1 2
3
4
7
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Выручка от использования объекта
|
|
|
Эксплуатационные и другие издержки
|
|
|
|
|
Арендный процент, включая налог на имущество
|
|
5 6 7
12
Отчисления на социальное обеспечение
|
|
Налоги и страховые платежи
|
|
8 9
10
11
3.1. Арендная
плата: состав и функции
Центральным
и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически
обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство
и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом.
Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет
интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству.
Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних
или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные
стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же
сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Арендная плата – это форма экономических отношений
равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь
созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она
выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления,
стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной
из экономических форм реализации права собственности (см.схему № 9).
Схема № 9 «Понятие и функции
арендной платы»
Стимулирование предприниматель-ской деятельности
|
|
Перераспределе-ние
доходов
|
|
Часть прибыли,
созданной при использовании недвижимости
|
|
Арендная
плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное
пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание,
земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то
владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента.
Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в
форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с
соответствующим приростом.
В самом
механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:
·
состав платежей;
·
размер платежей;
·
способы (методы) расчетов.
Хотя
на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной
платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное
теоретическое и практическое значение.
Одним
из главных принципов определения арендной платы является возвратность
арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но
величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом
торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в
составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок
использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь
переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.
Но
чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию,
она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые
недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного
процента.
Вложение
средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной
операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что
арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который
может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого
в аренду имущества.
Таким
образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:
- Амортизационные
отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли)
(Ам);
- Средства на
капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в
его проведении (Ск);
- Налог на
имущество (Ни);
- Часть прибыли,
которая может быть получена при общественно необходимом использовании
арендованного объекта (арендный процент – Па).
Первые
три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:
Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па
Наиболее
сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока
существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью
лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие
относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне
естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с
лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная
необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить
получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более
низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При
этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет
только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно,
в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход,
получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается
прежде всего дифференциальная земельная рента I,
возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения
земельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в
зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших
сельскохозяйственных угодий должна
быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при
лучшей организации труда и интенсификации
производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более
компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.
3.2.
Виды и формы арендных платежей
Следует различать виды арендной
платы как способа начисления платежей и формы
ее, т.е. внешнее материально-вещественное
или стоимостное их воплощение (схема № 10).
В
зависимости от конкретных условий может применяться
один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.
Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности
начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует
порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом
изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости
сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и
местоположения,
спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационные
платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием
объекта аренды, или путем оказания
арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет
начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем
рассчитаться по арендным платежам.
Схема № 10 «Виды и формы арендных
платежей»
4. Аренда коммерческих помещений.
Отношения
по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к
аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4
той же главы.
По
Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за
плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При
этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Право
сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному
собственником или законом сдавать имущество в аренду.
Предприятия
могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве
хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие
не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по
управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются
территориальным органом МГИ.
Сдача в
аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит
в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный закон «Об общих
принципах организации местного самоуправления в РФ»).
Недвижимое
имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного
транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа
исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (Федеральный Закон
от 20.07.1995г. «О федеральном железнодорожном транспорте»).
Постановлением
правительства РФ от 10.02.1994г. «О делегировании полномочий Правительства РФ
по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» определена
компетенция федеральных органов исполнительной власти при использовании
административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной
собственности и предназначенных для размещения федеральных органов
исполнительной власти и государственных учреждений.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|