• Главная
• Юридпсихология
• Этика эстетика
• Электротехника
• Эктеория
• Физика
• Управление персоналом
• Уголовный процесс
• Уголовное право
• Схемотехника
• Стратегический менеджмент
• САПР
• Ресторанно-гостиничный бизнес бытовое обслуживан
• Реклама и PR
• Режущий инструмент
• Неопределено
• Метрология
• Матметоды в эк-ке
• Исторические личности
• Искусство и культура
• Информатика
• Иностранные языки
• Гражданское процессуальное право
• Гражданское право
• Государственное регулирование и налогообложение
• Сонник
• Карта сайта

Основы управления недвижимостью
— Анализ объема спроса и предложения и их соотношения. — Анализ объема и структуры сделок. — Анализ цен на первичном и вторичном рынках. — Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену). Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости: Физические — природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города) Социальные — размер семьи, уровень жизни. Экономические — уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения. Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность. Анализ рынка недвижимости г. Стерлитамака  представлен по ценам предложения по состоянию на период с 1.02.2006 по 1.04.2006 года. В течение этого времени на основании печатных источников: газет «Из рук в руки», «Все о недвижимости» и телевизионных объявлений составлялась выборка по различным секторам рынка. В выборке представлены только те сектора, в обороте которых участвуют физические лица. Предложения по продаже недвижимости от агентств, действующих на рынке г. Стерлитамака, не представлены в выборке, так как стоимость услуг риэлтера искажает действительную рыночную стоимость объекта. Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 февраля 2006 года Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 марта 2006 года Диаграмма — Предложение недвижимости по состоянию на 1 апреля 2006года Как видно из диаграмм колебания предложения по различным секторам невелики. В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырос спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него. Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры  по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников. Рынок недвижимости г. Стерлитамака обладает характерными чертами российского рынка недвижимости, поэтому прогнозы специалистов отражают и ситуацию на рынке Стерлитамака. В Стерлитамаке наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с небольшой ценой большим количеством молодых семей. Много студентов ежегодно приезжает в Стерлитамак из района, и собирается остаться здесь, чтобы жить и работать. Наиболее активные районы это ул. Караная Муратова и ВТС, так как это наиболее благоустроенные и насыщенные транспортными потоками районы. Рынок земли в городе Стерлитамаке  активируется. Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество. Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков.               По данным Российской бизнес газеты № 45 2004 Особенностью города Стерлитамака является большое количество домов частного заселения. В этом секторе наблюдается большое предложение. Это связано с тем, что эта часть не является наиболее благоустроенной в большинстве домов отсутствуют удобства и они отдалены от транспортных путей и остановок. Люди хотят поменять такое жильё на квартиру с удобствами. Покупатели домов обычно сносят их и начинают на земельном участке новое строительство и подключаются к городским коммуникациям. Положительным моментом таких сделок является то что фактически покупатель получает в результате сделки земельный участок с удобными подъездными путями и возможностью строить все что угодно под видом реконструкции.  Многие дома продаются и впоследствии превращаются в офисы и магазины. Диаграмма — Изменение цены жилья в зависимости от политико-экономической ситуации Развитие рынка жилищных кредиторов приведет к значительному увеличению цены жилья до 190% по сравнению с 2005 годом, в то время как развитие отрасли строительства наиболее благополучно для рыночной ситуации и к 2010 стоимости жилья составит лишь 145% стоимости жилья в 2005 году. Для Стерлитамака возможны все пути развития, так как здесь действует достаточное количество и строительных фирм и кредитных организаций. В зависимости от того положения, которое на рынке обеспечат себе строительные и кредитные организации зависит и рыночная стоимость в будущем. По результатам анализа таблиц можно отметить, что в Стерлитамаке самым неактивным из обследованных секторов является сектор коттеджных домов. Предложений в этом секторе меньше всего. Разброс цен на участи очень большой от 1млн. руб. до 15 млн. рублей. Но в среднем цена в районе Царское село и в районе Отрадовка составляет от 15 тыс. рублей в феврале соответственно. В марте отмечается резкий скачок цен от 19 тыс. рублей, а в апреле уже от 20 – 25  тыс. рублей, что объясняется нецелесообразностью покупки земельного участка под строительство. По сектору садовых домиков можно отметить, что существенное влияние на цену оказывает наличие домика или гаража на земельном участке. Отсутствие сооружений значительно снижает цену дачи. Как видно из таблиц наблюдается сезонный рост цен, который отражается в диаграмме. Стоимость квартир возрастает во всех исследуемых районов города. Причем изначально в районе Юго-Западный   стоимость квартир больше, что связано с более современным жильем (улучшенная планировка, отсутствие газовой колонки, раздельный санузел, большая квадратура комнат) и развитой инфраструктурой.   Таблица — средняя стоимость квартир
	месяц	Юго - Западный			Центральный
Кол-во комнат		1	2	3	1	2	3
Средняя стоимость 1 кв.м.	февраль	16,1	15,66	16,1	12,92	14,05
	март	17,3	17,2	16,1	15,29	15,49
	апрель	17,5	17,5	16,1	16,19	16,92
Средняя стоимость по району	февраль	15,95			14,76
	март	16,87			16,43
	апрель	17,03			16,87

По таблице видно, что в период с февраля по апрель происходит сезонный рост цен на жилье. Это подтверждается показателями по двум различным районам города. По району Юго- Западному наблюдается резкий скачок.

Аналитики обещают, что проведение всех реформ наиболее благоприятно скажется на удовлетворении спроса на жилье. Почти в той же степени, но с небольшим отставанием удовлетворит спрос населения развитие рынка кредиторов в период с 2005 по 2010 годы. Хотя по прогнозам проведение всех реформ приведет к увеличению цен на жилье. Возможно, реформы позволят гражданам воспользоваться не только собственными средствами для покупки жилья, но и воспользоваться новыми финансовыми схемами.  

Диаграмма — Удовлетворенный спрос на жилье в % от общего спроса

Диаграмма — Обеспеченность населения жильем кв.м. на человека

Практически все возможные варианты развития на рынке недвижимости приведут к  улучшению ситуации по обеспеченности жильем. К 2010 году возможно улучшение жилищной ситуации с 18 кв.м. на человека в 2005 году до 21,2-21,8 кв.м. на человека в 2010 году. Это конечно же не будет большим прорывом в сфере улучшения жилищных условий населения. Строительство и ввод зданий в эксплуатацию процесс длительный, поэтому улучшения ситуации следует ожидать не скоро. В сравнении с Европой, где на одного человека приходится 60 кв.м. и США 80 кв.м. в России далеко не благополучная ситуация.

Диаграмма — Финансовые схемы приобретения жилья

Диаграмма показывает, что большая часть населения предпочитает ипотечный кредит для приобретения жилья. На сегодняшний момент эта схема приобретения жилья наиболее доступна и наиболее отработана. Меньше всего желающих принять участие в долевом строительстве многоэтажного дома и взять кредит на участие в долевом строительстве. Рынок в нашей стране еще не достаточно законодательно урегулирован, особенно в сфере страхования рисков. Поэтому физические лица не охотно инвестируют средства в строительство. Нет уверенности, что не случится грядущего кризиса, и все вложенные средства исчезнут в никуда.  Отсюда и медленные темпы строительства. Понятно, что кредит на индивидуальное строительство доступен более обеспеченным гражданам, их число составляет 6,3%.

Некоторая часть граждан — 9,8% затруднились ответить. Можно сделать вывод о том, что эта часть населения не знает ничего о том, как им хотелось бы приобрести жилье, по той причине, что не собираются этого делать. Многим гражданам просто не хватает средств.

Социологические исследования показывают, что в ряду целей сбережения гражданами средств покупка квартиры или обмен с доплатой стоит на последнем месте после отдыха, путешествий, спорта и хобби, резерва на непредвиденные расходы, покупки мебели, бытовой техники, образования, автомобиля, лечения,70% населения не пытается копить.

В Стерлитамаке по данным переписи 2006 года проживает 267,5 тыс. человек, но есть еще и люди которые не зарегистрированы на территории Стерлитамака, но тоже нуждаются в жилье — это студенты, беженцы и приехавшие на заработки люди из соседнего Казахстана и других государств и Республик. Все это оказывает существенное влияние на характер спроса и предложения.

В рынке оборота недвижимости г. Стерлитамака помимо сегмента занимающего около 70% сделок с недвижимостью, который называется жилая недвижимость (квартиры в многоэтажных домах) можно выделить и другие сегменты, оборот в которых развивается последние годы.

Распределение рынка недвижимости на эти сегменты связано с архитектурно-историческим развитием города и его спецификой. Образом жизни населения города, развитием промышленности и финансовыми потоками. У Стерлитамака своя специфика развития в плане зонирования и пространственного развития. Исторически сложилось, что центр города занят малоэтажными постройками, которые сейчас полностью реконструируются.

Такие районы как ВТС и Юго - Западный не представляют интереса для истории, они появились относительно недавно и застроены в основном высотными зданиями.

Экономический рост и развитие банковской системы дали толчок развитию рынка недвижимости вообще и в Стерлитамаке в частности. Население теперь имеет возможность взять кредит или оформить ипотеку, для того чтобы получить необходимые средства на покупку жилья. Такое вложение средств поощряется государством и граждане, обеспечившие себя сами необходимой жил площадью получают часть уплаченных налогов обратно.

Рынок меняется и трансформируется: на него оказывают влияние его участники, внешнеэкономические колебания государственное регулирование.

Рынок межбанковских кредитов лишается ликвидности: банки, строительные и риэлтерские компании начинают валиться. В условиях скрытой макроэкономической нестабильности банкротство даже небольших кредитных организаций вызывает резонанс, что может развалить всю банковскую и хозяйственную системы.

Уменьшение ликвидности объясняется бегством капитала за границу в форме вложения средств в различные иностранные активы. Дефицит ликвидности в Российской экономике привел к удорожанию кредитов — коммерческих (для строителей) и ипотечных (для населения).

Это снизило спрос на ссуды, привело к замедлению сроков сдачи строительных объектов и соответственно, возврата вложенных в них средств.

Как правило, жилые дома возводятся на средства инвесторов — строительных компаний и физических лиц.

Основным направлением строительной отрасли выбрано развитие новых микрорайонов в юго - западной части города.

Другой сектор рынка недвижимости — земельные участки. Спрос на загородное жилье растет, особенно вокруг крупных городов, стимулируя строительный бизнес, и удовлетворить его за счет земель поселения зачастую невозможно. Статья 79 земельного кодекса допускает строительство промышленных объектов и объектов для иных несельскохозяйственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения ухудшенного качества по кадастровой стоимости.

Вокруг Стерлитамака много загородных поселков, выделяются все новые земельные паи под строительство. Растут новостройки загородного типа: «Отрадовка», «Заашкадарье», «Рощинский», «Шахтау» и другие.  

 К 2004 году  рынок недвижимости России приобрел черты характерные для сложившихся рынков западных стран.

Происходит освоение и развитие все новых его секторов. Деньги теперь вкладываются в проекты, рассчитанные на долгосрочную перспективу в меньшей степени, чем необходимо для изменения экономической ситуации в целом, но все-таки вкладываются. Одним из таких направлений является вложение в офисную недвижимость. Вложение средств практикуется не только в новое строительство, а что намного чаще случается — в реконструкцию уже существующих зданий.

В Стерлитамаке это хорошо прослеживается. На примере центра города, где на месте старых построек появляются новые офисы и магазины.

В большей части страны оборот объектов недвижимости осуществляется в долларовом эквиваленте. В

Структура собственности на землю (по данным Российской бизнес газеты № 45 2004)

Государства 276 млн. Га

Юридических лиц 5 млн. Га

Граждан 120 млн. Га

Анализируя диаграмму можно сказать, что интерес физических и юридических лиц к земле как к объекту недвижимости приносящему доход невелик. Это связано с большими трудностями, которые возникают при желании получить земельный участок в собственность. И совершенно не важно его назначение, будь то строительство или огородничество.

Структура сделок по площади с землями сельскохозяйственного назначения

всего

Аренда государственных и муниципальных земель

Другие сделки

100%

99,7%

0,3%