Меню
Поиск



рефераты скачать Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

К 91-11.00 - индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2003г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов.  Для Пермской области, административные здания - индекс составляет 20,864. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.

Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 23.03.2003 г.

И= 1,19*1,59*20,864 =  39, 477


Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:

C 23.03.2003= C 69 х И 69-23.03.03 = 46 096 х 39,477 = 1 819 700 рублей. (округленно)


Расчет величины физического износа.

Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.

Неисправимый физический износ.

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.


1

Стоимость нового строительства, руб.

1 819 700

2

Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.

0

4

Итого стоимость элементов с неисправимым физическим износом, руб.

1 819 700

5

Фактический возраст здания, лет

10

6

Нормативный срок эксплуатации, лет

83

7

Коэффициент к определению износа (п.5 / п.6)

0,12

8

Неисправимый физический износ, руб.

218 364


Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.

Исходные данные.

Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.

Группа капитальности объекта оценки: первая.

Шифр амортизационных отчислений 10002.

Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %

Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.

Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).

Год постройки 1993

Год оценки 2003.

Действительный возраст на дату оценки 10 лет.

Износ = 10лет х 1,2% = 12%

                          Общий физический износ объекта оценки

Наименование

рублей.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)

0

Неисправимый физический износ

218364

Итого общий физический износ

218364

Стоимость нового строительства

1 819 700

Остаточная стоимость (округленно до сотен)

1 601 300


Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом
на дату оценки 23 марта 2003 года,
составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).

Стоимость замещения объекта оценки[21] с учетом износа:    = 1 601 300 руб

Оценка административно-хозяйственного здания
в рамках сравнительного подхода.

Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной  преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.


Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:

№п/п

Наименование объекта

Стоимость предложения о продаже, руб

Площадь

общая,м2

Расположение

1

Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль,

1 800 000

532,6

окраина города, 3км от центра

2

Административно-хозяйственое здание совхоза

850 000

490,00

сельский район в 20км от города

3

Здание бывшей гостиницы

2 600 000

490,00

Центр города

4

Объект Оценки

?

497,26

окраина города, 5км от центра


В результате расчетов стоимость объекта установлена  1 750 000 руб

ВЫВОД:  Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила   1 750 000 руб

Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.


Анализ
наилучшего и наиболее эффективного использования.

        (по административно-хозяйственному зданию)


В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­2. Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.


Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:


Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:


Тип помещения

Полезная площадь, м2

Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год.

Потенциальный валовой доход, руб./год



1

2


1

2


1 этаж

125,26

960

1200


120249

150312


2 этаж

171,54

960

1200


164678

205848


Затраты на ремонт





133560

237440


Итого




151367

118720



Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:

§         при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;

§         при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;

§         здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.


Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:


Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Потенциальный валовой доход, руб.

151367,00

118720,00


Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%)

22705,05

17808,00


Итого действительный валовой доход, руб.

128661,95

100912,00


Операционные расходы, %.

35%

36%


Чистый операционный доход, руб.

83630,27

64583,68


Общий коэффициент капитализации

22%

17%


Настоящая стоимость будущих доходов, руб.

380137,58

379904,00


Затраты на ремонт, руб.

133560,00

237440,00


Чистая настоящая стоимость проекта, руб

246577,58

142464,00

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15




Новости
Мои настройки


   рефераты скачать  Наверх  рефераты скачать  

© 2009 Все права защищены.