участок.

Ориентировочный срок выполнения работ – 4 мес. Сумма дополнительных затрат – 10 млн. рублей. Выполняется сотрудниками предприятия.

5.                 Провести дополнительные землеустроительные работы по выделению неиспользуемой части земельного участка в самостоятельный участок и формированию на базе старого участка двух новых земельных участков. Провести их постановку на кадастровый учет.

Ориентировочный срок выполнения работ – 2 мес. Сумма дополнительных затрат – 20 тыс. рублей. Выполняется специализированным землеустроительным предприятием.

6.                 Оформить и зарегистрировать право собственности на два новых участка, образовавшихся при разделении старого участка.

Ориентировочный срок выполнения работ – 2 мес. Сумма дополнительных затрат – не требуется. Выполняется сотрудниками предприятия.

7.                 Подготовить и провести продажу неиспользуемого земельного участка.

Ориентировочный срок выполнения работ – 2 мес. Сумма дополнительных затрат – не требуется. Выполняется сотрудниками предприятия или риелторской компанией за счет комиссии.

8.                 Подготовить отчет и сформировать бюджет земельных платежей за пользование земельным участком.

Ориентировочный срок выполнения работ – 1 мес. Сумма дополнительных затрат – не требуется. Выполняется сотрудниками предприятия.

Сетевой график выполнения мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка приведен в таблице 1.

График суммарных земельных платежей оптимальной модели землепользования приведен на рис.6.

Ожидаемые результаты от реализации мероприятий по повышению эффективности использования участка:

В процессе реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка будут получены следующие результаты:

Приведены в соответствие земельному законодательству Российской Федерации права на использование земельного участка.

Проведена инвентаризация земельного участка и выявлены его оптимальная площадь, необходимая для использования зданий и сооружений, а также неиспользуемая часть участка.

Проведено землеустройство и постановка участка на государственный кадастровый учет.

Проведен выкуп участка и оформлено на него право собственности предприятия. Получены соответствующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (решение о приватизации участка, свидетельство о государственной регистрации права собственности).

Проведена оптимизация землепользования, структуры и объемов земельных платежей. Подготовлен бюджет земельных платежей на долгосрочный период.

Экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка:

·                   Общая сумма затрат на реализацию мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка составляет 10,07 млн. рублей.

·                   Доходы от реализации указанных мероприятий в размере 15,5 млн. рублей будут получены за счет продажи неиспользуемой части земельного участка и снижения размера платы земельного налога вследствие уменьшения площади используемого земельного участка для необходимых производственных целей.

·                   Помимо оформления прав на землю в соответствии с законодательством Российской Федерации прямой экономический эффект от реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка за 10 лет составит 5,4 млн. рублей.

Заключение

В настоящей работе были исследованы пути совершенствования управления муниципальной недвижимостью. Примером послужил Пушкинский район Московской области.

В результате проделанной работы автор пришел к следующим выводам:

1.                 Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью.

2.                 При изучении вопроса совершенствования управления муниципальной недвижимостью полезно изучение зарубежного опыта.

3.                 При разработке маркетинговой стратегии основной акцент следует делать на оценке факторов внешней и внутренней среды муниципального образования «Пушкинский район».

4.                 Совершенствование процесса приватизации по средствам создания Фонда позволит КУМИ Пушкинский район получить следующие результаты:

-                      получить средства муниципальному образованию «Пушкинский район» разом или несколькими крупными траншами при продаже активов по справедливой цене, не обрушая цен на рынке недвижимости;

-                      иметь реальный временной и ресурсный манёвр для успешной приватизации (один или несколько аукционов вместо нескольких

5.                 Совершенствование порядка предоставления земельных участков по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» позволит избежать незаконной практики.

6.                 Стоимость земельного участка в Пушкинском районе и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определятся исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.

В перспективе 2008 года, Комитету целесообразно выстроить политику управления в сфере имущественных отношений в рамках следующих параметров:

- максимальный уход от различных видов льготного использования муниципального недвижимого имущества;

- сохранение в муниципальной собственности исключительно тех организаций, деятельность которых неразрывно связана с выполнением функций органов местного самоуправления Пушкинский район МО;

- совершенствование учета и системы управления собственностью, посредством завершения формирования реестра муниципального недвижимого имущества, реорганизации муниципальных предприятий, позволяющей оптимизировать их расходы, в том числе по налоговым платежам;

- подготовка нормативной базы и принятие мер по обеспечению сохранности муниципального недвижимого имущества, повышению уровня ответственности его пользователей;

- ужесточение всестороннего контроля за использованием муниципального недвижимого имущества, продолжение работы по сокращению дебиторской задолженности в городской бюджет со стороны недобросовестных арендаторов муниципального имущества и прекращение заключения с ними договоров аренды.

Список литературы

1.                Федеральные законы, кодексы и нормативно-правовые документы

1.                 Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 № 136-ФЗс изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 2007 г).

2.                 Гражданский кодекс Российской Федерации. (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 2007 г.)

3.                 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ) (с изменениями от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 2007г.)

4.                 О разграничении государственной собственности на землю (от 17.07.2001 № 101-ФЗ).

5.                 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

6.                 О землеустройстве (от 18.06.2001 № 78-ФЗ).

7.                 О государственном земельном кадастре (от 02.01.2000 № 28-ФЗ).

8.                 Об оценочной деятельности в Российской Федерации (от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

9.                 О федеральном бюджете на 2004 год (от 23.12.2003 № 186-ФЗ).

10.            О приватизации государственного и муниципального имущества (от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

11.            Закон Российской Федерации от 06.07.91 № 1550-1 «О местном самоуправлении».

12.            Закон Российской Федерации от 29.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации».

13.            Закон Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю».

14.            О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (от 07.08.2002 № 576).

15.            Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности (от 04.03.2002 № 140).

16.            О государственной кадастровой оценке земель (от 25.08.1999 № 945).

17.            Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 № 316).

18.            Об утверждении стандартов оценки (от 06.07.2001 № 519).

19.            О государственном земельном контроле (от 19.11.2002 № 833).

20.            Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (от 11.11.2002 № 808).

21.            Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра (от 02.12.2000 № 918).

2. Учебно-методическая литература

1.                 Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования. – М.: 2004.

2.                 Бездольный С.Л. Развитие муниципальной экономики в условиях перехода к рынку, Р-Д, 2002.

3.                 Волков С.Н. Совершенствование теории и методики землеустройства в условиях земельной реформы. М.: ГУЗ, 2003

4.                 Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. – М.:Дело, 2001.

5.                 "Общеправовой классификатор отраслей законодательства" Юристъ М. 2002.

6.                 Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2002.

7.                 Муниципальная собственность и инвестиции. - М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2003.

8.                 Романенко Т.А Земельные ресурсы России, Эффективность их использования 2005 г.

9.                 Широков Л.Н. Основы местного самоуправления в Российской Федерации. – М.: 2007

10.            Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.

3. Периодические издания

1.                 Зайков. Д.Е. Новости муниципальной экономики // Ведомости. 17.04.2008 

2.                 Черкасов. А.И. «Управление имуществом в Федеративной Республики Германия» // Мировая экономика и международные отношения № 4 2006.

3.                 Кузмина. А. «Парикмахерская стоимостью в двадцать пять миллионов рублей» // Пушкинский вестник» 29.11.2005.

4.                 Уткин Б. Право приватизации: Проблемы правоприменительной практики. Юриспруденция М. 2007.

5.                 Медиков. В.Я. Тезисы доклада представленного Минэкономразвитие 24 июня 2006 г. // ИД Экономическая газета. 2007.

6.                 Попов С.  Лазоревский С. Судебная практика // «эж-ЮРИСТ» № 3 2007.

7.                 Комментарий к ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве / под ред. М.Ю. Тихомирова М. Издательство М.Ю. Тихомирова, 2004.

8.                 Информация. Городские новости // газета «Маяк»24.07.2004,02.11.2005, «Пушкинский вестник» 23.07.2006.

9.                 Новости // «Пушкинский вестник» 17.08.2007..

10.            «Устав Пушкинского муниципального района Московской области».

11.            Кулешова А. «Сегодняшняя жизнь Пушкинского муниципального района» // газета «Маяк» 1 октября 2007 стр. 2.

12.            Решение Совета депутатов Пушкинского муниципального района 12.10.2007 № 239/26 (с изменениями от 28.12.2005 № 269/32).По состоянию на январь 2008 года. // «Пушкинский вестник» 12.01.2008.

13.            Решение Совета депутатов муниципального образования "Пушкинский район" Московской области от 27 октября 2004 г. № 66/7  или Решение от 8 ноября 2007 № 71/4. // «Пушкинский вестник» 11.11.2004 и 9.11.2007.

14.            Еженедельные новости // Пушкинский вестник 25.11.07.

15.            Решение Совета Депутатов Пушкинского муниципального района МО от 30.08.2006 № 379/44 О внесении изменений в Положение о порядке сдачи в аренду движимого и не движимого имущества … утвержденное Решением Совета Депутатов Пушкинского района от 12.10.2005 № 239/26 (с изменениями от 28.12.2005 № 269/32 и от...по состоянию на ноябрь 2007 года).

16.            Решение №560/65 от 19.12.2007.

4. Интернет ресурсы

1.                 Речь российского президента Д. Медведева на брифинге в Доме журналистов. // www lenta.ru. 13.04.2008.

2.                 Официальный сайт Пушкинского района МО // www//pushkino.org.

[1] Цит. по "Общеправовой классификатор отраслей законодательства" Юристъ М. 2002.

[2] Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. – М.:Дело, 2001.

[3] Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2002.

[4] С. Попов С. Лазоревский  Судебная практика // «эж-ЮРИСТ» № 3 2007.

[5] Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2002.

[6] Информация. Городские новости // газета «Маяк»24.07.2004,02.11.2005, «Пушкинский вестник» 23.07.2006.

[7] Новости // «Пушкинский вестник» 17.08.2007..

[8] Цит. по. «Устав Пушкинского муниципального района Московской области».

[9] Кулешова А. «Сегодняшняя жизнь Пушкинского муниципального района» // газета «Маяк» 1 октября 2007 стр. 2.

[10] С 1 января 2005 года НДС на продажу земельных участков отменен согласно Федеральному закону от 20.08.2004 № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации

[11] А.И. Черкасов. «Управление имуществом в Федеративной Республики Германия» // Мировая экономика и международные отношения № 4 2006.

[12] Муниципальная собственность и инвестиции. - М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2003.

[13] Информация pushkino.org. 12.11.2007

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9