·                   осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);

·                   составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости – соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;

·                   продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;

·                   проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы  договора  и  равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

·                   регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

·                   действовать в интересах всех членов местного сообщества;

·                   обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в  муниципальной собственности, утверждения его местным  представительным  органом  власти  и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства  массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна  быть  регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их   местонахождение,   наличие   инфраструктуры   и   прочие существенные  показатели. При  необходимости  поддержки  каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и  коэффициент  вида  деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя  в Положение об аренде способ механического  повышения  арендной  платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем -  ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер  оплаты  труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными,  зато  последний  отразил  реальное  изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость  условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие  истинную  стоимость объектов аренды, имеет  особое  значение.  Именно  благодаря  этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для  муниципального  арендодателя  является  крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится  заботиться  о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные  вложения в муниципальную  собственность.  Чтобы  заинтересовать  в  них  арендаторов, можно предложить систему стимулов:

·                   освобождение от арендной платы в объеме 10 – 30 %  от  сметной  стоимости   произведенных работ;

·                   увеличение  срока  действия  договора  аренды  в  зависимости  от  объема произведенных работ;

·                   возможность возмещения  произведенных  затрат  при  расторжении  договора  аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или  весь  объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул  к  сокращению  затрат  и  сроков  ремонта, сметная  стоимость  ремонта  чаще  всего  не  соответствует его рыночной стоимости.

Раздел 2. Аналитическая часть

2.1. Краткая характеристика комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района

Московской области

Адрес: 141200, Московская область, г. Пушкино,

Московский проспект, 12/2.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области – в то время, Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) г. Пушкино - \был создан на основе закона РФ «О  приватизации  государственных  и  муниципальных предприятий  в  РФ»,  где  ему  отводилась  роль органа приватизации муниципальной собственности. Председатель комитета по должности становился заместителем главы администрации г. Пушкино, а сам комитет наделялся правами юридического лица. Его деятельность осуществлялась за счет части средств, вырученных от приватизации.

Работа по подготовке муниципальных объектов г. Пушкино к приватизации  включала в себя решение следующих задач:

·                   оценка объекта приватизации (в том числе оценка  финансово-экономического состояния недвижимости, ликвидности);

·                   разработка конкурсных условий (в том числе необходимость  сохранения  или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)

·                   выбор способа приватизации;

·                   обеспечение конкуренции между покупателями.

Круг обязанностей  КУМИ  г. Пушкино не  ограничивался  лишь подготовкой объектов к приватизации. На него также было  возложено:

·                   выполнение программы демонополизации (коммерциализации)  сферы  розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов  и  трестов множественности  юридических  лиц   -   муниципальных предприятий;

·                   оформление прав муниципальной собственности на  предприятия по движимому и недвижимому имуществу;

·                   инвентаризация муниципального имущества;

·                   создание  на  базе  принятого  в  муниципальную  собственность  имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и  закрепление за  ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения  и  оперативного управления.

Все перечисленное сотрудникам КУМИ г. Пушкино приходилось делать без каких-либо инструкций, работая «с  листа» по совершенно  новым,  только что опубликованным нормативно-правовым документам.

Эти особенности и виды выполняемых ими работ требовали от сотрудников  комитета  профессиональных  навыков. Необходимость учебы, наличие финансовых возможностей, организация Госкомимущества  обучающих семинаров, обмен опытом и сеть учебных центров, создали  благоприятную основу для повышения квалификации работников КУМИ г. Пушкино. Комитет был вовлечен в процессы рыночных реформ. Его сотрудники оперировали сугубо рыночными  понятиями  (цена,  конкурс, договор). 

Сегодня КУМИ Пушкинского района наработана основательная   практика работы с объектами муниципальной недвижимости. Комитетом заключаются договоры купли-продажи и аренды недвижимости, обусловленные параметрами использования, обязательствами покупателей  и  арендаторов по реконструкции и содержания объектов в надлежащем состоянии. Проводятся конкурсы и аукционы по продаже права собственности и права аренды. Происходит интенсивная претензионная и судебная практика, применимая к решению земельных вопросов.

Сегодня купля-продажа и аренда муниципальной недвижимости Пушкинского района может оформляться единым договором (земельный участок плюс здание или помещение). На кадровой и технической базе  КУМИ Пушкинского района созданы органы регистрации юридических лиц и  недвижимости; представительства агентств по банкротству; структуры  по   поддержке предпринимательства и работе с инвесторами.

Комитет по управлению имуществом Пушкинского района Московской области с готовностью и знанием дела подключается к вопросам конкурсного размещения муниципальных заказов, к реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Сегодня комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами муниципальной собственности и земельными ресурсами города на основании действующего законодательства РФ и местных правовых актов. Сотрудники комитета осуществляют контроль за использованием имущества муниципальных предприятий и учреждений Пушкинского района. Комитет выступает продавцом муниципального имущества, решает другие имущественные вопросы администрации города Пушкино.

Также в круге обязанностей КУМИ Пушкинского района:

·                   инвентаризация объектов недвижимости, изготовление технических паспортов для регистрации права муниципальной собственности, постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества, постановке на учет объектов после получения свидетельств о государственной регистрации права.

·                   проведение оценки рыночной стоимости имущества и земельных участков Пушкинского муниципального района

·                   Землеустроительные работы. Подготовка землеустроительного дела, топографическая съемка и постановка на кадастровый учет земельного участка

·                   Выдача прав на аренду муниципальных земель и нежилого фонда;

·                   Приватизация, продажа земли.

Основным приоритетом Комитета в работе с собственностью Пушкинского муниципального района является решение социальных задач. Комитет по управлению муниципальным имуществом осуществляет реализацию объектов муниципального жилищного фонда Пушкинского района по договорным ценам в порядке, установленном действующим законодательством. Реализацию доли жилищного фонда, причитающейся администрации в домах-новостройках по инвестиционным контрактам, осуществляет администрацию района по договорным ценам в порядке, установленном действующим законодательством.

Приоритетное право на приобретение объектов муниципального жилищного фонда имеют:

·                   граждане-очередники района, проживающие в жилищном фонде, подлежащем расселению, ветхом, аварийном, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям и признанном таковым соответствующими решениями Совета депутатов района;

·                   граждане-очередники района, работающие в бюджетных организациях, финансируемых из бюджета района.

Жилые помещения могут предоставляться по соответствующим договорам на льготных условиях следующим категориям граждан:

·                   граждане-очередники района, состоящие на учете на улучшение жилищных условий более 25 лет, уплачивают 10% от установленной цены покупаемого объекта муниципального жилищного фонда или доли администрации.

·                   граждане-очередники района, состоящие на учете на улучшение жилищных условий от 20 до 25 лет, уплачивают 20% от установленной цены покупаемого объекта муниципального жилищного фонда или доли администрации;

·                   граждане-очередники района, состоящие на учете на улучшение жилищных условий от 15 до 20 лет, уплачивают 30% от установленной цены покупаемого объекта муниципального жилищного фонда или доли администрации;

·                   граждане-очередники района, состоящие на учете на улучшение жилищных условий от 10 до 15 лет, уплачивают 50% от установленной цены покупаемого объекта муниципального жилищного фонда или доли администрации;

·                   граждане-очередники района, состоящие на учете на улучшение жилищных условий от 5 до 10 лет, уплачивают 70% от установленной цены покупаемого объекта муниципального жилищного фонда или доли администрации;

·                   граждане-очередники района, состоящие на учете на улучшение жилищных условий не менее 5 лет, уплачивают 80% от установленной цены покупаемого объекта муниципального жилищного фонда или доли администрации;

·                   граждане (специалисты), работающие в организациях и учреждениях района на низкооплачиваемых должностях, финансируемых за счет средств местного бюджета, уплачивают 90% от установленной цены покупаемого объекта муниципального жилищного фонда или доли администрации.

Жилые помещения могут предоставляться по соответствующим договорам на льготных условиях с рассрочкой платежа гражданам - высококвалифицированным специалистам, работающим в организациях бюджетной сферы, муниципальных предприятиях и учреждениях, в правоохранительных органах.

Управление муниципальным имуществом Пушкинского муниципального района преследует следующие цели:

·                   увеличение доходной части местного бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью;

·                   оптимизация структуры собственности;

·                   использование муниципального имущества в качестве инструмента для привлечения инвестиций.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9