На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения.

Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента.
Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риэлтеров начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

Анализ рынка земельных участков

Теперь перейдем к непосредственному анализу положения рынка земельных участков, основываясь на имеющихся данных.

В таблице 1 представлена общая картина использования земельного фонда.
Из нее видно, что страна имеет очень большое количество земельных ресурсов, так как более половины всей территории страны составляют земли запаса и лесного фонда, которые не участвуют в производстве.

Таблица 1. Земельная площадь РФ на начало года.
| |Млн. га |% |
|Используемые в с/х |698,|694,|707,|699,|40,9|40,6|41,4|40,9|
| |7 |6 |4 |9 |2 |8 |3 |9 |
|Земли запаса и лесного |938,|947,|933 |937,|54,9|55,4|54,6|54,9|
|фонда |1 |4 | |6 |4 |8 |4 |1 |
|Прочие землепользователи |70,7|65,5|67,1|70 |4,14|3,84|3,93|4,1 |

В случае необходимости за счет этих земель можно значительно увеличить предложение на рынке. Второй по величине является площадь земель используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин.
И самую маленькую площадь имеют прочие землепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется не только несовершенством законодательства, которое препятствует свободному обороту земли, но и трудной экономической ситуацией. Можно заметить площади используемые в той или иной сфере менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую стабильность в экономике) виден некоторый подъем (чуть меньше чем на 1%), с последующим спадом, пришедшемся на 1998 год (очередное падение курса рубля). Соответственно изменялась и площадь земель запаса, которая увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из оборота.

Далее переходим к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных угодий.

Таблица 2. Общая земельная площадь и с/х угодья в распределении по землепользователям (млн. га).
|Годы |Земли, |В т.ч. |
| |занятые| |
| |в с/х | |
| | |С/х |К(Ф)Х |Личное |Из них |
| | |предприяти| |пользование| |
| | |я и орг-ии| |граждан | |
| | | | | |ЛПХ |Коллективн|
| | | | | | |ые и |
| | | | | | |индивидуал|
| | | | | | |ьные сады |
| | | | | | |и огороды |
|Общая земельная площадь |
|1992 |651 |564,2 |54,8 |9 |6,8 |1,7 |
|1993 |686,9 |567,9 |33,3 |9,2 |5,8 |1,8 |
|1994 |698,7 |562,7 |33 |9,7 |6,1 |1,8 |
|1995 |694,6 |544,7 |36,2 |10,5 |5,8 |1,9 |
|1996 |707,4 |560 |34,2 |10,7 |5,8 |1,8 |
|1997 |699,9 |549 |29 |11 |5,9 |1,8 |
|Все с/х угодья |
|1992 |210,6 |100,1 |6,5 |8,5 |6,4 |1,7 |
|1993 |210,1 |175 |9,7 |8,8 |5,4 |1,8 |
|1994 |209,2 |175,2 |10,1 |9,3 |5,7 |1,8 |
|1995 |209,6 | 171,2 |10,5 |9,9 |5,3 |1,9 |
|1996 |208,4 |169,5 |10,8 |9,9 |5,4 |1,7 |
|1997 |206,2 |165,8 |11,7 |10,2 |5,5 |1,7 |
|Пашня |
|1992 |130 |119,2 |4,7 |3,9 |3,3 |0,6 |
|1993 |129,5 |116,3 |7 |4 |3,4 |0,6 |
|1994 |128,4 |114,6 |7,3 |4,1 |3,5 |- |
|1995 |- |113,2 |7,6 |4,5 |3,4 |- |
|1996 |- |111,2 |7,9 |4,5 |3,5 |- |
|1997 |- |108,6 |8,8 |4,6 |3,5 |- |
|Сенокосы и пастбища |
|1992 |78,3 |60 |1,8 |3,3 |2,8 |- |
|1993 |76,3 |57,7 |2,6 |3,4 |- |- |
|1994 |77,8 |57 |2,8 |3,6 |2 |- |
|1995 |78,6 |56,4 |2,8 |3,9 |1,7 |- |
|1996 |78,7 |56,4 |2,8 |4 |- |- |
|1997 |77,6 |54,8 |- |4,2 |1,8 |- |

Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.

Таблица 3. Земли в личном пользовании граждан.
|Показатели |1992 |1993 |1994 |1995 |1996 |1997 |
|Приусадебные земли |
|Число семей (тысяч) |19288 |16553 |16582 |16295 |16250 |16374 |
|Площадь (тысяч га) |6826 |5825 |6062 |5810 |5805 |5923 |
|Коллективные и индивидуальные сады |
|Число семей (тысяч) |13534 |14335 |14739 |15021 |15078 |15166 |
|Площадь (тысяч га) |1083 |1167 |1209 |1242 |1267 |1264 |
|Коллективные и индивидуальные огороды |
|Число семей (тысяч) |7884 |8211 |7614 |7386 |7036 |6558 |
|Площадь (тысяч га) |601 |654 |621 |603 |576 |545 |

В личном пользовании граждан (таблица 3) количество земель за 1992-
1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени.
В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок.

Таблица 4. Наличие у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.
| |Все |Домохозяйства состоящие из |
| |домохозя| |
| |йства | |
| | |1 |2 |3 |4 |5 и |
| | |человека|человек|человек|человек|более |
| | | | | | |человек|
|Все домохозяйства в|100 |100 |100 |100 |100 |100 |
|т.ч.: | | | | | | |
|Имеют зем. участок |58,3 |48,4 |57,9 |55,6 |63,8 |71,1 |
|Приусадебный |22 |28,1 |24 |16,7 |17,8 |25,3 |
|участок | | | | | | |
|Садовый или дачный |16,9 |5,2 |14,5 |20,6 |24,2 |21,6 |
|участок | | | | | | |
|Огород |9,5 |8,1 |9,5 |9,4 |10,4 |10,6 |
|Приусадебный |7,7 |6,4 |8,2 |6,5 |8,1 |10,4 |
|участок и огород | | | | | | |
|Прочие сочетания |2,2 |0,6 |1,7 |2,4 |3,3 |3,8 |
|Не имеют зем. |41,7 |51,6 |42,1 |44,4 |36,2 |28,9 |
|участка | | | | | | |

Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном спросе на земельные участки среди семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит очень большое число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека.

Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном рынке.
|Виды сделок |1994 |1995 |1996 |
| |Количеств|Тыс. га|Количеств|Тыс. га|Количест|Тыс. га |
| |о | |о | |во | |
|Передача зем. |112,3 |24 |64,4 |18,4 |43,9 |9 |
|участков в соб-ть| | | | | | |
|за плату местными| | | | | | |
|органами власти в| | | | | | |
|т.ч.: | | | | | | |
|Гражданам для |109,9 |12 |62,5 |6,5 |40,9 |3,5 |
|индивидуального | | | | | | |
|строительства, | | | | | | |
|дачного | | | | | | |
|хозяйства, | | | | | | |
|садоводства и | | | | | | |
|животноводства | | | | | | |
|Гражданам и их |- |- |0,7 |1,4 |0,6 |0,4 |
|объединениям для | | | | | | |
|предпринимательст| | | | | | |
|ва | | | | | | |
|Приватизированным|- |- |1,1 |3,8 |1,9 |3,7 |
|предприятиям | | | | | | |
|К(Ф)Х и другие |0,4 |7,5 |0,27 |6,7 |0,5 |1,4 |
|с/х предприятия | | | | | | |
|Купля-продажа |101 |11 |231,4 |41,5 |218,8 |33,6 |
|земельных | | | | | | |
|участков | | | | | | |
|гражданами всего | | | | | | |
|в т.ч.: | | | | | | |
|Для |19,4 |2,3 |37,6 |3,9 |40,1 |3,9 |
|индивидуального | | | | | | |
|строительства | | | | | | |
|Ведения ЛПХ |27 |4,8 |70,6 |15,4 |77,7 |16,3 |
|Садоводства |52,6 |3,7 |111,5 |11,3 |93,3 |7 |
|Дачного хозяйства|1,2 |0,1 |2,7 |6,3 |2,9 |0,4 |
|Для других целей |- |- |8,5 |4,8 |4 |3,4 |
|граждан | | | | | | |
|Для других целей |- |- |0,6 |5,73 |0,7 |2,5 |
|юридических лиц | | | | | | |
|Предоставление |2667 |31804 |3349 |19486 |3427 |20308 |
|земельных | | | | | | |
|участков в аренду| | | | | | |
|местными органами| | | | | | |
|власти | | | | | | |

Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.

Анализ рынка жилых помещений

Теперь рассмотрим состояние рынка жилья.

Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь жилья).
|Показатели |199|199|199|199|199|199|199|
| |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |
|Весь жилищный фонд: всего|249|254|260|264|268|271|274|
|млн. м2 |2 |6 |8 |9 |0 |5 |7 |
|В среднем на 1 жителя м2 |16,|17,|17,|18,|18,|18,|18,|
| |8 |4 |7 |1 |3 |6 |9 |

Несмотря на трудное экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при этом огромное количество граждан живут или на небольшой площади или в ветхих разрушающихся домах. А большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое не по карману большинству нуждающихся в жилой площади.

Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.
|Показатели |199|199|199|199|199|199|199|
| |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |
|Число семей (включая одиночек),|964|910|846|769|724|676|628|
|стоящих на учете |6 |4 |7 |8 |8 |0 |6 |
|на получение жилья (на конец | | | | | | | |
|года) тысяч |19 |18 |17 |15 |14 |13 |13 |
| | | | | | | | |
|в % от общего числа семей | | | | | | | |
|(включая одиночек) | | | | | | | |
|Число семей (включая одиночек) |948|897|741|652|492|416|344|
|получивших | | | | | | | |
|жилье и улучшивших жилищные | | | | | | | |
|условия за год |10 |9 |8 |8 |6 |6 |5 |
|тысяч | | | | | | | |
|в % от числа семей состоявших | | | | | | | |
|на учете на | | | | | | | |
|получение жилья | | | | | | | |

Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья можно рассмотреть по таблице 7. Государство уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей.

Таблица 8. Распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микроперепеси населения 1994 г. в %).
|Показатели |Все |Домохозяйства состоящие из: |
| |домохозяй| |
| |ства | |
| | |1 |2 |3 |4 |5 и |
| | |человек|человек|человек|человек|более |
| | |а | | | | |
|Все |100 |100 |100 |100 |100 |100 |
|домохозяйства | | | | | | |
|Живут в: | | | | | | |
|- индивидуальном|24,8 |32,5 |28,5 |17,4 |18,3 |29,4 |
|доме |3,3 |4 |3,1 |2,8 |3,2 |3,5 |
|- части | | | | | | |
|индивидуального |61,8 |47,5 |59,5 |68,7 |70,5 |63 |
|дома |4,9 |8,4 |4,4 |4,7 |3,8 |2,2 |
|- отдельной |4,3 |6,9 |3,7 |5,1 |3,5 |1,4 |
|квартире |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |0,1 |
|- общей квартире| | | | | | |
| | | | | | | |
|- общежитии | | | | | | |
|- другом жилом | | | | | | |
|помещении | | | | | | |
|Снимают жилье |0,8 |0,6 |0,7 |1,2 |0,6 |0,4 |

В таблице 8 представлено распределение домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений. Большинство из них проживает в отдельной квартире, чуть меньше 25% от общего числа в индивидуальном доме. Все остальные могут быть потенциальными покупателями, как и часть тех, кто живет в отдельной квартире или индивидуальном доме.

Таблица 9. Продано квартир в домах государственного, муниципального и смешанного жилищного фонда гражданам и юридическим лицам.
|Показатели |199|1994|1995|1996|1997|1998|
| |3 | | | | | |
|Число проданных квартир |861|1447|2648|2995|4251|4415|
|В т.ч. гражданам |0 |4 |3 |9 |6 |1 |
| |- |1007|2246|2282|3152|3278|
| | |8 |2 |3 |0 |0 |
|Общая площадь проданных |481|799 |1359|1591|2527|2859|
|квартир тыс. м2 | |553 | | | | |
|В т.ч. гражданам |- | |1121|1127|1808|2053|

В подтверждение можно привести таблицу 9, где четко прослеживается тенденция роста количества операций купли-продажи квартир. Это говорит о растущем интересе граждан к собственному жилью. Но большинство квартир продается не во вновь построенных домах, а уже существующих, что не может полностью покрыть весь возможный спрос.

Таблица 10. Ввод в действие жилых домов (млн. м2 общей площади).
|Года |Всего |В т.ч. |
| |постро| |
| |ено | |
| | |Государственным|ЖСК |Населением за свой|
| | |и предприятиями| |счет и с помощью |
| | |и организациями| |кредитов |
|1992 |41,5 |29,2 |2,1 |4,9 |
|1993 |41,8 |15 |1,9 |5,6 |
|1994 |39,2 |10 |1,9 |7,1 |
|1995 |41 |9,1 |1,7 |9 |
|1996 |34,3 |5,9 |1,4 |10 |
|1997 |32,7 |4,6 |1,3 |11,5 |
|1998 |30,7 |3,4 |0,8 |12,1 |

Среди вновь построенного жилья (таблица 10) происходит перераспределение по источникам строительства. Все меньше строится жилья государственными организациями и предприятиями. И все больше строится жилья самим населением за свой счет и с помощью кредитов. При продаже такого жилья его цена может на много превышать цену государственного. Более подробно объем построенного жилья по формам собственности представлен в таблице 11. Частный сектор, уже не полагаясь на помощь государства, стремиться самостоятельно обеспечить себя жильем.

Таблица 11. Ввод в действие жилых домов по формам собственности.
|Показатели |1995 |1996 |1997 |1998 |
|В городах и поселках городского |
|типа |
|1992| 31 |1,9 |
|1993|32,3 |2,2 |
|1994|30,7 |3 |
|1995|32,1 |3,8 |
|1996|26,2 |4,3 |
|1997|24,6 |5,3 |
|1998|23,5 |6 |
|В сельской местности |
|1992|10,5 |3 |
|1993|9,5 |3,4 |
|1994|8,5 |4,1 |
|1995|8,9 |5,2 |
|1996|8,1 |5,7 |
|1997|8,1 |6,2 |
|1998|7,2 |6,1 |

В сельской местности строительство практически прекращено и почти все жилье строится самими гражданами, которые сами вынуждены удовлетворять спрос на жилья своими силами.

Таблица 13. Число построенных квартир и их средний размер.
|Показатели |199|199|199|199|1996|1997|1998|
| |2 |3 |4 |5 | | | |
|Предприятиями и организациями всех форм собственности |
|Число квартир |682|682|611|602|482 |430 |388 |
|(тысяч) | | | | |71,2|75,9|79,1|
|Их средний размер |60,|61,|64,|68,| | | |
|(м2) |8 |3 |2 |2 | | | |
|Из них по видам | | | | | | | |
|квартир в | | | | | | | |
|% от общего ввода: |18 |19 |19 |18 |18 |18 |18 |
|1-о комнатные |32 |33 |35 |32 |34 |30 |30 |
|2-х комнатные |40 |40 |39 |38 |37 |36 |36 |
|3-х комнатные |10 |8 |7 |12 |14 |16 |16 |
|4-х и более | | | | | | | |
|ЖСК |
|Число квартир |37 |33 |34 |30 |24 |23 |13 |
|(тысяч) |56,|57,|57,|58,|59,3|58,9|61,9|
|Их средний размер |1 |9 |7 |5 | | | |
|(м2) | | | | | | | |
|Индивидуальными застройщиками |
|Число квартир |61 |65 |78 |90 |93 |102 |104 |
|(тысяч) |80,|85,|91,|99,|107,|112,|116,|
|Их средний размер |1 |1 |5 |7 |4 |4 |3 |
|(м2) | | | | | | | |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7