1.2. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара – это невозможность их физического перемещения. Не возможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей)[3].

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке -  продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).  

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация  муниципального  имущества осуществляется органами  местного самоуправления самостоятельно  в  порядке,  предусмотренном Федеральным законом "О приватизации государственного  и муниципального имущества"  РФ 1996 г. Приватизация муниципального недвижимого имущества  осуществляется  в соответствии   с   прогнозным   планом приватизации. В случае необходимости привлечения  дополнительных  денежных  средств   в местный  бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается Комитетом по управлению имуществом  (КУИ) в  срок,  установленный  его главой и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных  обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

В  прогнозном  плане  приватизации  указываются  характеристика муниципального  имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения  в Совет  депутатов  муниципального  района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования  ежегодно  не  позднее 1 марта представляет главе района и в Совет депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального  имущества за прошедший год.

Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.

Передача муниципального имущества различным  организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов  -   надежным источником пополнения местного бюджета и действенным   инструментом экономического развития территории.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая  существенно большим, чем у любого другого собственника на данной  территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия  рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении  арендаторов  со  стороны частных владельцев недвижимости.

1.3. Методические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости

Существуют многочисленные методические подходы к определению первоначальной стоимости объектов недвижимости. На сегодня нет совершенной методики в этом вопросе. Алгоритм расчёта может исходить из местонахождения, плохого или хорошего состояния муниципальной недвижимости, индивидуального подхода к арендаторам, социальной значимости объекта.

Рыночные цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Нормами Закона «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Методика расчета стоимости объекта недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Объективные факторы, как правило, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

·                   макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

·                   микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

·                   массированная реклама;

·                   инфляционные ожидания;

·                   симпатии;

·                   осведомленность и т.д.

Физические факторы:

·                   местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;

·                   архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

·                   состояние объекта недвижимости;

·                   наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

·                   экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость недвижимости)[4].

В практике оценки стоимости недвижимости широко используется метод сравнительного подхода. В некоторых случаях, использование метода сравнения продаж даёт достаточно объективную величину рыночной стоимости муниципальной недвижимости.

Цена сделки недвижимости может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия -  стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости объекта недвижимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость объекта недвижимости рассчитывается для конкретного инвестора, инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. Методика определения арендной платы за земельные участки с дифференциацией арендных ставок по видам функционального использования успешно применялась на протяжении длительного времени. Однако, стремительные изменения, происходящие в экономике страны, несбалансированность платежей за землю, вызванная изменениями налогового законодательства, требуют разработки новой методики, учитывающей изменение зонирования территорий с учетом их развития. Транспортной и иной инфраструктуры, формирования новых зон городской застройки, установления согласованного уровня земельного налога и арендной платы.

Сегодня существует проект новой методики расчета арендной платы. Согласно её положениям введен коэффициент местоположения. Базовая (рентная) ставка - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, соответствующая определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и развитию инфраструктуры в данной зоне градостроительной ценности территории.

Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определяются на основе единых кадастровых кварталов. Для каждой основной магистрали и локального центра поселения определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения.

Размер арендной платы за земельные участки рассчитываться в рублях.

В проекте введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости, устанавливаемом Правительством Московской области.

Эта методика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень.

На мой взгляд, применение этой методики расчета более правильно и продуктивно.

Итак, рыночная стоимость объекта муниципальной недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель (физическое или юридическое лицо), имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний цены как в сторону повышения, так и понижения.

1.4. Управление недвижимостью и пути его совершенствования

Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества[5].

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений?

Структурные подразделения

·                   ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

·                   ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА

·                   КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР

·                   СЕКТОР РЕЕСТРА

·                   ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

·                   БУХГАЛТЕРИЯ

·                   ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ

·                   ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ

·                   ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ

·                   ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

·                   ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

·                   КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

·                   ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

·                   ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является:

·                   полная инвентаризация объектов недвижимости;

·                   классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;

·                   рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;

·                   завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9