Анализ рынка жилья 2006

Введение. 1

Глава 1. 2

1. 1 Организация и механизм функционирования жилищного рынка. 2

1.2 Рынок жилья в России на сегодняшний день. 5

1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал 2006 года. 7

Глава 2. 9

2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. 9

2.2. Стройсберкассы. 13

2.3 Ипотека. 16

3. Заключение. 19

Приложения. 20

1. О концепции приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». 20

Введение.

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

В данной работе мне бы хотелось рассмотреть рынок жилья России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой нашего рынка, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения.  Я постараюсь выявить некоторые причины такого положения вещей и рассмотреть возможности развития рынка.

Глава 1.

1. 1 Организация и механизм функционирования жилищного рынка.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Рынок жилищной недвижимости – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может  производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Состояния рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден. Различаются характеристики собственно жилища, а также места, в котором оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда.

Жилище – долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние  на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объекты жилищного фонда представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу  между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения.

Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства.  В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими,  общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние  жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на  строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.

1.2 Рынок жилья в России на сегодняшний день.

По данным Госстроя России на конец 2003 из всего так называемого «воспроизводимого жилищного имущества» страны (то есть из всех строений), доля жилья составляет более трети. В количественном выражении это 3 млрд. кв. метров общей площади. Квартир в России 56 миллионов.

На каждого гражданина России приходится около 19,7 кв. метров жилья (в 1990 году – 16,4 кв. метров).

Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). Потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м.

Создана основная правовая и институциональная база рынка жилья (69,5% жилья находится в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций являются частными компаниями).    

Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет 15-20 лет. Почти две трети россиян не удовлетворены сегодня жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья живет в плохих и очень плохих жилищных условиях. 

Общий объем жилищного строительства в 2002 г. составил 33,7 млн. кв. м, что в 1,8 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 года происходит увеличение объемов ввода жилья. Существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме ввода жилья по итогам 9 месяцев 2003 г. составила 47,8%.  Но последние месяцы наблюдается снижение темпов строительства  жилья, так в России в январе-апреле 2006 г. введено в действие 8,5 млн кв. м жилья, что на 0,9% меньше показателя первых четырех месяцев 2005 г. Хотя вместе с тем, в апреле 2006 г. было введено в действие 2,2 млн кв. м жилья - на 14,8% больше показателя апреля 2005 г.

Но в целом 2005 году предложение на рынке жилья снизилось на 36%. И, как следствие, на 40% выросли цены.

На рынке жилья во многих регионах даже существующий ограниченный платежеспособный спрос населения превышает предложение жилья, что характеризуется ростом реальных цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (хотя он и отстает от роста реальных доходов населения), увеличением разрыва между средней ценой жилья на первичном рынке и средней стоимостью строительства.

Одной из причин роста цен на квартиры является "выброс" на рынок крупных сумм, выделяемых государством на покупку жилья, речь идет, прежде всего, о федеральных программах, таких как государственные жилищные сертификаты, "Молодой семье - доступное жилье" и ипотека для военных.

Все программы правительства на данный момент направлены на стимулирование спроса на жилье, а не увеличение предложения, и более того, даже не предусматривают  этого. А это ведет только к одному: к увеличению стоимости квадратного метра на рынке жилья.

Также рост цен может быть обусловлен искусственного сдерживания предложения монополистами, административных барьеров, сложного доступа к строительству и дефицита земельных участков.

Подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счет инвестиций граждан. Все еще слабо развиты институты долгосрочного кредитования граждан на приобретение и строительство жилья, а также кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.     

Сегодня лишь 9% российских семей имеют реальную возможность приобрести жилье за счет собственных накоплений или с помощью жилищных кредитов.

По данным статистики ежегодно приобретают новое жилье только около 1,5 % российских семей. 

1.3. Состояние рынка недвижимости г. Красноярска 1 квартал

2006 года.

Последние три месяца на рынке недвижимости не происходит никаких изменений. Цена как спроса, так и предложения остановилась на уровне декабря прошлого года, это 25,2 тыс. руб. Весь прошлый год демонстрировал неготовность населения платить предложенную продавцами цену. Большую часть сделок на рынке недвижимости составляли так называемые «альтернативные» сделки, когда люди уже имея какое-нибудь жилье, улучшали свои жилищные условия. Если и покупались, то только жилье по адекватным ценам. И то это чаще всего происходило с помощью различного рода кредитных продуктов. Так по данным ГУ Центробанка России по красноярскому краю объем кредитования физических лиц за 2005 год увеличился на 78%. В планах банкиров увеличивать объем кредитования населения и далее, но остается еще вопросом -  готовы ли люди вкладывать эти деньги в недвижимость по столь высоким ценам. Потолок цены предложения в городе определяется ценами предложения в более привлекательных регионах. Так, например, в Санкт-Петербурге типовые дома в спальных районах стоят так же как и недвижимость Красноярска. По данным аналитиков, ситуация на рынке Санкт-Петербурга схожа с нами и дальнейшего резкого удорожания они не прогнозируют. Да и ипотека слабый повод для серьезного повышения цены. Например, в Москве при всех их возможностях и огромном неудовлетворенном спросе за 2005 год было выдано 4600 кредитов (по данным Госрегистрации). Поэтому говорить о том, что региональный рынок ипотеки опередит Московский на столько, что повысится платежеспособный спрос, влияющий на ценовую ситуацию, преждевременно и необоснованно с экономической точки зрения. Еще одним механизмом сдерживания цен станет объем предложения. Например, с лета прошлого года объем предложения на вторичном рынке снизился на 30%. Это говорит о том, что продавцы не найдя своего покупателя, заняли выжидательную позицию, следя за происходящим на рынке. При повышении платежеспособного спроса, соответственно, у вторичного рынка есть потенциал. Еще одна тенденция последнего времени, люди все чаще решая свой квартирный вопрос, обращаются на первичный рынок, где благодаря усилиям краевых властей и строителей, дефицита жилья тоже не предвидится. Однако стоит заметить, что недвижимость это такой же товар, как и остальные и поэтому при неизменной законодательной и экономической ситуации в сфере недвижимости, можно спрогнозировать повышение цен на недвижимость в пределах инфляции, т.е. на 12-15% в год.

Глава 2.

2.1. Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития

рынка доступного жилья.

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше — не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают  главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос.

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для  финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат:  5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

Страницы: 1, 2