|  Ипотечное кредитования и перспективы развития |
В результате,
наблюдаемая доходность долгосрочных облигаций в России, по-видимому,
определяется в такой же мере недостатком предложения, как и инфляционными
ожиданиями и кредитным риском. Например, государственные облигации с наибольшим
сроком погашения, которые продавались в начале 2003 года, — двухлетние
ОФЗ — имели купонный доход в размере 14 процентов, однако продавались со
значительной премией, принеся доход в размере 9,68 процента. И это несмотря на
тот факт, что инфляция в 2002 году составила 15,1 процента. При текущих ценах
эти облигации показали бы отрицательную реальную доходность, даже если бы
инфляция в 2003 году упала до 10 процентов, как прогнозировали некоторые более
оптимистичные наблюдатели [24].
Текущие
процентные ставки и уровень инфляции, как представляется, указывают на более
высокую доходность, чем доходность, используемая АИЖК или правительством. Как
видно из Таблицы 3.1, доход инвесторов по шестимесячным депозитам может
составить 16 процентов. Банки, например, Сбербанк, выдают ипотечные кредиты в
рублях по фиксированной ставке 18 процента на срок 15 лет. Контрольный
показатель инфляции, установленный федеральным правительством на 2003 год,
составляет 12 - 14 процентов. Если правительство достигнет верхнего предела
этого диапазона, то 15 процентные облигации АИЖК показали бы реальную
доходность всего в 1 процент, в то время как при 12 процентах облигации
принесли бы инвесторам отрицательную реальную доходность.
Таблица 3.1
Индикативные рублевые процентные ставки
|
|
Ставка рефинансирования Центрального Банка
|
18
|
|
Процентная ставка купона по двухгодичным ОФЗ
|
14
|
|
Кредиты юридическим лицам на срок от 1 года до 3 лет
|
16,1
|
|
Кредиты физическим лицам на срок от 1 года до 3 лет
|
22,7
|
|
Ипотечные кредиты на срок 15 лет
|
18
|
|
Долгосрочные депозиты
|
16,3
|
|
Контрольный диапазон инфляции на 2003 год
|
12-14
|
Источники: "Бюллетень
банковской статистики № 2 (117)"; Центральный Банк Российской Федерации,
март 2003 г.; "Коммерсант", 4 марта 2003 г.
АИЖК могло бы
расширить зону своего функционирования, более эффективно используя свои ресурсы
на основе применения мер по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг,
обеспеченных ипотекой, которые выпускаются банками, или на основе страхования
кредитов. Если бы банки могли уменьшить риски с помощью мер по повышению
кредитного рейтинга заемщиков, то они с большей вероятностью согласились бы
кредитовать семьи со средними доходами. Подобные меры по повышению кредитного
рейтинга заемщиков могут быть реализованы федеральным агентством в различных
формах, включая страхование исполнения обязательств по пулам
секьюритизированных кредитов и (или) кредитное страхование отдельных кредитов,
каждая из которых покрывает ту или иную долю кредитного баланса. Сформированным
таким образом первоклассным ценным бумагам, выпущенным частными эмитентами,
следует предоставить преимущества государственных ценных бумаг в смысле
выполнения требований к ликвидности банков и правомочности использования в
качестве обеспечения при повторной покупке. В рамках подобной программы влияние
АИЖК могло бы распространиться на гораздо более широкий сегмент рынка.
В рамках
действующей государственной программы ипотечного кредитования воздействие
кредитных рисков на бюджетно-налоговую сферу может привести к быстрому
превышению объема имеющихся в том или ином регионе ресурсов. В настоящее время
региональные агентства продают кредиты федеральному агентству на условиях
полного регресса. В случае неисполнения обязательств по ипотеке, федеральное
агентство имеет право потребовать от регионального агентства заменить ипотеку и
взять на себя все затраты, связанные с нарушением обязательств. Поскольку объем
региональных программ в настоящее время невелик, эффект от неисполнения
обязательств в подобных случаях на бюджет остается минимальным. Тем не менее,
если масштаб реализации этих программ будет расширяться, то это может привести
к значительному воздействию на бюджеты субъектов Федерации, особенно с учетом
ограниченности региональных ресурсов.
В Таблице 3.2
проиллюстрирован потенциальный эффект крупных программ кредитования на бюджеты
четырех субъектов Федерации. При нынешнем подходе любая кредитная программа
значительного объема быстро приведет к превышению общего объема регионального
бюджета в трех субъектах федерации за исключением Москвы. Если бы программы
кредитования в Самарской, Оренбургской и Иркутской областях увеличились в
объеме до уровня, достаточного для финансирования 20 процентов спроса, то объем
кредитов более чем вдвое превысил бы общий размер годового регионального
бюджета. В случае экономического спада и дефолта 20 процентов соответствующих
заемщиков, издержки могли бы более чем вдвое превысить общую величину бюджета
жилищной сферы Оренбургской области [27]. В Самарской области аналогичные
издержки могли бы превысить региональные расходы на образование и социальную
помощь вместе взятые.
Таблица 3.2
Потенциальный эффект ипотечного кредитования
на региональные бюджеты
|
|
Москва
|
Самара
|
Оренбург
|
Иркутск
|
|
Число домашних хозяйств, желающих участвовать в жилищных программах*
|
1 439 777
|
524 601
|
347 932
|
409 609
|
|
Общая величина регионального бюджета на 2002 год**
|
304 200 000
|
17 800 000
|
9 000 000
|
12 800 000
|
|
Ассигнования на жилищное строительство в региональном бюджете на 2002
год**
|
81 000 000
|
4 800 000
|
1 400 000
|
2 900 000
|
|
Средняя сумма кредита**
|
350
|
350
|
350
|
350
|
|
Общий объем по 20% спроса**
|
100 784 376
|
36 722 070
|
24 355 254
|
28 672 663
|
|
Издержки в связи с 20% неисполнением обязательств при доле убытков в
случае такового неисполнения 50%**
|
10 078 438
|
3 672 207
|
2 435 525
|
2 867 266
|
* —
Включает 77% домашних хозяйств со средними доходами
** —
тыс. рублей.
Источники: Расчеты Банка России; ЦАРН;
Госкомстат.
Приведенные
данные являются приблизительными оценками, отчасти основанными на результатах
обследования, недавно проведенного Центром анализа рынков недвижимости (ЦАРН),
согласно которому 77 процентов домашних хозяйств хотели бы улучшить свои
жилищные условия. Следует отметить, что если бы те же домашние хозяйства
учитывали затраты на приобретение квартир по ценам, полностью отражающим
затраты, то они могли бы предпочесть остаться в своем нынешнем жилье. Однако
даже если фактический спрос составляет не более половины от уровня выявленного ЦАРН
в ходе обследования, то все равно его объем быстро превысил бы объем ресурсов,
имеющихся у многих регионов страны.
Вместо того,
чтобы возлагать кредитный риск исключительно на региональные администрации,
следует, чтобы система обеспечивала разделение риска среди участников. Такое
разделение риска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения
качества управления рисками. Например, банку-организатору ипотеки можно
предъявить требование о принятии на себя суммы убытков в размере первых 30
процентов кредитного баланса. В отношении следующих 20 процентов баланса АИЖК
могло бы предлагать страхование на случай убытков за экономически обоснованную
плату, а региональное агентство могло бы предлагать страхование остатка
кредита — тоже за экономически обоснованную плату. Это всего лишь одна из
возможных схем; распределение долей покрытия убытков может быть и иным. Любое
распределение может легко быть спроектировано таким образом, чтобы
минимизировать риск, связанный с моральным ущербом, со стороны банка-организатора
ипотеки и регионального агентства. Залог успеха состоит в том, чтобы страховать
известные риски за экономически обоснованную плату и создавать стимулы для
каждого из участников к тщательному управлению рисками [25, 27].
В государственных
программах следует поддерживать строгие стандарты финансовой деятельности. В
большинстве стран мира государственные ведомства нацеливают свои усилия либо на
создание новых рынков там, где учреждения частного сектора сталкиваются, по их
мнению, с чрезмерным риском, либо на оказание услуг тем группам населения,
которые испытывают их недостаток, в тех случаях, когда соответствующие услуги
недостаточно рентабельны для того, чтобы их оказывали учреждения частного
сектора. Подобные цели, тем не менее, не устраняют необходимости в
прозрачности, финансовом контроле и выполнении требований к достаточности
капитала. В отношении стандартов финансовой деятельности государственными
ведомствами следует управлять так же, как и банками. С государственными
ведомствами обычно связывают более низкие ожидания в отношении рентабельности и
роста, а также вносят коррективы с учетом правил ведения банковской
деятельности, отражающие необходимость в учреждениях-депозитариях. Однако нет
никаких причин применять к ним иные стандарты финансовой надежности.
Региональным
агентствам необходимы пруденциальные стандарты, стандарты в отношении
достаточности капитала и прочие стандарты финансовой деятельности. Мировой опыт
указывает на длинный перечень финансируемых государством ведомств, которые в
прошлом несли убытки в результате слабости применявшихся ими стандартов
кредитной деятельности. Недавние примеры этого рода включают соответствующие
ведомства на Филиппинах и в Мексике. В большинстве случаев подобные убытки
потребовали значительной финансовой помощи со стороны национальных
правительств. Помимо предъявляемых федеральным агентством требований,
касающихся андеррайтинга и резервирования, в настоящее время не существует
последовательного набора стандартов финансовой деятельности для региональных
агентств. В отношении приобретаемых АИЖК кредитов, оно устанавливает стандарты
по андеррайтингу и сопровождению кредитов, а также требование о достаточности
капитала, составляющее 10 процентов от объема кредитов, которые каждое
агентство продает федеральному агентству. В отношении кредитов, которые
финансируются на местах, не устанавливаются общие правила андеррайтинга
заемщика, кредитования лиц, имеющих доступ к внутренней информации,
концентрации кредитов, системы внутреннего контроля или формирования и
использования резерва на возможные потери по ссудам. Агентства Самарской
области и Оренбургской области формируют резервы на возможные потери по ссудам
только по 10 процентам кредитов, которые они продают федеральному агентству
[25].
Субсидирование процентных
ставок быстро истощит региональные бюджеты. Большая часть региональных программ
рассчитана на домашние хозяйства со средним уровнем доходов. Тем не менее, те
из них, что стремятся к достижению посильности финансовой нагрузки, используют
для этого субсидирование процентных ставок — вероятно, один из наименее
эффективных и наименее прозрачных из существующих типов субсидирования.
Субсидирование процентных ставок будет поглощать все большую долю бюджета
каждой региональной администрации. По мере организации все большего числа
кредитов, будет требоваться все больший объем ресурсов для поддержания
одновременно субсидий, обязательства по которым приняты ранее, и субсидий,
обязательства по которым принимаются в настоящее время.
С экономической
точки зрения, более эффективно предоставлять денежные средства населению, чем
манипулировать ценами на товары и услуги, чтобы сделать их финансово
доступными. Субсидирование процентных ставок искажает рынок жилищного
финансирования, внося диспропорции в его главный механизм
ценообразования — процентную ставку по ипотечным кредитам. В той мере, в
какой субсидии считают необходимыми, было бы более эффективно предоставлять их
в виде единовременной суммы, денежных платежей начального периода, например, в
виде субсидирования первоначального взноса или страхования кредитов с целью
повышения доли ипотечного кредита в общей стоимости покупаемого жилья.
При более высоких
процентных ставках затраты на субсидирование первоначальных платежей составляют
примерно 80 процентов затрат на субсидирование процентных ставок в терминах
текущей стоимости. В Таблице 3.3 проводится сравнение затрат на субсидирование
процентных ставок и первоначальных платежей с использованием допущений о двух
уровнях рыночных процентных ставок по ипотеке. В каждом случае размер субсидий
в счет первоначального платежа выбирался таким образом, чтобы уменьшить
ипотечный платеж до величины, обеспечивающей субсидирование процентных ставок.
При относительно более низких рыночных процентных ставках первоначально разница
в стоимости между этими субсидиями невелика, однако ипотека с рыночной
процентной ставкой не будет блокирована на балансе учреждения-организатора
ипотеки.
Ипотека по
рыночной процентной ставке может служить обеспечением для ипотечной ценной
бумаги с такой доходностью, которая будет привлекательной для инвесторов без
каких-либо дополнительных субсидий. Таким образом, региональное агентство
получит активы, которые оно может продать по рыночным ставкам федеральному
агентству или любой иной организации, занимающейся секьюритизацией ипотеки [15].
В этом случае уровень ликвидности в данной системе зависел бы в большей мере от
спроса со стороны инвесторов, чем от долгосрочных обязательств региона
оказывать поддержку из будущих денежных потоков на поддержание процентных
ставок ниже рыночного уровня.
Таблица 3.3
Сопоставление параметров субсидирования
процентных ставок и первоначальных взносов
|
Рыночная ставка по кредитам = 19,6%
|
Рыночная ставка по кредитам = 15%
|
|
Кредиты без
субсидий
|
Субсидии на
процентные ставки
|
Субсидии на
первоначальные взносы
|
Кредиты без
субсидий
|
Субсидии на
процентные ставки
|
Субсидии на
первоначальные взносы
|
|
Текущая стоимость субсидий
|
|
231 012
|
180 771
|
|
142 460
|
141 686
|
|
Экономия при субсидировании первоначальных взносов
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
|
|
© 2009 Все права защищены.
Наверх