Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Основные особенности рынка недвижимости:

¨                 низкая ликвидность

¨                 высокая степень регулирующего государственного воздействия

¨                 наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени

¨                 высокий уровень трансакционных издержек

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей. Вследствие высокой рыночной стоимости объектов недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности и пропорциональности. Долгосрочные  и краткосрочные изменения условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением. Спрос на объекты жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости — необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

Ø                 Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости

Ø                 Достаточная устойчивость потребительского спроса

Ø                 Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

Ø                 Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

Ø                 Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций

Ø                 Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках

Ø                 «Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования

Ø                 Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса

Ø                 Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

2.2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

Рынок недвижимости можно рассматривать как разновидность инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

б) Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов в большей степени нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

г) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или цену инфляция переносится в доход.

д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать. Причина очень проста — при средней стоимости такого объекта недвижимости 18-22 тыс. рублей все действия по передаче прав на него обходятся в сумму до 10 тыс. руб. в лучшем случае и занимают по времени до трех и более месяцев.   

е) Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразования на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда — ценообразования на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен — чаще, чем на рынке недвижимости.

ж) Сохранность инвестируемых средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможность ухудшения ее качеств). Здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например: страхование). Недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив, может приобретаться как товар, необходимый для производства или личного потребления.

С другой стороны недвижимость можно рассматривать как товар особого рода — дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 по 1996 гг. уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара проявляется в присущих ему свойствах: физических, юридических (права на объект), экономических (рыночная стоимость, ремонт, аренда).

Объект недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования проходит несколько жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, управление объектами недвижимости.

Недвижимость — дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др.

Из-за сложности передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень её ликвидности как товара.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

2.3 Рынок недвижимости – одна из разновидностей рынка услуг

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначение рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

Жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;

Промышленные объекты – для организации производственно - технологических процессов.

Земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и  полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений базирующихся на его исследовании и анализе.

Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного анализа.

2.4 Виды рынков недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:

Ø                 развития (создания) недвижимости;

Ø                 оборота недвижимости;

Ø                 управления и эксплуатации недвижимости.

Рынок недвижимости

	Оборот

 

Каждый  из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

—преобладание внебюджетных источников инвестирования;

—большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)

—высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).

—слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и  падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа – это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10