6.1 Подготовка дома к зиме.

Подготовка дома к зиме—это ежегодная промывка-опрессовка системы отопления здания перед отопительным сезоном. Для проведения промывки- опрессовки ТСЖ заключает договор с обслуживающей организацией. В среднем стоимость этой услуги составляет 10300 руб. для обычного 5-ти этажного дома с количеством проживающих—146 человек. Эта сумма может собираться с жильцов в виде единовременного взноса, а может равномерно распределяться в течение года помесячно, тогда она составляет около 0,25руб./м2.

6.2. Ремонтный фонд.

Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени. Затем составляется список необходимых ремонтов и на их проведение используется накопленная сумма.
Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из потребностей каждого конкретного дома. "Управляющая компания" рекомендует отчислять на ремонтный фонд 2р/м2 ежемесячно. Практика, по данным ГУЖА Невского района, показала, что данной суммы достаточно для текущего содержания здания.
7. Резервный фонд

Резервный фонд—это отчисления, собираемые только в ТСЖ. При составлении бюджет дома его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку резервный фонд—это не затраты по содержанию дома, а своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого род форс-мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Резервный фонд предусматривается на следующие цели:

1. Своевременная уплата услуг внешних поставщиков, недофинансированная жителями ТСЖ:
- по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств и т.д.);
- по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом обязательств по льготам и субсидиям.

2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования.
Величина резервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома:
- количество и площадь квартир в доме;
- количество и площадь квартир неплательщиков в доме;
- величина задолженности членов перед ТСЖ;
- период возврата средств ТСЖ;
- величина задолженности ТСЖ перед внешними поставщиками.

Величина резервного фонда определяется правлением ТСЖ. Она может составлять от 20 до 100% ежемесячного бюджета дома.

Для составления ежемесячных затрат дома рассчитаем примерный размер отчислений на резервный фонд. Без учета отчислений на резервный фонд ежемесячные затраты в ТСЖ приблизительно составляют 212,48 руб./чел и 10,24 руб/м2. Рассчитаем величину отчислений на резервный фонд (10% от бюджета дома) для, например, того же 5-ти этажного панельного дома, площадь которого равна 3365м2, а число проживающих—146 человек. Ежемесячные затраты дома будут равны:

3365*10,24 + 146*212,48 = 65480 руб.
20% от этой суммы будет составлять 13096 руб. Разделим полученную сумму на площадь здания—3,89 руб./ м2 необходимо ежемесячно отчислять на резервный фонд.
8. Капитальный ремонт

Оплата за капитальный ремонт муниципального жилого фонда установлена в размере 2,04 руб./м2. В ТСЖ такой платеж отдельно не выделяется и все ремонты проводятся за счет ремонтного фонда, либо за счет резервного фонда или единовременных платежей при необходимости устранения аварии.
9. Найм жилья

Этот вид платежа оплачивают только наниматели жилых помещений в домах муниципального жилого фонда, т.е. жители неприватизированных квартир.
Размер платежа зависит от типа дома и составляет:
Панельный дом—0,26 руб./м2;
Кирпич—0,36 руб./м2;
Прочее—0,16 руб./м2.
Итак, представим все затраты дома в виде таблицы.

Затраты муниципального дома

Таблица 2.2.
|Статья оплаты |Уровень платежа |Единица |
| | |измерения |
| |90% |100% | |
|1. Электроэнергия |36,00 |40,00 |Руб/чел/меся|
| | | |ц |
|2. Горячее водоснабжение |88,72 |98,57 |-//- |
|3. Холодное водоснабжение и |78,06 |86,73 |-//- |
|водоотвед. | | | |
|5. Лифт |14,22 |15,80 |-//- |
|6. Вывоз ТБО |11,05 |12,27 |-//- |
|7. Мусоропровод |2,88 |3,20 |-//- |
|Итого: |230,93 |256,57 |-//- |
|1. Отопление |5,49 |6,10 |Руб/м2/месяц|
|2. Содержание и текущий ремонт |1,48 |1,64 |-//- |
|3. Капитальный ремонт |2,04 |2,26 |-//- |
|4. Найм жилья (кирпичные стены) |0,32 |0,35 |-//- |
|Итого: |9,33 |10,35 |-//- |

Таблица 2.3.

Затраты дома Товарищества собственников жилья
|Статья оплаты |Уровень платежа |Единица |
| | |измерения |
|1. Электроэнергия |40,00 |Руб/чел/месяц |
|2. Горячее водоснабжение |98,57 |-//- |
|3. Холодное водоснабжение и |43,58 |-//- |
|водоотвед. | | |
|5. Лифт |12,33 |-//- |
|6. Вывоз ТБО и мусоропровод |18,00 |-//- |
|Итого |212,48 |-//- |
|1. Отопление |5,49 |Руб./м2/месяц |
|2. Содержание и текущий ремонт |2,5 |-//- |
|3. Подготовка дома к зиме |0,25 |-//- |
|4. Ремонтный фонд |2 |-//- |
|Итого |10,24 |-//- |
|+ Резервный фонд |3,89 |-//- |

Теперь сравним полученные результаты в таблице.

Таблица 2.4.

Сравнение затрат дома ТСЖ и муниципального
|Статья оплаты |Муниципальный дом|ТСЖ (100%) |Единица |
| |(90%) | |измерения |
|1. Электроэнергия |36,00 |40 |Руб/чел/месяц |
|2. Горячее водоснабжение |88,72 |98,57 | |
|3. Холодное водоснабжение|78,06 |43,58 | |
|5. Лифт |14,22 |12,33 | |
|6. Вывоз ТБО |11,05 |18 | |
|7. Мусоропровод |2,88 |-- | |
|Итого |231,00 |212,48 | |
|8. Отопление |5,49 |5,49 |Руб/м2/месяц |
|9. Содержание и |1,48 |2,5 | |
|тек.ремонт | | | |
|10. Капитальный ремонт |2,04 |-- | |
|11. Найм жилья |0,32 |-- | |
|12. Подготовка дома к |-- |0,25 | |
|зиме | | | |
|13. Ремонтный фонд |-- |2 | |
|Итого |9,33 |10,24 | |
|+ Резервный фонд |-- |3,89 | |

Таким образом, содержание дома :
-муниципального 231,00 руб./чел*146 чел + 9,33 руб./м2 * 3365 м2 = 65 121 руб./месяц
-ТСЖ 212,48 руб./чел*146 чел +14,13 руб./м2 * 3365м2 = 78 569 руб./месяц.

Основное несоответствие между платежами в муниципальном доме и в дому
ТСЖ наблюдается в тех платежах, которые распределяются на м2 площади здания. Это в основном платежи, собираемые на текущее содержание здания и ремонты (исключая отопление). В муниципальном доме с 1 м2 собирается 3,84 руб., а в ТСЖ—8,64 руб. (не включая сборы на оплату отопления). Такая разница в размере платежа возникает из- за того, что в ТСЖ существует так называемый резервный фонд, который должен использоваться на различного рада непредвиденные ситуации. В муниципалитет подобного фонда нет, он не включается в платежи населения. На содержание здания, без учета резервного фонда, в муниципальном доме и в ТСЖ собираются практически равные суммы с населения: 3,84 и 4,75 руб./м2 соответственно.

Различия между ТСЖ и муниципальным домом существуют также в статье вывоз ТБО и содержание мусоропровода. В ТСЖ эта сумма составляет 18 руб./чел/месяц, в муниципальном доме—13,93руб./чел (11,05 руб./чел/месяц—вывоз ТБО и 2,88 руб./чел/месяц—содержание мусоропровода).
Это связано с тем, что в ТСЖ мусор вывозиться по факту, т.е. договор с обслуживающей организацией заключается на вывоз определенного количества контейнеров с определенной периодичностью. В муниципальных домах вывоз мусора осуществляется из расчета, что норма бытовых отходов но одного человека составляет 1,3 м3 в год (хотя на самом деле этот показатель близок к 2 м3).

Как уже говорилось ранее, за холодное водоснабжение и водоотведение в
ТСЖ платят меньше, чем в муниципальном доме, поскольку в таких домах оплата производится за фактическое потребление согласно показаниям водомера. В муниципальных домах оплата за эти услуги производится согласно установленным нормам потребления воды. К тому же, в домах ТСЖ достаточно часто каждый житель устанавливает в свою квартиру отдельный счетчик на воду, для того, чтобы оплачивать потребленную именно им воду. Это, в свою очередь ведет к снижению уровня потребления воды, вызванному естественным желанием экономить свои денежные средства (кстати, нередко наблюдается, что при установлении счетчиков количество потребленной воды в сутки снижается даже ниже установленной государством нормы. Известно, что, так называемая, медицинская норма потребления холодной воды на человека в сутки составляет всего 50 литров, в то время как существующие ставки на оплату воды рассчитаны исходя из нормы 260-280 литров на человека. По всем остальным статьям различия между платежами незначительны.

Итак, мы поняли, что содержание дома ТСЖ обходится на 13448 руб. дороже обычного (при этом, все что рассчитывается на человека в месяц в ТСЖ обходится дешевле, а разница создается из-за наличия резервного фонда).
Сильно ли эта разница отражается на целом доме? Поскольку, объединившись в
ТСЖ, дом становится несколько оторванным от государства, то наличие такого фонда просто необходимо для непредвиденных обстоятельств, в которых могло бы помочь государство будь вы муниципальным домом. Имея, например, квартиру площадью 52 м2 , при объединении в ТСЖ вы бы стали платить на 200 рублей больше, чем живя в муниципальном доме. Но, при этом вы получаете намного более высокий уровень обслуживания. Конечно, преимущества ТСЖ заключаются не только в том, что среди ночи можно вызвать сантехника, а в подъезде больше не будет «наскальных» надписей. Главное—все ваши платежи аккумулируются на собственном расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходуются только на содержание и эксплуатацию вашего дома. Платежи служат вечным камнем преткновения в наших отношениях с коммунальщиками. Находясь на обслуживании ЖЭСа, мы никогда не получим ответа на вопрос, сколько из полученных от государства, да и от нас, жителей, средств израсходовано на конкретный дом, какие работы сделаны и что еще нужно. Контролировать администрацию ЖЭСа—затея смешная, да и просто не приходящая обывателю в голову. Нежелание коммунальных служб сменить свое монопольное положение одновременного заказчика и поставщика услуг на новое для них качество—лишь одного из подрядчиков на рынке услуг, где покупателями являются товарищества, понятно. Работникам ЖЭСов, безусловно, невыгодно остаться подрядчиками, им легче «отчитываться» за весь подведомственный жилищный фонд скопом, а не пообъектно, как это требуется после передачи дома в управление товариществу. В ТСЖ теоретически жильцы сами решают, кто будет помогать вести финансовые дела (например, сдавать в аренду паркинг под домом) и обслуживать дом (делать ремонт в подъезде или вывозить мусор)—все тот же ЖЭС или альтернативная компания. Заметим, что
ТСЖ может влиять на цену и качество любых услуг, кроме тех, которые предоставляют монополисты (вода, тепло, свет). Все, что не касается монополий, можно поручить альтернативной компании. При этом все жильцы будут знать, кто их обслуживает и кому в случае необходимости можно позвонить (хотя в условиях товарищества это уже крайняя мера, ведь обычно достаточно звонка председателю или главному инженеру). Условия работы подрядчика диктуются жильцами: на общем собрании решается не сколько «надо заплатить», а сколько «может заплатить» дом. Любой участник ТСЖ имеет право посмотреть бухгалтерию нанятой компании и задать вопрос. Для текущих работ, как правило, ТСЖ нанимает из своих же жильцов сантехника, электрика и плотника. Что касается охраны в доме, то первые ТСЖ просто брали из округи товарищей покрепче. Потом поняли—дешевле нанять профессионалов из охранного предприятия, которое будет нести материальную ответственность.

Все преимущества ТСЖ, о которых говорилось выше, стоят денег. Где их взять? Вариантов немного: либо выставить счет жильцам, либо компенсировать затраты, сдавая в аренду нежилые помещения в доме (например, под магазин, офис или парикмахерскую). Кстати, ТСЖ освобождены от налога на прибыль и все доходы идут на оплату общих расходов дома. Еще один источник доходов—организация платной парковки—в больших дворах напрашивается сам собой. Автомобилисты близлежащих домов будут счастливы: машину можно поставить не во дворе, а на охраняемую территорию.

На первый взгляд, регистрация ТСЖ вовсе не сложна—необходимо наличие хотя бы двух собственников (владельцев приватизированных помещений) в доме и согласие большинства жильцов. Это если речь идет об уже существующем муниципальном доме. Но инициаторами создания товарищества может быть и строительная организация, что в последнее время чаще всего происходит с только что построенными домами. Федеральный закон не препятствует созданию
ТСЖ. Процедуру усложняют местные, петербургские подзаконные акты.
Неразбериха среди них гарантирует проблемы с передачей на баланс ТСЖ дома и его нежилых помещений и даже с бесплатным порядком оформления земельных участков, входящих в состав ТСЖ. В налоговой инспекции на мой вопрос о том, какие нужны документы для регистрации ТСЖ, дама с хорошо поставленным голосом заметила: «Ну, если вы готовы сделать и заверить 237 разных копий документов и заполнить 106 форм, то записывайте...» Желание действовать дальше, естественно, пропадает. Кстати, в налоговой службе, со слов чиновников, специалистов по ТСЖ нет до сих пор. Как выяснилось, процедура регистрации ТСЖ вместо одного месяца, установленного законом, занимает 2-3 месяца. Дело не только в медлительности чиновников, но и просто в заполнении документов. Но несмотря на все сложности, преимущества ТСЖ очевидны.

3. Экономическое обоснование тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные услуги

3.1. Нормативная база для расчета тарифной ставки на жилищно- эксплуатационные услуги

Между двумя понятиями жилищно-коммунальные и жилищно-эксплуатационные услуги существует разница. Как мы говорили ранее, жилищно-коммунальные услуги—это комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до потребителя. В понятие же эксплуатационные услуги не входят работы по коммунальному обслуживанию населения, т.е. все те, которые в настоящее время поставляются исключительно монополистами (подача холодной и горячей воды, отопление и газ). Соответственно, в комплекс жилищно-эксплуатационных услуг входят все работы по содержанию (эксплуатации) жилищного фонда. Этими услугами являются: техническое обслуживание фонда, уборка площади домов, очистка мусоропроводов, обслуживание устройств противопожарной защиты, санитарное содержание придомовых территорий, капитальный ремонт зданий, комплексное техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора. Также такими услугами могут являться установка и обслуживание радио, антенн и страхование.

Существующей нормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда Санкт-
Петербурга являются три основные документа:
- руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда;
- правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
- временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт жилищного фонда.

Конечно же, существует большое количество других нормативных документов, которыми руководствуются жилищные агентства при эксплуатации жилищного фонда, такие как, например, «Технические указания по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий», «Инструкция о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда» и др. Мы будем пользоваться указанными выше тремя нормативными документами, необходимыми для наших расчетов. В этих сборниках приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам. Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком
(организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья. Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9