Приложение 2
Расчёт денежного потока предприятия
|
Строка
|
2006 год
|
2007 год
|
2008 год
|
|
Поступления от продаж
|
1 997 947,16
|
2 409 524,80
|
3 493 810
|
|
Общие издержки
|
180 000,00
|
180 000,00
|
180 000,00
|
|
Затраты на персонал
|
288 000,00
|
288 000,00
|
288 000,00
|
|
Суммарные постоянные издержки
|
468 000,00
|
468 000,00
|
468 000,00
|
|
Другие поступления
|
|
|
|
|
Другие выплаты
|
|
|
|
|
Налоги
|
121 196,49
|
156 906,15
|
193 677,49
|
|
Кэш-фло от операционной деятельности
|
1 876 750,67
|
2 252 618,65
|
3300132,51
|
|
Затраты на приобретение активов
|
|
|
|
|
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
|
|
|
|
|
Займы
|
|
|
|
|
Выплаты в погашение займов
|
|
|
|
|
Выплаты процентов по займам
|
|
|
|
|
Кэш-фло от финансовой деятельности
|
|
|
|
|
Баланс наличности на начало периода
|
|
1 876 750,67
|
4129369,32
|
|
Баланс наличности на конец периода
|
1 876 750,67
|
4129369,32
|
7 429 500
|
Приложение 3
Расчёт
рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода
|
Объект оценки
|
Корпус механосборочного цеха
|
|
№ п/п
|
Показатель
|
Текущий период
|
2007г 2008г. 2009г.
|
|
1
|
Год ввода в эксплуатацию
|
1976
|
|
|
|
|
2
|
Эффективный возраст, лет
|
29
|
30
|
31
|
32
|
|
3
|
Нормативный срок жизни, лет
|
100
|
100
|
100
|
100
|
|
4
|
Нормативный износ, %
|
29%
|
30%
|
31%
|
32%
|
|
5
|
ПВС, руб.
|
15 590 774
|
|
|
|
|
6
|
Общая полезная площадь здания, кв. м
|
2 036,0
|
2 036,0
|
2 036,0
|
2 036,0
|
|
7
|
Поток ден. средств после уплаты налогов, руб.
|
|
1 876 750,67
|
2 252 618,65
|
3300132,51
|
|
8
|
Реверсия, руб.
|
|
|
|
27 483 469
|
|
9
|
Дисконтный множитель
|
|
0,8210838
|
0,6741786
|
0,5535571
|
|
10
|
Текущая стоимость будущих доходов, руб.
|
|
1 154 081
|
1 509 254
|
1 824 973
|
|
11
|
Текущая стоимость реверсии, руб.
|
|
|
|
18 954 117
|
|
12
|
Рыночная стоимость объекта недвижимости,
полученная в рамках доходного подхода, руб.
|
|
20 079 082
|
|
|
Информационная база сборников :
УПВС№ 1 "здания и
сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном
бюджете...",
УПВС№ 5 " зданий и сооружений электрических
станций, электрических и тепловых
сетей.",
УПВС№ 6 "Здания и сооружения химической промышленности".
УПВС№ 8 "Здания и
сооружения промышленности строительных материалов".
УПВС№ 18 " зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства...",
УПВС№ 27
"здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации".
УПВС№ 29 "здания и сооружения газовой
промышленности, магистральных газопроводов и
городского газового хозяйства..",
УПВС №30 " здания и здания и сооружения городского электротранспорта".
УПВС №37 "водохозяйственные
сооружения".
Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.
Информационная база предприятия.
Приложение 4
Обобщённые данные
технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов
объекта оценки
|
Наименование
конструктивных элементов
|
Удельный вес стоимости отдельных
конструктивных элементов, %
|
Износ конструктивных элементов, в %
|
Удельный износ конструктивных элементов,
в %
|
|
Фундамент
|
5%
|
30%
|
1,50%
|
|
Стены, колонны, перегородки
|
26%
|
30%
|
7,80%
|
|
Перекрытия и покрытия
|
11%
|
25%
|
2,75%
|
|
Кровля
|
5%
|
30%
|
1,50%
|
|
Полы
|
13%
|
20%
|
2,60%
|
|
Проемы
|
9%
|
20%
|
1,80%
|
|
Отделочные работы
|
18%
|
20%
|
3,60%
|
|
Внутренние санитарно-технические работы и
электротехнические устройства
|
10%
|
25%
|
2,50%
|
|
Прочие работы
|
3%
|
20%
|
0,60%
|
|
ИТОГО:
|
100%
|
|
24,65%
|
Приложение 5
Сводные данные для
расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода
|
Площадь по наружному обмеру, м2
|
1 054,30
|
|
Высота, м
|
12,70
|
|
Объем, м3
|
13 389,00
|
|
Единица измерения
|
М.
|
|
Стоимость единицы измерения
(руб.)
|
19,4
|
|
Коэффициент подобия объекта ( %
)
|
100,00%
|
|
Территориальный коэф-т
|
1,03
|
|
Поправочный коэф-т на различие в
объеме
|
1,00
|
|
Индекс изменения сметной
стоимости строительное – монтажных работ на 1984 год
|
1,18
|
|
Индекс изменения сметной
стоимости строительное – монтажных работ на 2000 год
|
31,06
|
|
Средний индекс изменения цен на
дату оценки
|
1,59
|
|
Стоимость объекта-аналога на
дату оценки, руб.
|
15 590 774,11
|
|
Норма прибыли застройщика, %
|
20,00%
|
|
Стоимость прибыли застройщика,
руб.
|
3 118 154,82
|
|
Полная восстановительная
стоимость с учетом нормы прибыли застройщика, руб.
|
18 708 928,93
|
|
Определение рыночной стоимости
|
|
|
Физический износ, %
|
24,65%
|
|
Функциональный износ, руб
|
0,00%
|
|
Внешний износ, %
|
0,00%
|
|
Совокупный износ, %
|
24,65%
|
|
Рыночная стоимость здания, руб.
|
14 097 177,95
|
Приложение 6
Характеристика объектов сравнения
|
Оцениваемый объект
|
Аналог №1 Спорткомплекс г. Красногорск
|
Аналог №2 Спорткомплекс г. Красноярск
|
|
Цена предложения, руб
|
|
145 040 000
|
7 840 000
|
|
Дата сделки (предложения)
|
|
апр.05
|
апр.05
|
|
Условия финансирования
|
обычные
|
обычные
|
обычные
|
|
Юридические права и ограничения
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
|
Условия финансирования
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
|
Условия продажи
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
|
Местоположение
|
г. Калуга, ул. С. Щедрина
|
г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД
|
г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
|
|
Тип зданий
|
Отдельно стоящее здание
|
Отдельно стоящее 3-х этажное здание
|
Отдельно стоящее здание
|
|
Общая полезная площадь помещений, кв.м
|
2 036,00
|
4 531,30
|
1 120,00
|
|
Материал стен
|
блочные
|
кирпич
|
кирпич
|
|
Год постройки
|
1976
|
н. 90-х
|
90-е
|
|
Внутренняя отделка
|
обычная
|
улучшенная
|
обычная
|
|
Дополнительная информация
|
Подъездная дорога, все коммуникации
|
Кафе, сауна, тренажерные залы, теннисный корт на
территории
|
Огорожен забором, бассейн, сауна,
|
|
Земельный участок
|
Аренда
|
0,9 га в собственности
|
Аренда
|
|
Физический износ, %
|
24,65%
|
20,00%
|
25,00%
|
|
Стоимость, руб/кв.м.
|
|
32 008
|
7 000
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
|
Оценка стоимости
Наверх