Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:

-                     введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;

-                     введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);

Глава  II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ

2.1 Истоки зарождения ТСЖ в России.

Экономические преобразования в России 90-х гг., приватизация недвижимости вызвали новые процессы, происходящие в жилищной сфере. Появился отсут­ствующий ранее класс собственников жилья. Во мно­гих городах и поселках собственников сейчас большин­ство в общей массе жителей. Но вместе с появлением нового класса собственников недвижимости возникла и необходимость преобразований в жилищной сфере.

Жилищная реформа, проводимая, в РФ предпола­гает, что в ближайшие годы население будет полнос­тью оплачивать содержание жилья и коммунальные услуги. За последние годы коммунальные платежи дей­ствительно выросли во много раз, а качество обслужи­вания не улучшилось. Всем известно все ухудшающее­ся состояние жилищного фонда. Люди и сами не по-хозяйски относятся к своему дому, юридически став собственниками, фактически не лелеют и не приумно­жают свою собственность.

Наиболее перспективной схемой управления мно­гоквартирными домами и регулирования правовых от­ношений между владельцами общего имущества мож­но считать товарищество собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ позволяет объединить домовладельцев для управ­ления, эксплуатации, владения, пользования и распо­ряжения общим имуществом.

В реформе ЖКХ именно товарищество предусмат­ривалось в качестве основной организационно-право­вой формы управления жилым домом, в котором боль­шинство квартир оказалось в частной собственности.

Слабая поддержка, а подчас и противодействие ме­стной администрации; боязнь хлопот и крупных рас­ходов по регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья; не информированность населе­ния, неимение наглядных положительных примеров; отсутствие профессионалов в области домовладения, всегда готовых прийти на выручку; плачевное состоя­ние дома -  все это отпугивает людей от идеи создания товарищества собственников жилья. Между тем, мы надеемся на лучшее. Ждем, что именно наш дом ста­нет объектом пристального внимания местных комму­нальных служб, и именно на него они обрушат свою любовь и заботу. А надежды так ими и остаются. Соб­ственники, по большому счету, сами должны заботить­ся о своем имуществе, лишь тогда управление жилищ­ным фондом будет эффективным. Это показывает ис­торический опыт управления в жилищной сфере, зарубежная практика, а также опыт деятельности первых отечественных товариществ собственников жилья.

Жилищная проблема возникла давно и имеет множество вариантов решения. В ситуации двадцатых, как и сегодняшней, была налицо хозяй­ственная разруха и стремление к восстановлению разрушенного. Результаты мер и мероприятий про­водимых тогда, оказались успешными и помогли восстановить и даже нарастить жилищный потенциал страны. Современные попытки пока не столь эф­фективны.

А начиналось все после голода и разрухи граж­данской войны, когда говорить о каком-либо каче­стве бытовых услуг казалось просто нелепо. Средств на строительство нового жилья не было, поэтому первоочередной задачей стало сохранение и вос­становление существующего жилья. На первый план выхолили амортизация, ремонтные работы и грамот­ная эксплуатация жилого фонда.

Домовое хозяйство «проявило» неэффективность государственного централизованного управления, при котором невозможно было учесть обстоятель­ства и потребности конкретного дома. То, что каче­ственная домовая работа есть работа штучная, на­глядно доказал краткий период военного коммуниз­ма. Изменение жилищной политики произошло в последующий период НЭПа. Несмотря на многие ограничения именно тогда был восстановлен жилищ­ный фонд за счет высвобождения инициативы лю­дей из-под гнета государства.

НЭП сурово ограничивал величину частного ка­питала и собственности. Не допускалась передача в частные руки бывших доходных многоквартирных домов, которые оставались в собственности местной власти, (муниципализированные жилые дома) Управлялись эти дома централизованно и, при от­сутствии интереса к управлению, находились в уд­ручающем состоянии.

Однако выход был найден в создании жилищных товариществ, коллективных арендаторов муници­пальной собственности, поскольку передать в управ­ление жильцам многоквартирные здания можно было только на условиях аренды. Для того чтобы передача домового хозяйства в руки коллективов жильцов оказалась эффективной, необходимо было восстановить платность жилья и коммунальных ус­луг, отмененные после революции, в период воен­ного коммунизма. Проблемой стала «утрата» насе­лением привычки платить за жилье и коммунальные услуги. Реальной опорой на первых шагах стал со­хранившийся средний класс и т.н. «нетрудовые эле­менты» (частные собственники имущества). Возврат привычки оказался растянутым на десятилетия. Тем не менее, передача в аренду жилых домов позволи­ла на первых порах изыскать так необходимые сред­ства на восстановление жилья.

Восстановление платности жилья, в необходи­мом объеме еще не означало решение проблемы (как это представляется современным реформа­торам). Для децентрализации домового хозяйства население должно было осознанно взять на себя бремя забот, а для этого необходимо было создать некоторые привилегии и привлекательные усло­вия. Было отменено административное выселение из домов жилищных товариществ, позволено «са­моуплотнение» излишков площади, дано право членам товариществ на первоочередное получе­ние площади в кооперативе, право сдачи свобод­ных помещений в субаренду и др. Кроме того, то­вариществам разрешено было коммерческое ис­пользование нежилых помещений и получение кредитов банка. И все это открывало перспективу выкупа здания в собственность.

Наконец, полагая ведение домового хозяйства в условиях дефицита средств достаточно сложным делом, коммунальщики усмотрели необходи­мость в подготовке специальных хозяйственных кадров, работающих в товариществах жилищно-арендной кооперации (ЖАКТах) на основе най­ма. Подготовка управдомов осуществлялась на паевых началах ассоциациями тех же ЖАКТов. Все эти мероприятия способствовали массовому со­зданию товариществ.

Ситуация в современной России требует воз­рождения чувства Хозяина а Доме, бережного от­ношения к нашему многострадальному жилищу. Опыт НЭПа убеждает нас в том, что это возмож­но. На новом историческом этапе массовая при­ватизация жилья в России превратила огромное число квартиросъемщиков в собственников жилья и привела к изменению отношений собственности в пределах многоквартирного жилого дома. Остается обратить себе в пользу новые отноше­ния собственности. Следует приумножать свой капитал в виде имеющихся у нас жилых помеще­ний, выбрать наиболее эффективную организаци­онно-правовую форму объединения собственни­ков.

В России, на федеральном уровне и на уровне субъектов федерации, уже создастся необходимая законодательная основа правового оформле­ния кондоминиумов (совместной собственности) и товариществ собственников жилья как формы управления совместной собственностью, т.е. до­мом и придомовой территорией. Принят и дей­ствует Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья», администрациями городов и районов принимаются программы, предусмат­ривающие организационно-правовые и экономи­ческие меры по поддержке товариществ. Форми­руется положительный опыт деятельности ТСЖ, которым удалось добиться осуществления предус­мотренных законодательством прав.

2.2 Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем.

Томск.

В марте 1999 г. при поддержке отдела местного и терри­ториального общественного самоуправления администрации г. Томска было создано Томское некоммерческое партнерство "Центр содействия защите прав и законных интересов объе­динений собственников жилья", объединившее более сотни ЖСК и ТСЖ города, которое поставило перед собой цели координа­ции деятельности товариществ собственников жилья, обеспе­чения их правовой защиты, осуществления взаимодействия объединений собственников жилья с органами власти всех уровней, развития форм общественного самоуправления ЖСК и ТСЖ в рамках партнерства.

Одновременно начинает меняться отношение органов вла­сти всех уровней к собственникам жилья. Вступил в силу Закон Томской области от 25.10.2000 №45-03 "О социальной защи­те домовладельцев и нанимателей жилых помещений в кондо­миниумах", который определяет правовые и финансово-эконо­мические основы деятельности жилищно-строительных коопе­ративов и товариществ собственников жилья и обеспечивает их социальную защиту в процессе перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Следует отметить, что департамент ЖКХ города в условиях реформирования жилищно-коммунальной системы занял ак­тивную и последовательную позицию: идет демонополизация сферы обслуживания с проведением конкурсов, внедряется муниципальный заказ, решается проблема укрупнения муници­пальных предприятий, контроля за их деятельностью и расхо­дованием муниципальных средств. Постоянно идет работа по повышению качества предоставляемых населению услуг и оказывается содействие самоуправлению жилыми помещениями, находящимися в частной собственности.

В департаменте ЖКХ города создан отдел по работе с ЖСК и ТСЖ, разрабатывается нормативно-правовая база, регулиру­ющая их деятельность, которая должна ликвидировать "белые пятна" правовых отношений. Так, подготовлено и вступило в силу постановление мэра г. Томска от 01.11.99 №720 "Об осу­ществлении прав муниципалитета г. Томска в товариществах собственников жилья". Оно дает право департаменту ЖКХ пред­ставлять муниципалитет в домах ЖСК и ТСЖ, где имеется му­ниципальный жилищный фонд. Также постановлением мэра города утверждено Положение о порядке расчетов за жилищно-коммунальные услуги и возмещения убытков от эксплуата­ции муниципального жилья в ТСЖ (жилищно-строительных кооперативах), зарегистрированных на территории г. Томска, в которых одно или более помещений принадлежат на праве собственности муниципалитету г. Томска. С участием городс­кой администрации партнерством решен вопрос о возмеще­нии расходов, связанных с внутридомовым обслуживанием си­стемы водоснабжения.

Несомненным успехом совместной работы партнерства с органами власти является выделение в областном бюдже­те 2000 г. дотации на техническое содержание домов ЖСК, ТСЖ.

Ближайшей задачей является создание рабочего механиз­ма передачи владельцами функций по управлению жилищным фондом уполномоченной управляющей компании.

Одним из важнейших направлений работы становится сти­мулирование создания ТСЖ на базе муниципального фонда.

Партнерство с участием представителей городской адми­нистрации осуществляет формирование базы данных по ха­рактеристикам жилищного фонда каждого ТСЖ, ЖСК. Данная информация позволит оперативно решать возникающие теку­щие проблемы и планировать количество льгот и субсидий на коммунальные услуги.

Реформирование сферы ЖКХ невозможно без повышения уровня квалификации участников данного процесса. С учетом этого впервые было организовано обучение руководителей ЖСК и ТСЖ по наиболее актуальным проблемам деятельности жи­лищных товариществ.

Москва.

В России Закон №72-ФЗ[28] был принят только в 1996 г. С этого времени определяются нормы отношений собственников в многоквар­тирных домах - там, где есть собственник - государство, соб­ственник - юридическое лицо и собственник - гражданин. В дореформенный период гражданское законодательство Рос­сии это запрещало: у нас не могло быть одновременно соб­ственности совместной или долевой - общей собственности государственной и собственности физического лица. Сейчас это узаконено: в одном доме могут быть различные субъекты этого права.

Как Закон исполняется в г. Москве?

На сегодня, если говорить о результатах, а не о процессе, на три миллиона квартир - 460 товариществ собственников жи­лья. Но далеко не все они реально владеют жилищным фондом. Инерционная государственная машина, когда всем жилищным фондом управляло государство, продолжает действовать.

В августе прошлого года Правительство Москвы приняло очередную программу формирования в городе товариществ собственников жилья. И здесь есть несколько моментов, на ко­торые хотелось бы обратить внимание,

Территориальные органы района - основное звено в сис­теме управления города; они призваны содействовать и разъяс­нять жителям условия процесса формирования объединений жителей. Следующее звено по вертикали, также призванное содействовать этому процессу, - префектуры города. Их де­сять, в соответствии с городской структурой. Вертикаль закан­чивается мэром. Сейчас в Москве действует программа "Мой двор - мой подъезд"? кото­рая, помимо задач сохранности жилья, направлена на развитие инициативы граждан. И здесь есть еще один интересный мо­мент: самоуправление как таковое, с точки зрения государствен­ного устройства, это вторая ветвь власти. В нашей Конституции государство представлено органами власти и органами мест­ного самоуправления.

Самоуправление в жилищной сфере - это управление иму­ществом. К сожалению, в нашем обществе вопросы имуществен­ные и вопросы чисто политические часто смешиваются. Сей­час есть опасность, что функции органов, управляющих имуще­ством, начнут выполнять так называемые территориальные об­щины, действующие на территории города, которые как раз призваны следить за правами граждан и указывать органам власти на несоответствие законам некоторых действий, в том числе и должностных лиц. Смешение этих понятий может опять привести к тому, что институт самоуправления как политичес­кая структура не получит необходимого развития.

К сожалению, сегодня развитию самоуправления препятству­ет определенный дисбаланс интересов жителей и органов ад­министрации, который заключается в следующем: система распределения жилья в прошлом была такова, что в одном многоквартирном доме могли жить люди и состоятельные, и социально незащищенные. Но в то время не было такого расслоения обще­ства, и это не было заметно. Сейчас в России в целом, и в Москве - особенно, имеется колоссальное расслоение населения.

В этих условиях очень актуальный становится вопрос о со­здании фонда социального использования, предназначенного для проживания граждан, которые в соответствии с нормой Консти­туции требуют определенных льгот, субсидий, дотаций. Гражда­не, имеющие возможность в полной мере сами содержать иму­щество, предъявляют требования к состоянию жилищного фон­да, они хотят жить лучше, хотят, чтобы подъезд был чистый, кра­сивый, даже если это стоит дороже. Однако система распреде­лений жилья инерционно продолжает создавать дома без учета интересов и доходив жильцов. Это приводит к конфликтам ин­тересов. Это затрудняет объединение жителей и приводит к тому, что полностью дотируются дома, где живут и богатые, и бедные, т. е. к тому, что бюджетные средства расходу­ются нерационально.

И последнее, о чем хотелось бы сказать, - это о развитии института управляющих жилищным фондом. Этот институт мо­жет быть одной из наиболее доходных отраслей деятельности, но нужно констатировать, что он также находится в зачаточном состоянии. В Москве жилищным фондом в основном управляют государственные унитарные предприятия - Дирекции единого заказчика. В соответствии с гражданским законодательством унитарное предприятие управляет государственным имуществом. Имущество уже не все государственное? Однако инерционно все продолжается по-прежнему. И государственные дотации идут на эти государственные унитарные предприятия.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России пред­полагает развитие частной инициативы, частных управляющих компаний, В Москве этот институт пока не получил достаточ­ного развития, хотя уже есть частные компании, которые управ­ляют жилищным фондом. В основном такие отношения скла­дываются в новостройках, в которых преимущественно прожи­вают люди, купившие квартиры, а значит, имеющие средства для выбора компании, где обслуживание будет дороже, но эффек­тивнее, с их точки зрения.

В настоящее время в Юго-Восточном округе Москвы про­водится эксперимент по передаче на конкурсной основе 160 зданий в управление частным компаниям. Прогрессивное, безусловно, явление, но слово "эксперимент" показывает, что это не носит массового характера.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9