Правила застройки являются средством регулирования градостроительной деятельности на территории Екатеринбурга и административно-подчиненной территории, с учетом местных особенностей положения градостроительного законодательства, обеспечивают право органов местного  самоуправления, в пределах своих полномочий, устанавливать порядок осуществления градостроительной деятельности и обеспечения защиты прав и интересов ее участников и населения.

В составе правил разработаны и утверждены "Схема градостроительного зонирования", "Схема развития транспортной инфраструктуры", "Схема зонирования территории города по различной градостроительной ценности", "Схема размещения индивидуальной застройки и земель сельхоз. назначения", "Схема зон охраны памятников истории и культуры", "Схема зон отрицательного техногенного воздействия на окружающую среду", "Схема экономико-планировочных зон", с определением функционального назначения каждой из зон и описанием фактического и предлагаемого целевого использования.

Таким образом, в правилах определены зоны ограничений использования территорий по различным условиям. Поскольку воздействие многих рассматриваемых факторов на городскую среду является достаточно стабильным, то данное зонирование положено в основу кадастровых работ, проводимых в Екатеринбурге. Использование материалов, входящих в состав материалов “Правил”, позволило ускорить работы по кадастровому зонированию, а также заложило основу для описания публичных сервитутов на земельные участки.

В настоящее время город занимает территорию в 114,5 тыс. га (в границах муниципального образования), в том числе собственно Екатеринбург – 49,1 тыс. га. В архитектурно-планировочном отношении город является достаточно компактным, имея протяженность застроенной части с севера на юг около 25 км и с запада на восток около 15 км. С точки зрения градостроительного зонирования вся городская территория делится на 4 зоны (см. приложение 1): три – в границах собственно города, четвертая – земли, расположенные за городской чертой. Кроме того, в целях перспективного территориального развития города выделяется пятая зона, состоящая из земель подчиненных соседним муниципальным образованиям (городам Арамилю, Березовскому, Верхней Пышме, Первоуральску, Среднеуральску, Сысертскому и Белоярскому районам).

В первую градостроительную зону входит Центральный район, являющийся планировочным и историческим ядром города, отличающийся высокой концентрацией различных видов социально-экономической деятельности (государственное и муниципальное управление, наука, культура, торговля, управление бизнесом и др. Это наиболее ценные городские земли с высокой плотностью застройки.

Вторая зона включает в себя группу городских микрорайонов, непосредственно примыкающих к центру города, ее внешней границей является внутригородское автодорожное кольцо (Базовый, Ануфриева, Бебеля и т.д.). район отличается плотной застройкой, высокой концентрацией населения (жилые районы Ботанический, пионерский, Юго-Западный и др.). В отличие от центральной зоны во вторую включены три крупные промышленные зоны: Северная, примыкающая к ст. Свердловск-пасс., зона примыкания к ст. Шарташ и Верх-Исетская.

Третья зона – зона перспективного развития города в его собственных границах. Характеризуется различной плотностью застройки, отличающейся локальностью. В зоне сформировались несколько промышленных зон, примыкающих к железнодорожным станциям на выходе из города: Калиновка, Кольцово, Лечебная, Свердловск-сорт., Уктус и др. отличительной чертой зоны является наличие крупных парковых массивов, а также земель сельскохозяйственного назначения.

Четвертая зона – земли, подчиненные городу, фактически – его ближайшая пригородная зона. Отлична максимальной степенью дифференциации освоения. Преобладают земли сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения.

Характеристика пятой зоны дана выше.

2.3.              Создание и ведение автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра  (АС ГЗК)  МО “город Екатеринбург”

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. N 622 и Постановления Правительства Свердловской области от 30.10.1992 г. №313-п “О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации”, вышло Постановление Главы администрации г. Екатеринбурга от 27.05.1993г. №270-е “О создании информационно–кадастровой системы по г. Екатеринбургу”.

В этом Постановлении Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга поручено приступить к созданию информационно-кадастровой системы. Данное Постановление было первым документом в городе, касающимся кадастра.

В дальнейшем  была разработана Областная программа "Создания автоматизированной информационной системы земельного кадастра", которая была утверждена распоряжением Главы администрации Свердловской области от 01.12.94г. №671.

Программа была выполнена для решения следующих задач. Создание автоматизированной информационной системы ведения государственного земельного кадастра, включая регистрацию земель на территории Свердловской области. Разработка и внедрение процедур регистрации землевладельцев и землепользователей и ведения государственного земельного кадастра. Внедрение современных технологий сбора, обработки, хранения и использования данных для ведения земельного кадастра и регистрации землевладельцев и землепользователей. Создание технической инфраструктуры, обеспечивающей ведение интегрированных баз данных. Использование земельной информационной системы как базовой для развития других информационно - коммуникационных систем. Разработка рекомендаций по совершенствованию земельного законодательства и нормативных актов.

Перечень мероприятий и работ по реализации Программы был сформирован по блокам:

1. Правовое, нормативно-методическое обеспечение внедрения системы.

2. Организационное обеспечение.

3. Программно-технологическое обеспечение создания и внедрения системы.

4. Информационное обеспечение системы.

5. Мониторинг базы данных земельного кадастра.

6. Материально-техническое обеспечение внедрения системы.

7. Подготовка и переподготовка кадров.

8. Эксплуатация системы.

Государственным заказчиком Программы был Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Свердловской области.

Генеральным подрядчиком работ по реализации программы был Федеральный кадастровый центр "Земля" [70]. Основной субподрядной организацией по выполнению этой части работ, необходимой для создания автоматизированной информационной системы ведения государственного земельного кадастра, являлся Уральский государственный научно - исследовательский и проектно-изыскательский институт по землеустройству - УралНИИгипрозем. Исполнителями работ были организации, предприятия и учреждения, а также физические лица, имеющие лицензии на выполнение указанных работ.

Главам муниципальных образований в Программе было рекомендовано разработать и принять собственные программы создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра с включением в них инвентаризации земель городов и других населенных пунктов.

Так в г. Екатеринбурге также была разработана и принята соответствующая Программа "Создания автоматизированной системы ведения земельного кадастра на территории МО “Город Екатеринбург”.

Все выше перечисленные документы и программы стали толчком развития кадастровых систем в регионе и городе, но постоянный рост курса доллара и не полное финансирование Программ не позволили выполнить их в полном объеме. И уже в 1998 году создается и утверждается новая областная целевая Программа "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра Свердловской области", сроки реализации которой рассчитаны на 1998 - 2005 гг.

В данной главе мы рассмотрим процесс создания и развития земельного кадастра МО “город Екатеринбург”.

2.3.1. Кадастровое зонирование

Удобное разбиение территории, которое носит название кадастрового зонирования и служит одной из основ построения системы управления недвижимостью в регионах, формирования системы государственного земельного кадастра. В соответствии с Указом Президента РФ от 11.12.93 г. № 2130 регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны вестись по единой системе на всей территории Российской Федерации. В развитие данного указа были разработаны и приняты соответствующие документы, утвержденные Роскомземом, органами исполнительной власти субъектов Федерации. Согласно этим документам все земельные участки должны получить уникальные кадастровые номера. Для удобства построения и использования номера должны быть образованы кадастровые кварталы, кадастровые массивы и кадастровые зоны.

Работа по созданию земельного кадастра МО “город Екатеринбург” была начата с кадастрового зонирования территории.

Основной задачей явилось создание на бумажных и магнитных носителях основных элементов кадастрового зонирования территории муниципального образования “г. Екатеринбург”.

Рабочей плановой основой служили топопланы М 1:10000 и обновленная топокарта М 1: 25000, изготовленная Уралаэрогеодезией в 1995 году в системе координат 1942 г.

В процессе подготовительных работ собраны и уточнены сведения об основных кадастровых объектах, границы которых нанесены на топокарту М 1:25000. Для этого использовались следующие материалы:

правила застройки города и административно-подчиненной территории, Главное управление архитектуры и градостроительства г. Екатеринбурга, 1995 г;

материалы согласования административной границы г.Екатеринбурга, институт Урал НИИгипрозем 1995 г;

описание границ административных районов г. Свердловска, утвержденные горсоветом  в 1968г;

материалы установления границ населенных пунктов, Горкомзем г.Екатеринбурга 1997 г;

графический учет сельскохозяйственных предприятий М 1:10000, 1:25000;

схемы размещения коллективных садов, институт УралНИИгипрозем;

материалы лесоустройства;

карта землепользовании г.Екатеринбурга М 1:50000 по состоянию на 01.01.1998 г., институт УралНИИгипрозем 1998 г.

Кадастровое зонирование территории представляет собой деление территории на кадастровые единицы в целях организации системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Кадастровое зонирование территории непосредственно связано с процедурой государственной регистрации земельных участков и связанных с ними объектов недвижимого имущества. В связи с этим, в основу кадастрового зонирования территории положен принцип цельности и неделимости объекта недвижимости или имущественного комплекса.

Результаты кадастрового зонирования отражаются на схеме кадастрового зонирования территории.

Схема кадастрового зонирования территории муниципального образования предназначена для графического отображения системы элементов кадастра, местоположения, формирования кадастровых участков.

Основными кадастровыми единицами являются кадастровые округа, зоны, блоки, массивы, кварталы, участки.

На стадии кадастрового зонирования рассмотрены объекты до уровня кадастрового квартала.

Структура кадастрового номера принята согласно письма Облкомзема от 03.08.98г. № 03-07/605 и представляет собой код по шаблону А:Б:С:Д, где

А-номер субъекта Российской Федерации-кадастровый округ (66);

Б-номер муниципального образования - кадастровая зона (41);

С-номер кадастрового квартала, в свою очередь код кадастрового квартала

состоит из С1 С2 СЗ где:

С1 -номер административного района - кадастровый блок;

С2-номер кадастрового массива;

СЗ-номер кадастрового квартала;

Д- номер кадастрового участка.

Код кадастрового округа как единица кадастрового деления Российской Федерации соответствует номеру субъекта Российской Федерации согласно реестра кадастровых округов “Перечня номеров (кодов) субъектов Российской Федерации”, утвержденных приказом Роскомзема РФ от 19.09.96 г. № 102. Для Свердловской области принят код - 66.

По областному реестру, утвержденному Областным законом о территориальных образованиях от 03.06.97 г. №327  МО “город Екатеринбург” имеет код зоны - 41.

Граница кадастровой зоны - МО “город Екатеринбург” принята согласно “Материалам согласования административной границы г. Екатеринбурга”, выполненным институтом УралНИИгипрозем в 1995 году (см. рис. 7).

Рис. 7. Граница кадастровой зоны - МО “город Екатеринбург”*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Общая площадь зоны в границах МО “город Екатеринбург” составила 114579 га. В процессе работы выявлена целесообразность объединения кадастровых кварталов в кадастровые блоки и массивы, сформированные на основе “Правил застройки города и административно - подчиненной территории МО “город Екатеринбург”

Принятые границы блоков кадастровых кварталов в основном совпадают с границами административных районов с выделением в отдельный блок земель, занятых объектами инфраструктуры федерального, государственного, муниципального значения, осуществляющие неразрывную территориальную и функциональную связь между кадастровыми блоками. Образовано 8 кадастровых блоков со следующей нумерацией (рис. 8):

Орджоникидзевский район-1

Железнодорожный район- 2

Верх-Исетский район- 3

Ленинский район- 4

Чкаловский район-5

Октябрьский район- 6

Кировский район - 7

Элементы инфраструктуры – 0

Рис. 8. Кадастровые блоки МО “Город Екатеринбург”*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

При кадастровом зонировании территории блок рассмотрен как самостоятельная единица кадастрового деления и представляет совокупность массивов.

Кадастровый массив представляет собой часть территории блока, сложившийся как самостоятельный природно-планировочный комплекс, ограниченный естественными границами и инженерными сооружениями, определяющими градостроительную структуру города.

Кадастровыми массивами являются единицы архитектурно-планировочной застройки (жилые и промышленные районы), отдельные населенные пункты; земли занятые лесами, сельхозназначения, крупные массивы (скопления) коллективных садов, ограниченные естественными границами и линейными объектами. Границы массивов проходят без разрывов и перекрытий.

Рассмотрим систему формирования кадастровых массивов на примере Кировского района - блок 7. В блоке-7 выделено 12 массивов (рис. 9)

Рис. 9. Пример кадастровых массивов*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Массивы образуются из кварталов селитебной застройки - Центральный-01, Пионерский- 02, Бархотка- 03, Втузгородок- 04, Комсомольский-5, Промышленный узел ЖБИ-06, Ст.ЖБИ-09, Шарташский-11; лесных кварталов с прилегающей жилой застройкой – Шарташский лесопарк (Каменные палатки)- 07, Калиновский- 08, Изоплит-10, Ново-Свердловская ТЭЦ-12. Границы массивов приняты согласно с “Правилами застройки города ...” и в соответствии с материалами инвентаризации земель, проведенных институтом УралНИИгипрозем совместно с архитектурой и горкомземом г. Екатеринбурга в 1998 году.

Границы кадастровых кварталов в селитебной и промышленной зонах в основном совпадают с красными линиями застройки, на землях лесного фонда - с границами лесоустроительных кварталов по материалам лесоустройства, а также с границами иных территориально-замкнутых имущественных комплексов.

Рассмотрим пример разбивки на кадастровые кварталы в кадастровом блоке-7, кадастровый массив 01- Центральный (рис. 10).

Рис. 10. Пример разбивки на кадастровые кварталы*

*Составлено по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга

Кадастровое зонирование территории МО “город Екатеринбург” выполнено в виде схемы кадастрового зонирования на бумажной основе М 1:25000 и в цифровом электронном виде.

На застроенную территорию составлены схемы границ кадастровых кварталов по кадастровым массивам М 1:2000,1:5000,1:10000 с указанием магистральных улиц.

Цифровая карта кадастрового зонирования является автономной поисковой системой для определения земельного участка в базовом кадастровом квартале, позволяет установить его местоположение и кадастровый номер, а также привязать к этому земельному участку имеющуюся информацию о правовом режиме использования, площади, стоимости участка и др.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9