При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено:

Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.

Юридически допустимо: Помещение находится в собственности ОАО «МЭМЗ» и предназначено для использования в качестве помещения данного назначения, так как его использование в другом качестве приведёт к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.

Финансово целесообразно: Помещение используется в качестве производственного помещения и использование его в другом качестве, приведёт к дополнительным финансовым затратам.

Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещения происходит при расположении в нём некого производства.

2. 3 Анализ финансового состояния ОАО "МЭМЗ" [1]

Список используемых документов:

·        Форма №1 по ОКУД – бухгалтерский баланс ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

·        Форма №2 по ОКУД – отчет о прибылях и убытках ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

·        Форма №3 по ОКУД – отчет о движении капитала ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

·        Форма №5 по ОКУД – приложения к бух. балансу ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005,2006 годы.

Таблица 3

Анализ финансовых коэффициентов

2.4 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ» в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов

Ø           Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества

Группа 1. Недвижимое имущество

Группа 2. Автотранспортные средства

Группа 3. Технологическое оборудование

Группа 4. Универсальное оборудование

Группа 5. Вспомогательное оборудование

Группа 6. Офисная и вычислительная техника

                Группа 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков

Возможным источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.

Техника дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.

Выбор ставки дисконтирования

 Метод цены капитальных вложений (CAРM)

 Наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]). Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .

Таблица 4

Определение ставки дисконтирования

Коэффициент «БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение 3).

Расчёт денежного потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на дату оценки

составляет 20 079 082 рублей.

Оценка недвижимости в рамках затратного подхода

В таблице 2 уже были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101).

 Внешний вид и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не обнаружено. Состояние внутренней отделки - соответствует нормам.

Состояние оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального обследования оценивается как удовлетворительное.

Анализ технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или материалоемкости здания в целом.[4]

Сводные данные для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении 5.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки

составляет 14 097 177,95 рублей.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода

 На этапе сбора информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.

Корректировки вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки

составляет 18 751 751 рублей.

Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

 Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.  Недостаток  подхода  заключен  в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.

Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

 Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода

 Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Таким образом, рыночная стоимость здания в рамках доходного подхода имеет коэффициент значимости 0,4; затратного подхода – 0,2; сравнительного подхода – 0,4 (Таблица 5)

Таблица 5

Итоговая таблица стоимости объекта недвижимого имущества ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13