2.4.         Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имуще­ство за плату во временное пользование и владение или должно во вре­менное пользование.

По договору аренды, происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

Аренда — консенсуальный, возмездный, срочный договор.

Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только су6ъекты.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. Том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.  Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Объект аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предмете считается несогласованным, а договор аренды — незаключенным. [38;217]

Если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменной форме. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок более одного года, независимо от того, кто является сторонами договора. Устно может заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее одного года.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации. В ряде случаев такой регист­рации не требуется, например для аренды транспортных средств — воз­душных и морских судов, а также судов внутреннего плавания (ст. 663, 643ГК).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результа­те использования арендованного имущества, являются его собствен­ностью.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязан уведомить арендатора о правах тре­тьих лиц на арендуемое имущество).

Переход права собственности (права хозяйственного ведения, пра­во оперативного управления) на арендованное имущество также не влечет за собой прекращения договора аренды.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут перехо­дить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умер­шего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Договором законом может быть предусмотрен выкуп арендо­ванного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о, купле-продаже.

Условие о сроке аренды не является существенным. Если он в дого­воре не определен, договор аренды считается заключенным на неопре­деленный срок; в этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону (по движимому имуществу — за один месяц, а по недвижимости — за три месяца). Иной срок для предупреждения о прекращении может быть установлен законом (на­пример для проката) или договором.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки могут устанавливаться законом.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмеще­ния указанных убытков. [20;36]

Если договор истек, а арендодатель, не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора

Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

а)       использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

д) в иных случаях, предусмотренных договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, договоpa только после направления арендатору письменного предупрежде­ния о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:

а)       непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

б)      выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;

в)       нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по про­ведению капитального ремонта;

г)       непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному доку­менту о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания Такого документа рассматривается как отказ от исполне­ния обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответству­ющие последствия. Возврат арендованного имущества также осуще­ствляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции, перепланировку арен­дованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору имущества; с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. [47;60]

2.5. Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

Условие об арендной плате не является существенным (кроме
арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если
плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятель­ствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате ис­пользования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и дру­гие минимальные сроки пересмотра ее размера.[50;3]

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существен но ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответ­ствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

-      надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т. д.;

-      готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

-      письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Арендная плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:

-      назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоиму­щих граждан и т. д.);

-      принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

-      степени обустройства (лифт и т. п.);

-      пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

-      вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

-      фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная пла­та может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране зда­ния или сооружения, однако может заключаться и отдельное со­глашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Гражданский кодекс (ст. 655) закрепляет особый порядок пе­редачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Пере­дача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обяза­тельство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответству­ющего документа о передаче, если иное не предусмотрено зако­ном или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, преду­смотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, арендодателя — от передачи имущества. В случае, если обе сторо­ны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон. [38;218]

ВЫВОДЫ:

Данная глава дипломной работы рассматривает элементы договора аренды предприятия, такие как предмет договора, форму и государственную регистрацию договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д.

Прежде чем составить договор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон, затем характеристика субъектов, позволяет разграничить такие понятие как арендатор и арендодатель. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключения договора.

Если в договоре отсутствует хотя бы один из пунктов – договор не может быть подписан, или же если стороны не могут определить общие обязательства.

Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д.

Заключение

Аренда предприятия – получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.

Но аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. во первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.

Библиографический список

1.                 Алейников Б.В. Арендные отношения промышленных предприятий. – М.: Инфра-М, 2004

2.                 Антонова Е.Л. Арендный процесс. – СПб., 2003

3.                 Аренда офисных помещений. – М., 2005

4.                 Арендные отношения /Под ред. В.И. Сомова. – М., 2002

5.                 Арендные отношения, как альтернатива. – М., 2005

6.                 Варламов Д.И. Экономические тенденции современной России. – СПб., 2005

7.                 Введение в арендную деятельность/ Под ред. Исаевой С.В. – М.: Просвещение, 2004

8.                 Высоков А.И. Аренда предприятия: курс лекций. – СПб.: ПИТЕР, 2004

9.                 Гончарова С.И. Аренда предприятия юридическими лицами. Свои цели. – М., 2005

10.             Гражданские правоотношения. – СПб., 2003

11.             Гражданское право России. Часть вторая: Учебник /Под ред. З.И. Цыбуленко. – М.: Юристъ, 2000

12.             Гражданское право России. Часть первая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко. – М.: Юристъ, 2000.

13.             Гуциев Д.У. Как побороть страх перед кредиторами. – М., 2005

14.             Договор аренды /Под ред. Афанасьева Т.А. – М.: Экономика. – 2005

15.             Договорные отношения в новом тысячелетии / Под ред. А.Ю. Ристорова. – СПб., 2005

16.             Драгунов К.С. Аренда предприятий, подлежащих капитальному ремонту. – М., 2000

17.             Зайцев Н.Я. экономика организаций. – М.: экзамен, 2003.

18.             Заключение договоров по аренде предприятий. – СПб., 2003

19.             Заступницкий Д.И. Сбереги предприятие. – СПб., 2002

20.             Игнатьева И.С. Договорные отношения. – Киев, 2000

21.             Как арендовать помещение /Под ред. Зиновьевой И.Л. – М.: ПИТЕР, 2005

22.             Как начать жить по-новому. – М., 2000

23.             Карлов Т.М. Аренда предприятия – новый взгляд. – СПб., 2004

24.             Карпов Ю.А. Отгремевшие дни суеты: о том, как сберечь свой капитал при арендных отношениях. – М., 2000

25.             Копотов Е.А. Как открыть свое дело. – М., 2000

26.             Методика заключения договоров. – М., 2000

27.             На договорной основе: о составлении текста договоров. – М., 2000

28.             Нестеренко Ю.А. Исторические тенденции арендных отношений. – М., 2003

29.             Никонов А.О. Сегодня офис – завтра целое предприятие. (О том как развиваются отечественные предприниматели). – М., 2004

30.             Нотариат России. – М., 2005

31.             Основы государства и права. – СПб., 2003

32.             Парусов И.А. Займись арендой. – М., 2005

33.             Погнаться за мечтой/ Под ред. Ошерова Т.А. – М.: Проспект, 2005

34.             Потапенко А.С. Экономика России. – М., 2005

35.             Потапов Б.В. Передача арендованного предприятия. – М., 2004

36.             Правоведение/ Под ред. Ушакова Т.В. – М.: Просвещение, 1999

37.             Правовые отношения России. – М.: АСТ-ПРЕСС, 2004

38.             Предприятия пищевой промышленности /Под ред. А.В. Вронских. – М., 2004

39.             Разимов Г.Л. Основы договорных отношений. – М., 2001

40.             Раицкий К.А. Экономика организаций и предприятий: учебник. – М.: Дашков и К, 2004

41.             Ростовский Д.И. Аренда. – М., 2004

42.             Саитов Б.В. Кредиторы в призме времен. – М., 2005

43.             Сацких Д.М. Капитальный ремонт – во сколько выльется? – М., 2000

44.             Сергеев Д.И. Поделись успехом. – М., 2001

45.             Тарищев Т.Д. Твой капитал. – М., 2005

46.             Устинов Т.Д. Методика аренды. – М., 2000

47.             Утлов Ж.З. Растить потомство нищеты. – М.: Альтернатива, 2005

48.             Харинов Т.А. Предрассудки. – М., 2000

49.             Харитонов С.Ф. Государственное регулирование арендных отношений. – М.: ЮНИТИ-Дана, 2005

50.             Хворостов Н.Т. Предприятие как объект договора. – М., 2005

51.             Экономика предприятия /Под ред. В.Я. Горфинкеля, В.А. Швандера. – М.: ЮНИТИ-Дана, 2002

52.             Экономика предприятия/ Под ред. О.И. Волкова. – М.: Инфра- М, 2003

53.             Яковлева И.А. Не гнаться за модой: как делают деньги в России. – М., 2003

54.             Ястребов И.В. Аренда и реклама предприятий торговли. – М., 2004

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5