Меню
Поиск



рефераты скачать Оценка автозаправочной станции №443

-         с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутст­вии точного аналога;

-         с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Источником информации являются каталоги, прейскуранты, пресса и специализированные издания, а также другие источники.

Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 3.10.

Таблица 3.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443


Наименование

Местоположение

Дата продажи

Цена за 1 м2, руб.

S, м2

Примечание

1. Административное здание АЗС №201

2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный

Март 2005 г.

82700

26

Шлакоблочное панельное здание, износ – 40%

2. Административное здание АЗС №431

с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка

Август 2005 г.

88450

34

Шлакоблочное панельное здание, износ – 35%

3. Административное здание АЗС №17

Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное

Январь 2005 г.

80400

32

Шлакоблочное панельное здание, износ – 45%

4. Административное здание АЗС №442

г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2

Июль 2005 г.

75180

29

Кирпичное здание, износ – 55%

5. Административное здание АЗС НК Альянс

г. Хабаровск, ул. Морозова

Август 2005 г.

85600

30

Панельное здание, износ – 35%


Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.

Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.

Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).

Таблица 3.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок


Параметры корректировки

АЗС №443

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 5

Цена продажи за 1 м2, руб.

-

82700

88450

80400

85600

1. Группа капитальности

II

II

I

II

II

Корректировка

1,0

1,0

0,95

1,0

1,0

Скорректированная цена, руб.

-

82700

84028

80400

85600

2. Наличие тепло- и энергоснабжения

Общие сети

Общие сети

Общие сети

Городские сети

Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение

Корректировка

1,0

1,0

1,0

1,0

0,95

Скорректированная цена, руб.

-

82700

84028

80400

81320

3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации

Есть

Есть

Есть

Есть

Только противо-пожарная

Корректировка

1,0

1,0

1,0

1,0

1,03

Скорректированная цена, руб.

-

82700

84028

80400

83760

4. Качество внутренней отделки

Простая

Простая

Улучшен-ная

Простая

Улучшен-ная

Корректировка

1,0

1,0

0,98

1,0

0,98

Скорректированная цена, руб.

-

82700

82347

80400

82085

5. Дата продажи

Дата оценки

Март

2005 г.

Август 2005 г.

Январь 2005 г.

Август 2005 г.

Корректировка

1,0

1,04

1,007

1,06

1,007

Скорректированная цена, руб.

-

86008

82923

85224

82660

6. Степень износа, %

43,5

40

35

45

35

Корректировка

1,0

0,98

0,95

1,03

0,95

Скорректированная цена, руб.

-

84288

78777

87781

78527

Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.

82343

-

-

-

-


Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.

Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.

Таблица 3.12 – Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок


Параметры корректировки

АЗС №443

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 5

Цена продажи за 1 м2, руб.

-

164

178

163

175

1. Качество материала покрытия

хорошее

хорошее

отличное

удовлетво-рительное

отличное

Корректировка

1,0

1,0

0,98

1,03

0,98

Скорректированная цена, руб.

-

164

174,4

167,9

171,5

2. Качество укладки (поверхности) покрытия

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

отличное

Корректировка

1,0

1,0

1,0

1,0

0,98

Скорректированная цена, руб.

-

164

174,4

167,9

168,1

3. Степень износа, %

30

35

35

45

40

Корректировка

1,0

1,03

1,03

1,07

1,05

Скорректированная цена, руб.

-

169

180

180

176,5

Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.

176,4

-

-

-

-


Получили стоимость одного квадратного метра асфальтобетонного покрытия АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь покрытия (318 м2), получаем стоимость покрытия: 318*176,4 = 56 095 рублей.

Для оценки сооружений резервуаров и ТРК используем данные прейскурантов предприятий-изготовителей и торговых предприятий, предлагающих оборудование для автозаправочных станций (таблица 3.13, 3.14).

Сооружения резервуаров, предлагаемые ОАО «Восток-оборудование», ЗАО «АЗС-оборудование», ООО «Восток Снаб», по технологическим признакам и параметрам являются полностью идентичными сооружениям резервуаров, находящимся на АЗС №443. Они являются двустенными, как и резервуары оцениваемой АЗС, объемом 50 м3, укомплектованы теми же технологическими элементами. Поэтому для получения оценочной стоимости сооружения резервуара АЗС №443 необходимо внести только поправки на износ оборудования.

Таблица 3.13 – Оценка стоимости сооружения резервуара


Параметры корректировки

АЗС №443

ОАО «Восток-оборудование»

ЗАО «АЗС-оборудование»

ООО «Восток Снаб»

Цена продажи, руб.

-

92300

91850

93420

Степень износа, %

23

-

-

-

Корректировка

-

0,77

0,77

0,77

Скорректированная цена, руб.

-

71071

70725

71933

Средняя стоимость, руб.

71243

-

-

-

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23




Новости
Мои настройки


   рефераты скачать  Наверх  рефераты скачать  

© 2009 Все права защищены.