Меню
Поиск



рефераты скачать Оценка недвижимости

430,93

0,72

1,09

1,12

378,78

А5

О

188

к

Пл

0

443

447,71

0,72

1,09

1,12

393,53

А6

О

198

к

Ср

15

530

494,19

0,72

1,09

1,12

434,38

А7

Ц

184

к

Ср

23

655

652,61

0,9

1,09

1,12

717,03

А8

Ц

197

к

Пл

0

580

559,39

0,9

1,09

1,12

614,61

А9

Ц

185

п

Ср

30

605

590,54

0,9

1,09

1,12

648,84


1 *Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости, представлены в Приложении Б в соответствии с номером варианта.

2 **Цкх - цена продажи аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования).

                                            (2)

где Цкхi - пена продажи i-го аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. тенге;

Pi – цена продажи i-го аналога, тыс. тенге;

Cобi – стоимость оборудования i-го аналога, тыс. тенге;

Sпi – площадь i-го аналога, м2.


Цкх1=

615 - 35

*190

 =

553,77

199






Цкх2=

520 - 22

*190

 =

505,99

187






Цкх3=

545 - 18

*190

 =

541,24

185






Цкх4=

465 - 25

*190

 =

430,93

194






Цкх5=

443 - 0

*190

 =

447,71

188






Цкх6=

530 - 15

*190

 =

494,19

198






Цкх7=

655 - 23

*190

 =

652,61

184






Цкх8=

580 - 0

*190

 =

559,39

197






Цкх9=

605 - 30

*190

 =

590,54

185

Практика применения сравнительного метода оценки недвижимости показывает, что различия в ценах сопоставимых нежилых помещений за счет местоположения составляют:

-  между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности – 15%;

-  между расположенными в центре города и районе средней отдаленности – 10%.

Для определения поправок по другим параметрам (материалу стен и состоянию помещения) в данной контрольной работе применен метод сопоставимых пар.

Поправка в долях по материалу стен получена следующим образом:


Для района с/о:

 

553,77

 =

1,02

541,24

Для района о:

 

494,19

 =

1,15

430,93


Для центра:

 

652,61

 =

1,11

590,54

Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:


 

1,02+1,15+1,11

 =

1,09

3

Поправка в долях по состоянию помещения получена следующим образом:


Для района с/о:

 

553,77

 =

1,09

505,99

Для района о:

 

494,19

 =

1,1

447,71

Для центра:

 

652,61

 =

1,17

559,39


Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:


 

1,09+1,1+1,17

 =

1,12

3

В таблицу 3 занесены итоговые величины корректирующих коэффициентов.

Итоговая скорректированная цена i-го аналога (гр.12, табл.3) определяются как произведение величины цены продажи i-го аналога, скорректированной по количественным характеристиками (Цкхi) и общих поправок по местоположению, материалу стен и состоянию помещения.

 Итоговая скорректированная цена 1-го аналога:

                                553,77*0,85*1,09*1,12=574,63

цена 2-го аналога: 505,99*0,85*1,09*1,12=525,05

цена 3-го аналога: 541,24*0,85*1,09*1,12=561,64

цена 4-го аналога: 430,93*0,72*1,09*1,12=378,78

цена 5-го аналога: 447,71*0,72*1,09*1,12=393,53

цена 6-го аналога: 494,19*0,72*1,09*1,12=434,38

цена 7-го аналога: 652,61*0,9*1,09*1,12=717,03

цена 8-го аналога: 559,39*0,9*1,09*1,12=614,61

цена 9-го аналога: 590,54*0,9*1,09*1,12=648,84   

Теперь проводим согласование полученных итоговых скорректированных цен аналогов с целью исключения случайных величин. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

Для получения результата оценки на основе сравнительного метода оценки недвижимости (Ссмо) согласование скорректированных цен аналогов проводим в соответствии с имеющимися отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого нежилого помещения. Для согласования данных используваныся статистические методы, экспертные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.

Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:

-  среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж;

-  модального значения;

-  медианного значения;

-  скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

 Чтобы избежать искажения расчетных данных проверим полученный ряд значений (итоговых скорректированных цен) на устойчивость. Для этого используется показатель коэффициента разбросанности ряда (kр):

                                               (3)

где аmax – максимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен.

аmin – минимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен;


При проверке ряда полученных итоговых скорректированных цен продаж необходимо ряда проверяемых значений проранжировать и учесть, что:

-  если kр ≤ 1,3, это означает что все полученные значения достоверны и могут участвовать в определении среднего значения скорректированной цены продажи;

-  если 1,3 ≤ kр ≤ 2, то проверку и очистку ряда значений стоимости необходимо проводить по методу определения крайних (граничных) значений по формулам:

                        (4)

                        (5)

где аmax – наибольшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;

Страницы: 1, 2, 3




Новости
Мои настройки


   рефераты скачать  Наверх  рефераты скачать  

© 2009 Все права защищены.