Елементи співтовариства

Реорганіза- Виробницт- "Інтелектуальне
Фінансове ція і розви- во і розпо- інвестування", інвестування ток під- діл продуктів тобто передача приємств харчування різного роду

"ноу-хау"

На сучасному етапі підприємства на різних етапах приватизації прив'язані до різних відомств, що створює не найкращі умови для післяприватизаційної підтримки підприємств. Я згодна з тією точкою зору, що здійснення заходів, пов'заних з підтримкою підприємств після їх приватизації необхідно передати до сфери діяльності Фонду держмайна України,[57.319] але категорічно проти тієї думки, що необхідно створити ще один фонд, із якого можна було б кредитувати, фінансувати міроприємства, пов'язані із післяприватизаційною діяльністю підприємств. Це пов'язано з тим, що на сучасному етапі податковий тягар стримує виробничу та інвестиційну діяльність в Україні і відрахування ще до одного фонду не покращать сучасного стану діючих підприємств. Головне, що необхідно на сучасному етапі для ефективної роботи приватизованих підприємств - це стабілізувати грошову, фінансову, кредитну систему, створити рівні умови для роботи підприємств всіх форм власності.
Необхідне гнучке державне регулювання для налагодження роботи саме виробничого сектору без якого не можливе відродження України.

Гл.3. Аналіз методик оцінки об'єктів комунальної власності в процесі формування недержавного сектору економіки

1. Значення методики оцінки об'єктів комунальної власності при трансформуванні форм власності в Україні

Проблеми, що виникли в процесі приватизації і на яких я зупинилася в першій та другій главі своєї роботи, значною мірою пов'язані з невизначенністю в методиці оцінки об'єктів, що приватизуються. Об'єктивна оцінка майна, особливо в процесі побудови інфраструктури ринкової економіки, вона необхідна як для держави, так і для фізичних та юридичних осіб. Оцінка майна необхідна в таких випадках:
- з метою обліку при створенні господарських товариств;
- з метою відображення його вартості в бухгалтерському обліку;
- з метою визначення заставної вартості майна та в інших випадках.
Але держава особливо зацікавлена в об'єктивній оцінці майна при його приватизації та передачі в оренду. Не менш зацікавлені в цьому і фізичні та юридичні особи. Варто відмітити, що інтереси фізичних та юридичних осіб у випадку придбання об'єктів, що приватизуються діаметрально протилежні з державою: держава в особі уповноважених органів хоче продати якомога дорожче, а потенційні власники навпаки - хочуть купити якомога дешевше.
(Це звичайно ідеальна схема. На практиці існують відхилення від неї). В зв'язку з цим все більше значення на сучасному етапі має питання про оцінку вартості об'єктів приватизації.
Оцінка майна підприємств так само як і їх підготовка до продажу - це складова частина приватизації державних та муніципальних підприємств.
Оцінка майна об'єктів, що приватизуються це не тільки визначення найвірогіднішої ринкової вартості, але й аналітичний процес, пов'язаний з одержанням, обробкою техніко-економічних та фінансових даних стосовно колишньої та сучасної ситуації на підприємстві, на незавершеному будівництвом об'єкті та їх майбутні перспективи.
В міжнародній практиці процес оцінки майна підприємства, фірми одержав назву тарифікації майна. Вона проводиться щорічно, а не тільки під час приватизації майна. Оцінку майна проводять незалежні організації, які несуть відповідальність своїми активами за одержані результати.
В Україні до 1992 року практично не існувало системи оцінки ринкової вартості будівель, споруд та іншої нерухомості.[54.14] Тому перед оцінювачами постав ряд проблем, пов'язаних з об'єктивними обставинами економічного і політичного характеру, а також станом ринку (схема 3.1.1).

СХЕМА 3.1.1
СТАН РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

На сучасному етапі в Україні існують різні методи оцінки об'єктів державної та комунальної власності, які приватизуються. Одні із них використовуються при експертній оцінці основних та оборотних коштів, а інші згідно з
Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. №961.
На сучасному стані більшість оцінювачів намагається у своїй діяльності використовувати методи оцінки нерухомості, що існують у країнах з розвинутою ринковою економікою. Але ці методи не варто сліпо копіювати в силу таких причин:
1) ринок об'єктів, що приватизується є монопольним;
2) прибутки зубожілого населення не відповідають імовірним цінам на нерухомість;
3) економічна і політична ситуація в Україні відзначається нестабільністю, а в оцінювачів немає досвіду у визначенні ризиків.
При експертній оцінці зараз в Україні використовують такі основні методи:
- метод оцінки по доходу;
- метод оцінки за періодом окупності;
- метод аналогів продаж;
- метод затрат.
В країнах, де функціонує налагоджений ринок цінних паперів, існує конкурентне середовище, широкого розвитку набув прибутковий підхід. Згідно з цим підходом в основу оцінки майна ставлять майбутні доходи підприємства.
Основним показником при цьому є розмір чистого прибутку після оподаткування. При цьому аналізуються:
- об'єм реалізації товарів чи послуг;
- виробнича собівартість за видами продукції;
- ринкова вартість продукції на внутрішньому та світовому ринках;
- ставки оподаткування.
В умовах інфляції розмір річного прибутку варто визначати, індексуючи ціни як на продукцію реалізації, так і на затрати на виробництво.[63.25]
Основні запитання, які цікавлять майбутніх власників - це доходність, прибутковість підприємства, строки окупності, доцільність інвестицій.
Існує декілька технічних засобів доцільності вкладання грошей в ті чи інші підприємства. Один із них - визначення середньої ставки доходу. Цей засіб показує ймовірну прибутковість підприємства. Основна його ідея в тому, щоб порівняти чисті доходи з сумою вкладених коштів шляхом додавання всіх майбутніх чистих доходів і ділення цієї суми на суму середніх інвестицій.
Середня ставка (ССД) визначається за формулою: [47.25]

середні річні майбутні чисті доходи
ССД = --------------------------------------------------- х 100% половина початкових інвестицій

Наприклад припустимо, що підприємство наступні 4 роки сподівається отримувати такі чисті доходи: 10000 млн.крб., 10000 млн.крб., 20000 млн.крб., 20000 млн.крб., при початковій сумі інвестицій в 500000 млн.крб.

2 х 10000 млн.крб. + 2 х 20000 млн.крб.
ССД = -------------------------------------------------------- х 100% = 24%

500000 млн.крб. / 2

Середня ставка доходу - це простий спосіб визначення майбутньої прибутковості фірми, але він не враховує зміну вартості грошей під впливом інфляції. Але цей розрахунковий показник можна використовувати при оцінці майна підприємства, що приватизується: чим більша середня ставка доходу, тим вищу ціну можна справляти. При оцінці майна по доходу для отримання інформації, яка б достовірно відображала потенціал об'єкта, необхідно проаналізувати діяльність підприємства за попередні роки. На основі цієї інформації прогнозують рівень прибутку в майбутньому.
Оцінка підприємства по доходу прямо пропорційна річному прибутку і обернено пропорційна банківському відсотку по депозитах. Прибуток на приватизованому підприємстві не повинен бути меншим за банківський відсоток, тому що в іншому разі немає сенсу вкладати гроші в купівлю даного об'єкта, якщо можна отримати прибуток, поклавши гроші на депозит.
У світовій практиці використання цього методу грунтується на вивченні та прогнозуванні фінансового стану підприємства. Для цього вивчаються дані, що характеризують фінансову стійкість підприємства у динаміці і вивчаються можливі тенденції. Для цього спочатку аналізуються негативні моменти в роботі підприємства. Усунення цих недоліків може бути здійснено без додаткових капіталовкладнень, але значною мірою може збільшити прибуток.
Далі робиться оцінка потенційних резервів розвитку підприємства і можливостей структурної перебудови підприємства та складу продукції, що випускається, розвитку попиту та пропозиції на цю продукцію в Україні та за її межами. Аналізується також на скільки можливо розширити потужності підприємства без значних витрат при цьому капіталу. Аналогічно здійснюється і оцінка збиткових та низькорентабельних підприємств.
На мою думку, в наших умовах, коли відсутній механізм функціонування ринкової ціни, середньої норми прибутку, в умовах великих розбіжностей в рівні рентабельності, оцінювати майно підприємств, що приватизуються, лише на основі прибутковості недостатньо. Підприємства, що мають викупатися можуть навмисне занижувати свою продуктивність, а отже - і ціну. Але цей метод потрібно використовувати як доповнення до діючого методу оцінки вартості на основі витрат з урахуванням активу та пасиву балансу, методу аналогів та методу оцінки з урахуванням строку окупності. Кожний інвестор бажає максимально збільшити свій дохід, захистити свій капітал.
Потенційні інвестори вибирають більш доходне підприємство, хоча за нього доведеться заплатити більш високу ціну. Ось чому оцінка вартості об'єктів, що приватизуються, на основі методу оцінки по доходу допоможе встановлювати більш об'єктивні ціни і водночас залучити потенційних інвесторів. При купівлі об'єкта майбутнього власника, звичайно, цікавить період окупності, тобто кількість років, за які відшкодовуються початкові інвестиції. Коли порівнюються два чи більше проектів приватизації об'єктів, то покупцем перевага надається проектам з коротшим періодом окупності.
При розрахунку періоду окупності застосовується не чистий дохід, а грошовий потік (чистий дохід + амортизація).[47.113] Припустимо, що фірма, яка приватизується, в наступні роки даватиме грошовий потік 50000 млн.крб., а першопочаткові інвестиції становлять 150000 млн.крб.

Рік Грошовий потік
1 р. 50000 млн.крб.
2 р. 50000 млн.крб.
3 р. 50000 млн.крб.

Отже, за три роки початкові інвестиції окупляться. На цій фірмі строк окупності буде 3 роки. Ця фірма буде продаватися дорожче, ніж та, де період окупності буде більший.
Ця методика проста в використанні при стабільній економіці. Якщо потрібно швидко оцінити ризик, то можна використати період окупності, щоб побачити, чи окупиться інвестований капітал за прийнятий період часу. Не дивлячись на простоту методики вона часто використовується не тільки на національному, але й на міжнаціональному рівні. Методика періоду окупності може допомогти оцінити ризик втратити вкладені в об'єкт гроші при нестабільності політичної ситуації в країні. Її можна використати як доповнення до методів, що на сучасному етапі використовуються для оцінки об'єктів, які приватизуються. При цьому оцінка буде більш реальною.
Метод порівняння, або аналогів, часто використовується як в Україні при експертних оцінках майна, так і в інших країнах. Цей метод базується на наявній ринковій інформації. Він полягає в тому, щоб підібрати об'єкт власності, аналогічний тому, що оцінюється і порівняти їх з урахуванням різних коефіцієнтів. Основними етапами цього методу є:
- збір даних для порівняння;
- внесення змін з врахуванням часу оцінки;
- внесення поправок на відмінності;
- використання коефіцієнтів корекції;
- винесення рішення про вартість.
При оцінці промислових об'єктів, що мають велику кількість будівель, споруд практично неможливо підібрати відповідний аналог. В зв'язку з цим цей метод більше використовується для окремих будівель комунальної власності.
Використання методу аналогів продажу для промислових об'єктів носить обмежений характер і може використовуватись для окремих будівель
(наприклад: будівель кафе та магазинів).
Метод порівняльної оцінки базується на обліку попиту та пропозиції, встановленні взаємозв'язку між аналогічними об'єктами, що дозволяє уникнути грубих відхилень від ціни, яка об'єктивно склалася на аналогічні об'єкти.
На сучасному етапі розвитку в Україні хоч і склалася певна інформація про ринкові ціни на окремі види майна, але вона не завжди має об'єктивний характер: часто визначається перевищенням попиту над пропозицією. Тому базуватися в оцінці вартості, лише на дані попиту та пропозиції в Україні неможливо. Але метод визначення вартості по аналогії враховує не тільки попит і пропозицію, але й вартість аналогічного майна, споруд. (Наприклад, при оцінці 1 м2 магазину, порівнюється вартість 1 м2 житла). Цей метод часто використовується при експертній оцінці об'єктів, що приватизуються.
Його можна і потрібно використовувати як доповнення до інших методів оцінки, адже в любому випадку при оцінці об'єктів необхідно володіти інформацією про вартість аналогічних об'єктів в різних частинах міста, області, країни.
Найчастіше при оцінці майна підприємств використовують метод визначення вартості з врахуванням амортизації. Цей метод в літературі ще позначають як метод оцінки по залишковій вартості.[15.18] Використання цього методу на практиці досить трудомісткий процес. Для того, щоб визначити вартість об'єкта за цим методом необхідно мати інформацію про індекси зміни цін за період експлуатації майна, про затрати на будівництво даного об'єкту.
В зв'язку з тим, що будівлі та споруди складають основну частину нерухомості країни, тому визначенню їх вартості, пошуку найбільш прийнятних методик для цього приділяють зараз в Україні велику увагу. В Україні існують розбіжності з Західними країнами в якісному підході до характеристики об'єктів. Наприклад, навіть зараз в наших будівельних документах стверджується, що вартість несучих елементів для всіх будівель складає близько 60% загальної вартості. Сучасні вимоги до будівель приводять до зміни пропорцій між вартістю різних частин та елементів. Зараз збільшуються затрати на комфортабельність, покращення дизайну.
В зв'язку з цим на Заході будівельні компанії при оцінці споруд обов'язково зазначають категорію якості. Встановлено 4 категорії якості, при визначенні яких враховують якість та кількість використаних матеріалів, міцність, зовнішні та внутрішні роботи. Категорії якості також характеризують строки операційного періоду, тобто періоду експлуатації до капітального ремонту.
Існують різні думки відносно визначення залишкової вартості об'єкта, яку в майбутньому приймають за основу при визначенні ціни приватизації об'єкта.
На думку Гуріна Е.А. залишкова вартість повинна визначатися не за балансовими даними, а через метод визначення вартості заміщення з врахуванням амортизації. Для цього необхідно визначити вартість будівництва споруди в поточних цінах з врахуванням того, що новий об'єкт виконує такі ж функції, як аналогічний, що оцінюється. Для цього спочатку визначається скільки б коштувала дана споруда при будівництві її в сучасних умовах і потім цю вартість зменшують на суму зносу. В цьому випадку необхідний експертний висновок по визначенню амортизації. Оцінщик на дату оцінки повинен визначити фізичний та функціональний знос.
Фізичний знос (Фі) базується на строку експлуатації будівлі, якості ремонту. Він є результатом експлуатації, яка приводить до утворення дефектів. В результаті цих дефектів відбувається часткова або повна втрата елементами споруди своїх технічних якостей. Фізичний знос визначається на основі оцінки технічного стану споруди.
Функціональний знос (Фф) визначається "старінням" першопочаткового проекту, невідповідністю його новим технологіям, що вираховуєтся за допомогою коефіцієнта Кф.

Фф
Кф = 1 - --------

100%

Моральний знос враховує невідповідність споживчих властивостей будівлі сучасним вимогам по таким параметрам, як планування, висота поверху, інженерне обладнання.
Визначення коефіцієнта морального зносу (Км) носить експертний характер.
Діапазон зміни коефіцієнта морального зносу такий, як і коефіцієнта функціонального зносу (Кф) і знаходиться в межах від 0,99 до 0,6.
Залишкова вартість (Со) визначається за формулою:

Со = Св х Кг де:

Со - залишкова вартість;

Св - відновна вартість;

Кг - коефіцієнт годності.

Коефіцієнт годності в свою чергу визначається за формулою:

Кг = Км х Кф

Ця методика дає об'єктивну оцінку вартості самих будівель, але не враховує їх місцезнаходження, не враховує можливість використання цих споруд в майбутньому, тобто не коригує вартість в залежності від майбутньої її доходності. До того ж в цій методиці багато суб'єтивних сторін: відновна вартість визначається експертами, моральний, функціональний, фізичний знос
- також експертами, що відкриває можливість для суб'єктивної корекції оцінки споруди.
Крім витратного підходу та підходу, який базується на аналогах існує ще й ринковий підхід до визначення вартості об'єктів. Ринковий підхід грунтується на оцінці основних активів. В основі цього методу лежить вартість, яку можна одержати за рахунок поступової (по частинах) ліквідації активів фірми. Вартість активу компанії у поточних цінах визначається як найвірогідніша ціна, за яку це майно буде продано на ринку конкурентних продавців за усіма умовами, необхідними для чесної торгівлі - тобто, наявність продавця та покупця, які добре проінформовані про справу, керуються своїми власними інтересами і жоден з них не перебуває під неправомірним тиском. Ринкова ціна не співпадає з балансовою вартістю майна. Вона може бути змінена на основі прогнозованих прибутків, темпів інфляції, інноваційного процесу, на основі розподілу дивідентів, поточних збитків та інших причин.
Ринкові ціни на складові елементи вартості майна в ринкових умовах фіксуються в спеціальних бюлетнях, які ведуться на біржах і відображають результати біржових торгів. Таким чином можна встановити ціни на запаси товарно-матеріальних цінностей, стандартне устаткування. Щодо нестандартного устаткувння та незавершеного будівництва, їх вартість визначається виходячи з вартості подібних об'єктів, що були реалізовані з аукціону. На мою думку цей підхід до визначення вартості об'єктів, що приватизуються можна буде використати в Україні лише за умов розвинутого біржового ринку. До того ж потрібно ввести єдину умову, за якої можливе буде використання цього підходу - підвищення ефективності. Тобто органам влади давати дозвіл на продаж частинами цілісного майнового комплексу лише за умови збільшення ефективності як комплекса в цілому, так і окремих його частин.
Зараз на території України оцінку майна об'єктів, що приватизуються здійснюють згідно з Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р.
(надалі Методика оцінки №961. До цього часу діяла Методика оцінки вартості об'єктів приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 18 січня 1995 року (надалі Методика оцінки №36).
Вищезгадані методики розроблені у відповідності з законами України "Про приватизацію майна державних підприємств", "Про приватизацію невеликих державних підприємств ("малу" приватизацію), "Про аренду майна державних підприємств та організацій" та іншими законодавчими актами.
За допомогою цієї методики здійснюється оцінка майна, яке приватизується, визначається початкова ціна державного підприємства.
Методикою закріплено, що оцінка може здійснюватися або всього майна підприємства або його структурних підрозділів. Це положення узгоджене з
Законом України "Про приватизацію державних підприємств", в якому законодавчо закріплена можливість роз'єднання цілісних майнових комплексів.
Державні органи приватизації перед тим, як приймати рішення про приватизацію структурних підрозділів майнових комплексів, повинні прорахувати всі можливі наслідки. Якщо в результаті приватизації розриваються технологічні процеси, падає рентабельність та ефективність комплексу в цілому, то заради масштабності приватизації приймати рішення про приватизацію окремих структурних підрозділів комплексу ні в якому разі не потрібно.
Оцінка майна цілісних майнових комплексів, малих підприємств, здійснюється в такій послідовності:
- розробка передаточного балансу;
- проведення масової або експертної оцінки об'єкта приватизації;
- визначення вартості майна, що приватизується;
- складання акта оцінки.
Робота по оцінці вартості об'єктів приватизації починається з створення комісії по приватизації. Державний орган приватизації затверджує склад комісії по приватизації об'єкта і встановлює строк подання плану приватизації. До складу комісії з приватизації входять представники трудового колективу, особи, що подали заяву на приватизацію, представники державного органу приватизації та органу державного управління, місцевих
Рад народних депутатів, фінансових органів. За рішенням комісії до її роботи можуть залучатися експерти, консультанти та інші спеціалісти.
Комісія по приватизації в тижневий термін після її затвердження формує інвентаризаційну комісію і встановлює строки проведення інвентаризації. До складу інвентаризаційної комісії обов'язково повинні входити головний бухгалтер підприємства, що приватизується та представинк органу приватизації. Інвентаризація здійснюється в порядку, передбаченому
"Положенням про інвентаризацію", затвердженим Кабінетом Міністрів України від 2 березня 1993 року. Головною метою інвентаризації є визначення фактичного стану майна об'єкта приватизації, перевірка фактичної наявності майна з даними бухгалтерського обліку та відображення результатів інвентаризації у передаточному балансі. Члени комісії несуть відповідальність за внесення до описів свідомо неправильних даних про стан об'єкта приватизації. Наявність цінностей при інвентаризації встановлюється шляхом обов'язкового підрахунку, зважування, обміру. Інвентаризація проводиться на перше число того місяця, в котрому буде здійснюватися оцінка вартості майна. Для оцінки вартості майна підприємства, що приватизується здійснюється інвентаризація основних засобів, нематеріальних активів, незавершеного будівництва, валютних цінностей, дебіторської та кредиторської заборгованості.
Інвентаризаційна комісія на основі інвентаризаційних форм складає протокол про загальні результати приватизації. Матеріали інвентаризації являються вихідними даними для оцінки майна підприємства, що приватизується. Облікові дані, в яких знайшли своє відображення результати інвентаризації, являються основою для складання попереднього та кінцевого передаточного балансу.
Передаточний баланс розробляється за результатами проведеної інвентаризації і є підставою для здійснення оцінки вартості майна.
При визначенні вартості майна на Україні використовується затратний підхід, тобто вартість об'єкта оцінюється у відповідності з вартістю основних засобів, нематеріальних активів, устаткування, довгострокових фінансових вкладень, виробничих засобів.
Оцінка вартості майна згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 18 січня 1995 року №36 здійснювалася за такою формулою:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12