Поэтому Правительство Российской Федерации приняло постановление «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.99 № 945. В постановлении отмечается, что проведение кадастровой оценки направлено на внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель — совокупность административных и технических мероприятий направленных на определение кадастровой стоимости земель в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Организация и проведение оценочных работ в Российской Федерации были выполнены в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 № 316.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель выполняется на основе единых методических подходов в два этапа:

первый этап (межрегиональная оценка земель) – определение удельных показателей кадастровой стоимости в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости  в субъектах Российской Федерации в границах административных районов и землевладений (землепользований).

На 1 этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий состоял в дифференциации представленных базовых нормативов по объектам оценки (землевладениям, землепользованиям и административным. районам) в зависимости от плодородия почв, их технологических свойств и местоположения объектов оценки.

Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сх угодьями осуществляется в следующем порядке:

1.              Определение  интегральных значений показателей  земельного участка, занятого сх угодьями;

2.              Определение удельных показателей кадастровой стоимости, земельного участка, занятого сх угодьями;

3.              Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сх угодьями.

1. Для определения кадастровой стоимости ЗУ используются следующие интегральные показатели:

o       По плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл).

o       По технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков.

o       По местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Основной показатель, влияющий на кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий - это плодородие почв, количественные показатели которого зафиксированы в шкале бонитировки почв (балл бонитета почв - Бi). Но кадастровая стоимость согласно Правилам оценки определяется не по плодородию, а по доходу, получаемому с 1 га сельскохозяйственных угодий.

Балл бонитета i-го земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-го земельного участка (Бji) на их площади (Sji):

n n

Бi = Σ Бji х Sji : Σ Sji , (1)

j=1 j=1

При кадастровой оценке учитывались также технологические свойства сельскохозяйственных угодий: энергоемкость почв или сопротивление почв обработке, которое зависит в основном от механического состава; размер полей и их конфигурация, т.е. контурность; рельеф (средняя крутизна склонов); каменистость; средняя удаленность полей от хозяйственного центра. В результате по объектам оценки рассчитываются интегральные показатели технологических свойств - индексы технологических свойств (Итi). Лучшие сельскохозяйственные угодья имеют Итi =1,00

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом:

- энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);

- рельефа;

- каменистости;

- контурности;

- удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

- высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Для расчета интегрального показателя местоположения объекта оценки – эквивалентного расстояния (Эрi), определяются внехозяйственная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Гi) и расстояния перевозок до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами по 3 группам дорог (Р1, Р2, Р3).

Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс); шерсть – 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) – 1,0; вторая группа – 1,5; третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

m m

ЭРi = Σ ГjКj (Р1 + Р2Д2 + Р3Д3) : Σ ГjКj , (2)

j=1 j=1

где ЭРi – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;

Гj– объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

Кj – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

2.  Расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта включает:

1)дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2) определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий;

3) расчет удельных показателей кадастровой стоимости

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется методом капитализации расчетного рентного дохода.

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

Рi = ( Вi - Зi Но ) + Δ Ртi + Δ Рмi , (3)

где Рi – дифференциальный рентный доход i –го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

Вi – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

Зi - затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;

Но – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

(Вi - ЗiНо), ΔРтi и ΔРмi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:

Вi = (Во : Бо) х Бi , (4)

где Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Бо и Бi – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i –го объекта государственной кадастровой оценки.

Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi = Зо (1 – Дзу) + Зо х Дзу х (Бi : Бо), (5)

где Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (Δ Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:

Δ Ртi = Зо х Но х Дзт х (1 – Итi : Ито) (6)

где Итi и Ито – индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта государственной кадастровой оценки (D Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб/га):

D Рмi = (Со - Сi) х Но; (7)

Со = Эро х Т х Го ; (8)

Сi = Эрi х Т х Гi , (9)

где Эро и Эрi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

Т – затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий – 12 руб/га.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0.  В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте – 12 руб/га.

3. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, рваный 33 годам.

Заключение

Земельный кадастр в нашей стране введён в последние десятилетия. Поэтому в проблеме земельного кадастра много дискуссионных и неразрешённых вопросов, но время уже подтвердило необходимость его существования. В будущем кроме земельного кадастра будет производится экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель, которая необходима в связи с тем, что в последнее время ухудшилась экологическая обстановка.

Экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель необходима для учёта загрязнённых территорий и ограничения загрязнения окружающей среды. Но пока ещё проект экологической паспортизации сельскохозяйственных земель находится в стадии разработки.

Библиографический список

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ

2. Федеральный  закон  РФ   «О  государственном   земельном кадастре» от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ

3.  Указ  Президента  РФ  "О  структуре  федеральных  органов исполнительной власти) от 17.05.2000 г. № 867 (ред. от 29.04.2002 г.)

4. Постановление Правительства  РФ  «О  федеральной  целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской  Федерации  на  1999-2002 годы» от 26.06.1999 г. №  694

5  Постановление Правительства РФ«Вопросы федеральной  службы земельного кадастра России» от 18.07.2000 г. № 537 (ред. от 01.08.2001 г.)

6. Постановление Правительства РФ «Об утверждении  положения о Федеральной службе земельного кадастра России» от 11.01.2001 г. № 22

7. Постановление Правительства  РФ  «Об  утверждении  правил кадастрового деления территории Российской  Федерации  и  правил  присвоения кадастровых номеров земельным участкам» от 06.09.2000 г. № 660

8 ПостановлениеПравительства  РФ  «Об  утверждении  правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» от  02.12.2000 г. № 918

9. Приказ  Росземкадастра  от  26.09.2001г.  №  П/166   "Об упорядочении деятельности по ведению государственного земельного кадастра»

10. Письмо  Росземкадастра  «О  порядке  оформления  документов государственного земельного кадастра» от 02.08.2001 г. № ВК/435

11.  Письмо Росземкадастра «О разъяснении  порядка  оформления документов государственного земельного кадастра» от 02.08.2001г. № ВК/433

Страницы: 1, 2