• Главная
• Юридпсихология
• Этика эстетика
• Электротехника
• Эктеория
• Физика
• Управление персоналом
• Уголовный процесс
• Уголовное право
• Схемотехника
• Стратегический менеджмент
• САПР
• Ресторанно-гостиничный бизнес бытовое обслуживан
• Реклама и PR
• Режущий инструмент
• Неопределено
• Метрология
• Матметоды в эк-ке
• Исторические личности
• Искусство и культура
• Информатика
• Иностранные языки
• Гражданское процессуальное право
• Гражданское право
• Государственное регулирование и налогообложение
• Сонник
• Карта сайта

Экономика недвижимости
	15,38	11,71	11,72	12,35
Величина корректировки по местоположению	0	+3,03	+3,03	+3,03
Скорректированная по местоположению цена	15,38	14,74	14,75	15,38
Величина  корректировки   по   состоянию объекта	-0,64	0	-0,01	-0,64
Скорректированная по всем показателям цена	14,74	14,74	14,74	14,74

В итоге расчетов получена скорректированная по всем показателям цена продажи сопоставимых объектов в расчете на 1кв.м. полезной площади, которая принимается в качестве стоимости 1 кв. м. полезной площади оцениваемого объекта: 14,74 тыс. руб./м ;

Стоимость оцениваемого здания VB определяется по формуле

VB = Рс * SB,              (7)

где:   Рс - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

Получим: VB = 14,74 * 3516 = 51 825,84 тыс. руб.

4.3. Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж Vsc определяется путем суммирования стоимости здания Vb и стоимости земельного участка Vl, которая определена ранее по формуле (1).

Vsc = VB + VL               (8)

Получим: Vsc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тыс. руб.

5. Оценка объекта доходным подходом

Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.

5.1.    Потенциальный валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

PGI = (rB*SB + rb*Sb)*m,          (9)

где:

гв - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь здания, кв. м.;

 rb- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь подвала, кв.м.;

m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %

PGI1 = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

PGI2 = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

PGI3 = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

PGI4 = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

PGI5 = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.

5.2.    Действительный валовой доход от аренды здания

Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле

EGI = PGI*k,              (10)

где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).

EGI1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.

EGI2 = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.

EGI3 = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.

EGI4 = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.

EGI5 = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.

5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

-                     фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);

-                     отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);

-                     платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

-                     прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);

-                     амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

СОЕ1 = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.

СОЕ2 = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.

СОЕ3 = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.

СОЕ4 = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.

СОЕ5= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.

Остаточная стоимость здания  в ка­ждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле

                 (11)

где:  – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

 – амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.

Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).

= 158531,20 тыс. руб.

=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.

= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.

= 154739,50 -  1895,85  = 152843,65 тыс. руб.

 = 152843,65 - 1895,85  = 150947,80 тыс. руб.

Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году

               (12)

NI1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.

NI2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.

NI3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.

NI4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.

NI5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.

Налог на прибыль NU определяется по формуле:

           (13)

NU1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.

NU2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.

NU3 = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.

NU4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.

NU5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.

5.4. Чистый операционный доход от аренды здания

Чистый операционный доход от аренды помещений здания NOI3 определяется по формуле

NOI3 = (EGI-COE)-NI-NU + A            (14)

NOI3= (7816,18 - 6220,71) – 1585,31 – 2,44 + 1895,85= 1903,57  тыс. руб.

NOI3 =(16069,68-8071,96) –1566,35 – 1543,53 +1895,85= 6783,69 тыс. руб.

NOI3=(20773,80-8511,21)-1547,39 - 2571,65 + 1895,85 = 10039,40 тыс. руб.

NOI3=(22851,60 -8982,10) – 1528,43 – 2961,86 +1895,85 = 11275,06 тыс. руб.

NOI3=(25387,88 -9487,10) –1509,47 -3393,67 +1895,85= 12642,49 тыс. руб.

5.5.Реальный денежный поток

Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе

CF = NOI3 + NOIK,           (15)

где: NOIK - чистый операционный доход от кафе, тыс. руб.

CF1 = 1903,57 + 360,59 = 2264,60 тыс. руб.

CF2 = 6783,69 + 552,91 = 7336,60 тыс. руб.

CF3 = 10039,40+ 635,85 = 10672,25 тыс. руб.

CF4 = 11275,06 + 731,23 = 12006,29 тыс. руб.

CF5 =12642,49 + 840,91 = 13483,40 тыс. руб.

5.6. Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации зданияопределяется по формуле:

          (16)

где ik - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации здания.
kdnl = 1: (1 + 0,19) = 0,84

kdn2 = 0,84 * 1: (1 + 0,22) = 0,69

kdn3 = 0,69 * 1: (1 + 0,24) = 0,55

kdn4 = 0,55 * 1: (1 + 0,25) = 0,44

kdn5 = 0,44* 1: (1+0,25) = 0,35

5.7. Дисконтированный денежный поток

Дисконтированный денежный поток DCF для конкретного года определяется по формуле

DCF = CF*kdn               (17)

DCF1 = 2264,16 * 0,84 = 2265 тыс. руб.

DCF2 = 7336,60 * 0,69 = 5062,25 тыс. руб.

DCF3 = 10672,25 * 0,55 = 5869,74 тыс. руб.

DCF4 = 12006,29 * 0,44 = 5282,77 тыс. руб.

DCF5 = 13483,40 * 0,35 = 4719,19 тыс. руб.

Σ DCF= 2265+5062,25+5869,74+5282,77+4719,19 =  23198,95 тыс. руб.

5.8. Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)

Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) PVR определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле:

где:

 - дисконтированный денежный поток последнего 5-го года;

R - коэффициент капитализации.

Коэффициент  капитализации  для  здания, определяется на  основе  исходных данных по объектам, сопоставимым с оцениваемым:

R = (Чистый операционный доход от аренды / Цену продажи)

Таблица 4. Объекты-аналоги.

Показатели

Объекты

А

Б

В

Г

Цена продажи, тыс. руб.

47250

19820

35960

21730

Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.

6960

5950

12200

6950