Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключает с инвестором договор, определяющий имущественные отношения сторон и их взаимные обязательства.      

Основные направления продажи и договорных отношений:

      ·  отчуждение зданий нежилого и жилищного фондов на условиях реконструкции, капитального ремонта и завершения строительства;

      ·  предоставление зданий жилищного и нежилого фонда и земельных участков на инвестиционных условиях;

      ·  предоставление инвесторам права участия в акционерных обществах и товариществах, вкладом города в которые являются здания жилищного и нежилого фонда, земельные участки или права пользования ими.      

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 08.07.97 №678-р утвержден Регламент подготовки инвестиционно-тендерной документации на продаваемые объекты недвижимости и Перечень инвестиционно-тендерной документации. В Перечень инвестиционно-тендерной документации включаются предварительные заключения отраслевых и территориальных органов Администрации о принципиальной возможности размещения объекта инвестиций, обобщенная информация, необходимая для разработки предпроектных предложений. Ориентировочный расчет стоимости реализации проекта входит составной частью в пояснительную записку к инвестиционному проекту. Пунктом 5 Перечня инвестиционно-тендерной документации предусмотрен отчет о рыночной стоимости объекта инвестиций.      

Дальнейшим развитием нормативно-законодательной базы в области продажи объектов недвижимости стал Закон Санкт-Петербурга от 30.07.98 №191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга», определяющий права и обязанности инвесторов в процессе осуществления инвестиционной деятельности, порядок их взаимодействия с исполнительным органом государственной власти, а также права и обязанности исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга. Торги, в соответствии со ст. 17 Закона, являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене. Победителем аукциона по решению аукционной комиссии признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса признается лицо, предложившее по заключению конкурсной комиссии лучшие условия (участие в развитии инфраструктуры, архитектурно -планировочные решения и др.).      

Наряду с законодательным регулированием инвестиций в недвижимость, включая стоимостные отношения по объекту инвестирования, законодатель регулирует арендные отношения, включая порядок определения арендной платы на объекты недвижимости. Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (в редакции закона от 22.07.98 №183-30) предусмотрено определение арендной платы на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки.      

Массовая оценка - это метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости. Ставка арендной платы за пользование объектом «нежилого фонда определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. В законе предусмотрена группировка арендаторов по 33 видам деятельности с дифференциацией размера коэффициента социальной значимости (Кс) от 0,03 до 1,0. Так, организации и граждане, арендующие помещения, включенные в фонд творческих мастерских Санкт-Петербурга, нормируются с Кс=0,03; коллегии адвокатов, арендующие помещения для размещения органов правления коллегий, юридических консультаций, нормируются с Кс=0,2; торгово-промышленные палаты, действующие в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом РФ «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации», нормируются с Кс=0,5.[12]      

В случае возникновения спора о размере рыночной ставки[13] арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки, арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать (за свой счет) проведение индивидуальной оценки. Индивидуальная оценка производится в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности.      

Проведенная краткая диагностика нормативно-законодательных актов Санкт-Петербурга по оценке недвижимости показывает тенденцию к сближению нормативных и рыночных методов оценки, учет экономических параметров деятельности и видов деятельности (как параметра социальной значимости) субъектов хозяйствования. На величину стоимости объектов недвижимости в процессе первичной продажи оказывает воздействие, с одной стороны, стоимость аналогичных объектов на вторичном рынке. С другой стороны, на стоимость объектов недвижимости влияет стоимость арендной платы первичного и вторичного рынков.         

Состояние проблемы показывает, что на федеральном уровне, в первую очередь, необходимо обеспечить исполнение гарантий в реализации конституционных норм органам местного самоуправления Санкт-Петербурга на строю определенный и долгосрочный минимум полномочий, прав и обязанностей, а также финансовых средств для выполнения ими своих обязанностей, которые не могут быть сокращены законами субъектов федерации, а только расширены ими.      

Следует разработать и законодательно утвердить долгосрочную программу развития местного самоуправления в городах федерального значения с указанием конкретных лиц, ответственных за исполнение каждого ее пункта.     

Важным шагом в совершенствовании законодательства в сфере муниципальной собственности стал Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ. Он был принят Государственной Думой 11 октября 2002 года. Одобрен Советом Федерации 30 октября 2002 года. Проблема наведения порядка в госсекторе назрела давно и основательно; ее решению препятствовали только отраслевые ведомства, где этих бесхозных унитарных предприятий несть числа.

 Возрастает актуальность принятия федерального закона о государственном муниципальном имуществе, который призван определить «родовые» признаки имущества, которое должно находиться исключительно в собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, четко регламентировать процессы поступления и выбытия имущества из публичной собственности, пределы применения различных механизмов распоряжения публичным имуществом, а также правила передачи имущества из собственности одних публичных образований в собственность других.

Заключение

В данной работе мы рассмотрели особенности муниципальной собственности как социально-экономической основы местного самоуправления и выявили ряд проблем, присущих сегодня данному процессу на примере управления муниципальной собственностью органами местного самоуправления  г.Санкт-Петербурга.     

В результате анализа нормативной базы, обеспечивающей процесс управления муниципальной собственностью, было установлено следующее.      

Муниципальная собственность как одна из форм собственности признана и защищается на основании статьи 8 Конституции Российской Федерации. Статьей 9 Конституции Российской Федерации установлено, что в муниципальной собственности могут находиться земля и другие природные ресурсы. В соответствии со статьей 130 Конституции Российской Федерации население в процессе осуществления местного самоуправления владеет, пользуется и распоряжается муниципальной собственностью, при этом органы местного самоуправления, как следует из статьи 132, самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Таким образом, Конституцией Российской Федерации установлены все необходимые основы в отношении муниципальной собственности: она признается и защищается, названы собственник - население - и управляющий муниципальной собственностью - органы местного самоуправления.      

Непосредственно законодательное регулирование в сфере отношений собственности, в том числе муниципальной, осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ним законами. Поскольку муниципальная собственность составляет одну из экономических основ местного самоуправления, нормы, касающиеся муниципальной собственности, содержатся и в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления».      

Понятие «муниципальная собственность» определяется в статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью».      

Рассматривая муниципальное образование в качестве хозяйствующего субъекта, мы должны иметь ввиду, что управление собственностью МУ имеет определенные особенности.      

Во-первых, муниципальная собственность принадлежит всему населению муниципального образования и служит удовлетворению его основных жизненных потребностей. Следовательно, необходимо ограничить возможность совершения органами местного самоуправления действий, влекущих банкротство муниципальных образований.      

Во-вторых, органы местного самоуправления являются не только субъектом хозяйствования, но и субъектом властных отношений. А это дает возможность органам местного самоуправления право принимать общеобязательные на территории муниципального образования решения, в том числе и такие, которые могут создать муниципальным предприятиям и организациям льготные условия деятельности по отношению к другим субъектам рыночных отношений.

Анализ проблем управления муниципальной собственностью в городе федерального значения – Санкт-Петербурга позволяет сделать следующий концептуальные вывод.       

На федеральном уровне, в первую очередь, необходимо обеспечить исполнение гарантий в реализации конституционных норм органам местного самоуправления Санкт-Петербурга на строю определенный и долгосрочный минимум полномочий, прав и обязанностей, а также финансовых средств для выполнения ими своих обязанностей, которые не могут быть сокращены законами субъектов федерации, а только расширены ими.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.     Конституция РФ.-СПб., 2000.

2.     Гражданский кодекс РФ в двух частях.-СПб., 2002.

3.     Бюджетный кодекс РФ.-М., 2001.

4.     Налоговый кодекс РФ  в двух частях.-М., 2002.

5.     Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28 августа 1995 года с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральными законами от 22.04 1996 № 38-ФЗ и от 26.11 1996. № 141-ФЗ.// Собрание законодательства Российской Федерации. 1995 № 35, ст. 3506; 1996 № 17, ст. 1917.

6.     Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».// Собрание законодательства РФ.-1997.-№30.-Ст.3595.

7.     Закон Санкт-Петербурга от 18 июня 1997 года № 111-35 «О местном самоуправлении в Санкт-Петербурге».

8.     Закон Санкт-Петербурга «Об основах бюджетного процесса в Санкт-Петербурге (с изменениями на 10 июля 2001 г.)».

9.     Закон Санкт-Петербурга от 18 сентября 1998 года № 200-39 «О порядке внесения, рассмотрения и принятия закона Санкт-Петербурга о бюджете Санкт-Петербурга».

10. Закон Санкт-Петербурга «О бюджете Санкт-Петербурга на 2003 год».

11. Закон РФ «О местном самоуправлении в РФ» 1991 г.// Ведомости съезда народ. деп. РСФСР и Верховного Совета РСФСР.-1991.-№2.-Ст.1010; 1992.№ 46. Ст.2618; 1993. № 21. Ст.748.

12. Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».// Ведомости съезда нар.деп. РСФСР и Верховного Совета РСФСР.-1992.-№ 3.-С.89.

13. Европейская Хартия местного самоуправления.// СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1695; 1998. № 36. Ст. 4461.

14. Амирбеков А.Местное самоуправление в системе публичной власти. Гарантии прав и проблема ответственности //Право и Жизнь.-2000.- № 30.

15. Андреев Б. Системный курс экономической теории. — СПб.: Лениздат, 1998.

16. Анимица Е.Г., Тертышный А.Т. Местное самоуправление: история и современность.-Екатеринбург: Изд-во Уральск.гос. ун-та, 1998.

17. Беленький В. Методика определения цены земли и планирования устойчивого землепользования. //Вопросы экономики.- 2000.-№7.

18. Васильев В. Местное самоуправление. Учебное и научно-практическое пособие. М., 1999.

19. Голубев В. В обход закона делят власть на нижнем этаже//Российская Федерация сегодня. 1999. № 13.

20. Гражданское право. Часть 1 /под редакцией Ю.К.Толстого и А.П.Сергеева, СПб, 1999.

21. Колюшин Е.И. О праве муниципальной собственности //Журнал российского права.-1997.-№ 9.

22. Линкол Т. Политика в области владения муниципальной землей и другой недвижимостью.//Материалы конференции Общероссийской общественной организации «Муниципальная академия» (21 октября 1999 г., Москва) и круглого стола «Местное самоуправление в России», проведенного в рамках специализированной выставки-конференции «Управление–99» (22 октября 1999 г., Москва).

23. Лукин И.С., Мосунов Ю.Г. Голубь М.В., Крюков В.В. О методологии ценообразования на объекты государственной и муниципальной собственности //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2001.-№ 1(6).

24. Миловидов В.Д. Инвестор в России: что делать? — М.: ММВБ, 2000.

25. Органы местного управления в зарубежных странах: Сравнительное исследование.-М.:ИНИОН РАН, 1994.

26. Российская Федерация сегодня. 1999. № 2.

27. Право местного самоуправления. М., 1997.

28. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 2000.

29. Черников В.В. Современная государственная система охраны собственности в России. - М., 1999.

30. Энциклопедический Словарь (в трёх томах). М., 1953. Т. 3, с. 244.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Утвержден распоряжением КУГИ от 05.03.2002 № 368-р
«Об утверждении примерной формы договора о передаче
 объектов государственной собственности Санкт-Петербурга в собственность

муниципального образования»

Примерная форма

ДОГОВОР

О ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГА В СОБСТВЕННОСТЬ

МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Санкт-Петербург                                "__"_______ 200_ г.

     На основании Закона Санкт-Петербурга ________________________

                                             (реквизиты и полное

__________________________________________________________________

       название Закона Санкт-Петербурга о передаче объектов

__________________________________________________________________

    государственной собственности Санкт-Петербурга конкретному

__________________________________________________________________

                   муниципальному образованию)

Комитет  по  управлению   городским  имуществом  Санкт-Петербурга,

выступающий  от  имени  Санкт-Петербурга,   в   лице  председателя

Комитета ______________, действующего  на  основании  Положения  о

Комитете (далее -  Комитет),  с  одной  стороны,  и  муниципальное

образование ______________________________________________________

               (полное наименование муниципального образования)

в лице главы муниципального образования __________________________

_________________________________________________________________,

   (Ф.И.О. главы муниципального образования, паспортные данные)

действующего на основании ________________________________________

(далее - Муниципальное образование), с  другой  стороны, именуемые

далее "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем.

Основные понятия

Объекты - указанные в п. 1.1 настоящего договора:

1) принадлежащие Санкт-Петербургу на праве собственности здания (строения, помещения), входящие в состав имущества казны Санкт-Петербурга;

2) находящиеся в государственной собственности земельные участки, занимаемые зданиями (строениями).<*>

     ------------------------------

<*> - передача в собственность Муниципального образования Участков осуществляется в соответствии с правилами, установленными пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ

1. Предмет договора

1.1. Комитет передает Муниципальному образованию, а Муниципальное образование принимает на условиях настоящего договора:

     1.1.1. Объекты  недвижимого  имущества   (здания,   строения,

помещения) согласно перечню объектов государственной собственности

Санкт-Петербурга,    подлежащих    передаче    в     собственность

Муниципального   образования,    в    соответствии    с    Законом

Санкт-Петербурга _________________________________________________

                   (реквизиты Закона Санкт-Петербурга о передаче

__________________________________________________________________

     объектов государственной собственности Санкт-Петербурга

__________________________________________________________________

    в собственность определенного муниципального образования)

     1.1.2. Земельные  участки  (далее  -   Участки),   занимаемые

указанными    в    п.   1.1.1   настоящего    договора    зданиями

(строениями): <*>

     1) Площадь  участка __________ (_________) кв. м, кадастровый

                         (цифрами и прописью)

номер _______, входящий в состав земель _________________________,

                                            (категория земель)

предоставленный для _______________________ и иного использования,

не противоречащего  ограничениям,  установленным  соответствующими

органами   власти   (местного  самоуправления)  в  соответствии  с

законодательством  и  утвержденными   строительными,  санитарными,

природоохранными, противопожарными нормами.

Участок расположен в границах в соответствии с планом Участка, подписанным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и приведенным в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. (Данный абзац включается в текст настоящего договора при наличии плана Участка на момент подписания настоящего договора.)

    В отношении  Участка  действуют   ограничения   (обременения),

связанные с ______________________________________________________

            (нахождение на территории  объединенной охранной зоны,

__________________________________________________________________

    установленной решением Ленгорисполкома от 30.12.88 N 1045;

_______________.

иные основания)

2) <**>______________________________________________________

3) <**>______________________________________________________

     ------------------------------

<*> - передача в собственность Муниципального образования Участков осуществляется в соответствии с правилами, установленными пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

<**> - по каждому передаваемому Участку в текст договора включается информация, указанная в пп. 1 п. 1.1.2 настоящего договора.

1.2. Комплекты документов, описывающих объекты (с указанием кадастровых номеров) и подготовленные районными филиалами государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) - проектно-инвентаризационными бюро (далее - ПИБ) в соответствии с требованиями, предъявляемыми к порядку проведения технического и кадастрового учета объектов недвижимости, прилагаются к договору и являются его неотъемлемой частью (приложение 1 к настоящему договору). Указанный комплект документов должен быть прошит и скреплен печатью, а также подписан начальником ПИБ (либо начальником ГУИОН).

2. Права и обязанности сторон

2.1. Муниципальное образование обязуется:

     2.1.1. Одновременно с подписанием настоящего договора принять

объекты по передаточному акту от _________________________________

                                      (указывается организация,

__________________________________________________________________

   обеспечивающая техническое обслуживание и ремонт недвижимого

__________________________________________________________________

   имущества казны Санкт-Петербурга либо иной владелец объекта)

2.2. Комитет обязуется:

2.2.1. Одновременно с подписанием настоящего договора обеспечить передачу объектов Муниципальному образованию по передаточному акту.

2.2.2. В срок, не превышающий 10 дней с момента подписания настоящего договора, подготовить документы, необходимые для государственной регистрации настоящего договора, перехода права собственности на объекты, а также представить указанные документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Возникновение права собственности

3.1. Право собственности на объекты переходит к Муниципальному образованию с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.2. Бремя содержания, а также риск случайной гибели или случайного повреждения объектов переходит к Муниципальному образованию с момента передачи объектов в соответствии с пунктами 2.1.1 и 2.2.1 настоящего договора.

4. Особые условия

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

4.2. Муниципальное образование пользуется объектами с момента подписания передаточного акта (пп. 2.1.1 и 2.2.1 настоящего договора).

     4.3. _______________________________________________.

            (иные условия, устанавливаемые сторонами)

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна, и имевшей существенное значение для заключения настоящего договора.

5.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий настоящего договора в соответствии с требованиями законодательства.

6. Прочие условия

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами.

6.2. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются требованиями законодательства.

6.3. Споры, возникающие по настоящему договору, разрешаются путем переговоров, а в случае недостижения соглашения передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

6.4. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Приложения:

1) Комплекты документов, описывающих объекты (с указанием кадастровых номеров), подготовленные районными филиалами ГУИОН - ПИБ.

2) Закон Санкт-Петербурга о передаче объектов государственной собственности Санкт-Петербурга определенному муниципальному образованию.

     3)_________________.

       (иные приложения)

     Реквизиты сторон:

КОМИТЕТ                                  МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ

193060 Санкт-Петербург, Смольный,        _________________________

р/счет __________________________        _________________________

к/счет __________________________        _________________________

в _______________________________        _________________________

Вице-губернатор Санкт-Петербурга        Глава

Председатель Комитета                   Муниципального образования

________________________________        __________________________

"__"________ 200_ г.                    "__"_________ 200_ г.

[1] Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 2000.

[2] Черников В.В. Современная государственная система охраны собственности в России. - М., 1999.

[3] Энциклопедический Словарь (в трёх томах). М., 1953. Т. 3, с. 244.

[4] Анимица Е.Г., Тертышный А.Т. Местное самоуправление: история и современность.-Екатеринбург: Изд-во Уральск.гос. ун-та, 1998.

[5] Ведомости съезда народ. деп. РСФСР и Верховного Совета РСФСР.-1991.-№2.-Ст.1010; 1992.№ 46. Ст.2618; 1993. № 21. Ст.748.

[6] Гражданское право. Часть 1 /под редакцией Ю.К.Толстого и А.П.Сергеева, СПб, 1999.

[7] Ведомости съезда нар.деп. РСФСР и Верх.Совета РСФСР.-1992.-№ 3.-С.89.

[8] Колюшин Е.И. О праве муниципальной собственности //Журнал российского права.-1997.-№ 9.

[9] Собрание законодательства РФ.-1997.-№30.-Ст.3595.

[10] Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30. Ст. 3595.

[11] Часть 2 статьи 29 Федерального Закона «Об общих принципах организации местного самоуправления В Российской Федерации» от 28 августа 1995 года с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральными законами от 22.04 1996 № 38-ФЗ и от 26.11 1996. № 141-ФЗ. Собрание законодательства Российской Федерации. 1995 № 35, ст. 3506; 1996 № 17, ст. 1917.

[12] Лукин И.С., Мосунов Ю.Г. Голубь М.В., Крюков В.В. О методологии ценообразования на объекты государственной и муниципальной собственности //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2001.-№ 1(6)

[13] Рыночная ставка - это размер арендной платы за один квадратный метр помещения в год (квартал, месяц), определенный методами оценки рыночной стоимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4