Из всего многообразия целей, которые может преследовать оценка муниципальной недвижимости, вытекает и многообразие видов её стоимости.

Так, муниципальная недвижимость Пушкинского района обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Под полезностью в данном случае понимается способность этой недвижимости удовлетворять потребности её пользователя в течение какого–то определенного периода времени. Таким образом, стоимость муниципальной недвижимости в Пушкинском районе — это сумма, которую гипотетический покупатель готов на неё заплатить.

В силу различий в потребностях покупателей и состоянии  муниципальной недвижимости Пушкинского района выделю два основных вида её стоимости: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

В процессе обмена наиболее распространенной и часто определяемой является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью муниципальной недвижимости понимается вероятная цена в денежном выражении, которую принесет её продажа КУМИ Пушкинского района на торгах (аукционе).

Стоимость в использовании характеризует полезность муниципальной недвижимости Пушкинского района при определенном варианте его использования. Т.е. отражает стоимость объекта для конкретного пользователя без учета эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла быть получена от ее продажи[12].

К этому виду, например, относится инвестиционная стоимость – стоимость муниципальной недвижимости для конкретного инвестора. В этом случае расчет стоимости должен основываться на оценке издержек и доходов этого инвестора.

Инвесторы очень нужны Пушкинского району, особенно в социальной сфере. С точки зрения привлечения инвесторов в Пушкинский район важную роль играет совершенствование процесса осуществления операций с муниципальной недвижимостью: упрощение согласования, утверждения, регистрации. В настоящее время в КУМИ Пушкинского района для оформления операций с муниципальной недвижимостью для инвесторов требуются сроки, исчисляемые месяцами. А иногда и до года. Такая ситуация способствует процветанию многочисленных посреднических структур, развитию "теневого" рынка с крупными оборотами в обход муниципального бюджета.

Особенности инвестирования средств в социальную сферу Пушкинского района - это вложения в здравоохранение, просвещение и образование, благоустройство и озеленение, развитие физкультуры и спорта, организацию молодежного досуга, реализацию различных социальных муниципальных программ.

Такие инвестиции нацелены, прежде всего, не на экономический эффект в виде дохода, прибыли инвесторов, а на достижение социального результата, который, в конечном итоге, выражается в улучшении качества жизни населения Пушкинского района. Эта особенность накладывает определенную специфику на методы обоснования и реализации инвестиционных проектов, работы с ними сотрудников КУМИ Пушкинского района.

Оценка эффективности при обосновании инвестиционных проектов в социальной сфере Пушкинского района предполагает не только определение состава и размера затрат и круга последствий, результатов, к которым они приводят, но и решения задач сопоставления показателей, имеющих различное измерение (например, стоимостное и натуральное).

Совершенствование управления муниципальным имуществом с точки зрения инвестиционных проектов проявляется в плановой разработке муниципальной инвестиционной политики, осуществляемой на основе концепции социально-экономического развития Пушкинского района.

Для КУМИ Пушкинского района оно включают:

·                   определение приоритетов, целей и задач инвестиционной политики, (т.е. формирование инвестиционной стратегии Пушкинского района МО);

·                   разработку комплекса мероприятий по инвестированию;

·                   определение потребности в инвестиционных ресурсах;

·                   поиск и выбор источников инвестиций;

·                   формирование инвестиционных возможностей и мер по их расширению.

Одним из важнейших вопросов осуществления муниципальной инвестиционной политики Пушкинского района МО является ее ресурсное, в частности, финансовое обеспечение, что особенно актуально в условиях дефицита местного бюджета.

При оценке стоимости муниципальной недвижимости Пушкинского района важной задачей совершенствования управления является создание компьютеризированных кадастров, позволяющих вести учет всех объектов городской муниципальной недвижимости и прав на неё.

3.2.4. Организация единой системы учета по  муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО»

Создание единой системы учета КУМИ Пушкинского района позволит вносить в кадастр следующие сведения:

·                   физические размеры и характеристики конкретного объекта муниципальной недвижимости;

·                   сравнительный маркетинговый анализ по различным вариантам использования объекта муниципальной недвижимости;

·                   наличие обременений и других ограничений прав собственности;

·                   общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Сегодня в КУМИ Пушкинского района для этой цели уже задействованы некоторые решения с использованием компьютеров. К сожалению, эти решения не носят системного характера; в лучшем случае они представляют собой каталогизированный набор электронных документов (КНЭД). В итоге даже при наличии электронной версии каждого документа получение информации по какому-либо запросу ничем в принципе не отличается от работы с бумажным архивом.

На наш взгляд, такая система в руководстве КУМИ Пушкинского района не обеспечивают надежного хранения информации, не позволяют отслеживать «историю» объекта муниципальной недвижимости, не предоставляют средств автоматического контроля корректности вводимой информации.

Рассматривая недостатки существующей системы, мы видим, что ненадежность КНЭД как системы хранения документов носит двоякий характер. При таком способе хранения информации возможны потери как документа в целом, так и искажения информации в каждом из них, поскольку нет системы отслеживания редакций документа.

Что касается “истории” объекта недвижимости, то, как правило, в  КНЭД КУМИ Пушкинского района хранится только текущая информацию об объекте, а предыдущая редакция “скидывается” в файловые архивы, которые со временем практически невозможно использовать как источник информации в силу бессистемности процессов создания и хранения.

Чрезмерно большое влияние “человеческого” фактора в КНЭД КУМИ Пушкинского района вызвано тем, что в них нет системы разграничения доступа, практически не используется система справочников, отсутствует система контроля ввода по “маске” и прочих возможностей для минимизации такого рода ошибок.

На данный момент на рынке программного обеспечения РФ существует целый ряд программных продуктов, позволяющих эффективно решить задачу учёта объектов недвижимости. Но, к сожалению, эти системы предполагает приобретение помимо предлагаемой программы еще и специального программного обеспечения (например, дорогостоящей системы управления базами данных).

Такого рода «тяжелые» решения требуют значительных усилий и расходов на адаптацию их к нуждам КУМИ Пушкинского района.

В этой связи, предлагаю к внедрению программный комплекс “Учет муниципальной недвижимости”, который позволяет в короткий срок начать эффективную работу по ведению базы объектов недвижимости. При его разработке я постарался учесть недостатки существующих систем.

В качестве базового объекта предлагается Объект недвижимости. Это правильно и с технической и с нормативной точки зрения (в ныне используемых нормативно-технических документах земельные участки Пушкинского района рассматриваются без отрыва строений как единый объект учёта). Другие два базовых объекта - Документы и Субъекты Права (арендаторы, собственники).

Объекты учета имеют необходимый набор предопределенных атрибутов, который может быть расширен конечным пользователем (оператором-специалистом).

В состав предлагаемого комплекса входят модули:

·                   Формирование БД (входные формы)

·                   Администратор

·                   Пакет для Руководителя (ведущего специалиста)

К первому блоку при необходимости могут быть дополнительно разработаны утилиты или технологические инструкции для переноса информации из других систем учета и баз данных. Модуль Администратор предназначен для управления доступа к БД, редактирования атрибутов объектов учета, создания и управления типовыми запросами и отчетами. Пакет Руководителя позволяет получать оперативную отчетность, необходимую для управленческого анализа и принятия решений.

Такая автоматизированная система кадастра недвижимости Пушкинского района позволит:

·                   научно управлять процессом земельных отношений в Пушкинском районе, с высокой степенью точности контролировать процессы межевания земель и их целевого использования;

·                   формировать налогооблагаемую базу;

·                   повышать инвестиционную привлекательность муниципальной недвижимости Пушкинского района.

3.3. Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей

Прогнозирование динамики изменения платы земельного налога за пользование участком.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) ставки земельного налога:

минимальное значение - 5 % в год;      

максимальное значение -  15 % в год.     

Прогнозирование динамики изменения арендной платы за пользование участком.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) арендной платы за пользование участком:

минимальное значение - 5 % в год;      

максимальное значение - 15 % в год.     

Прогнозирование динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут).

Не рассчитывалась

Прогнозирование динамики изменения рыночной стоимости земельного участка.

Прогнозируемая динамика увеличения (снижения) рыночной стоимости земельного участка:

минимальное значение - 5 % в год;      

максимальное значение - 15 % в год.     

Прогнозирование изменения нормативной выкупной цены земельного участка.

Прогнозируется снижение на 20 % нормативной выкупной цены с  1 января 2005 года за счет отмены НДС на продажу земельных участков.

Выводы и рекомендации:

Основными факторами, влияющими на возможное изменение объемов земельных платежей за пользование земельным участком, на ближайший период являются:

·                   темпы инфляции;

·                   изменение законодательства в части изменения порядка расчета земельного налога;

·                   изменение законодательства в части изменения порядка расчета арендной платы за землю;

·                   изменение законодательства в части изменения условий выкупа земельных участков.

Изменение темпов инфляции учитывается ежегодно при утверждении федерального бюджета на соответствующий год.

Изменение законодательства в части изменения расчета земельного налога в Московской области (расчет земельного налога от кадастровой стоимости участка) вступит в действие с 1 января 2006 года. По предварительным оценкам по рассматриваемому участку увеличение земельного налога после перехода на новую систему расчета не превысит 15 процентов.

Необходимость изменения законодательства в части цены выкупа земельных участков рассматривается уже на протяжении 2-х лет. Однако до сих пор в Правительстве Российской Федерации нет согласованного проекта федерального закона. С учетом технологии разработки и принятия федеральных законов вероятность принятия таких изменений до 1 января 2005 года не высокая.

Таким образом, на ближайшие годы можно прогнозировать следующие границы динамики изменения земельных платежей за участок:

·        минимальная динамика увеличения земельных платежей – 5 % в год;

·        максимальная динамика увеличения земельных платежей – 15 % в год.

С учетом анализа стоимости земельных участков в данном районе за последние 3 года на ближайший период можно прогнозировать увеличение рыночной стоимости земельного участка в пределах от 5 до 15 процентов в год.

Прогнозируется снижение на 20 % нормативной выкупной цены с  1 января 2005 года за счет отмены НДС на продажу земельных участков.

3.4. Моделирование объемов земельных платежей.

3.4.1. Моделирование размеров платы земельного налога за пользование участком.

Формула расчета консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком:

                                                                Т                                 t

КЗН(Т) = ∑  [ЗНо x (1+ Кзн) ] , где

                                                     i = 1

КЗН(Т) – консолидированная  (суммарная) плата земельного налога за пользование участком за период времени (Т), тыс. рублей;

ЗНо – размер годовой платы земельного налога в расчетный период, тыс. рублей;

Кзн – коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) ставки земельного налога:

Кзнмин = 0,05;

Кзнмах = 0,15;

t – номер очередного года;

Т – период времени, в годах.

Графики консолидированной (суммарной) платы земельного налога за пользование участком при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис.1.

3.4.2. Моделирование размеров арендной платы за пользование участком.

Формула расчета консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком:

                                                                Т                                  t

КАП(Т) = ∑  [АПо x (1+ Кап) ] , где

                                                     i = 1

КАП(Т) – консолидированная (суммарная) арендная плата за пользование участком за период времени (Т), тыс. рублей;

АПо – размер годовой арендной платы в расчетный период, тыс. рублей;

Кап – коэффициенты, характеризующие максимальную и минимальную прогнозируемую динамику увеличения (снижения) арендной платы:

Капмин = 0,05;

Капмах =  0,15;

t – номер очередного года;

Т – период времени, в годах.

Графики консолидированной (суммарной) арендной платы за пользование участком при различных прогнозируемых вариантах приведены на рис.2.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9