Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.

1.6. Дата оценки стоимости объекта

Апрель 2008 года.

2. Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

VL=95*TL*SL                                                  (1)

где:     VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

SL - площадь земельного участка, кв. м.

 Площадь земельного участка 1 066 кв.м.

Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: VL= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.

3. Оценка объекта затратным подходом

3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания

Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле

VR=CD+Ci+P                                              (2)

где:     Со - прямые затраты, тыс. руб.;

Сi - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

                                (3)

где:  - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

 - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

Косвенные затраты Сi составляют 40% от прямых затрат.

Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Таким образом, получим:

Строительный объём здания - 18 085 куб. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 985 руб. /1 куб. м.;

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Прямые затраты:

CD =3 985 руб./ куб. м. *18 085 куб.м. * 1,40 = 100 896215 руб. = 100 896,21 тыс. руб.

Косвенные затраты:

Сi = 40%* CD =40% * 100 896,21 тыс.руб. = 40 358,50 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика:

Р = 35,0% * (Сi + CD) = 35,0% * (40 358,50 тыс. руб. + 100 896,21 тыс.руб.) = 49 439,14 тыс.руб.

Полная восстановительная стоимость здания:

VR= 100 896,21 тыс. руб. + 40 358,50 тыс.руб. + 49 439,14 тыс.руб. = 190693,85 тыс.руб.

3.2.Определение накопленного износа здания.

Накопленный износ здания D определяется по формуле:

D = DP + DF + DE                                              (4)

где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;

DF – функциональный износ здания, тыс. руб.;

DE – внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.

Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.

В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

DF = 120,0% * 3 791,71 тыс. руб. = 4 550,04 тыс. руб.

Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

DE = 0,25 % * 189 585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.

Накопленный износ здания:

D = 26030,05 тыс. руб. + 4 550,04 тыс. руб. + 473,96  тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.

3.3.    Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

Vrem = VR - D                                                                                                            (5)

Vrem = 189 585,25 тыс.руб. –31054,05 тыс. руб. = 158531,20 тыс. руб.

Таблица 1. Расчет физического износа оцениваемого здания