|  Оценка недвижимости |
|
430,93
|
0,72
|
1,09
|
1,12
|
378,78
|
|
А5
|
О
|
188
|
к
|
Пл
|
0
|
443
|
447,71
|
0,72
|
1,09
|
1,12
|
393,53
|
|
А6
|
О
|
198
|
к
|
Ср
|
15
|
530
|
494,19
|
0,72
|
1,09
|
1,12
|
434,38
|
|
А7
|
Ц
|
184
|
к
|
Ср
|
23
|
655
|
652,61
|
0,9
|
1,09
|
1,12
|
717,03
|
|
А8
|
Ц
|
197
|
к
|
Пл
|
0
|
580
|
559,39
|
0,9
|
1,09
|
1,12
|
614,61
|
|
А9
|
Ц
|
185
|
п
|
Ср
|
30
|
605
|
590,54
|
0,9
|
1,09
|
1,12
|
648,84
|
1 *Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом
недвижимости, представлены в Приложении Б в соответствии с номером варианта.
2 **Цкх - цена продажи аналога, приведенная к оцениваемому
объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости
оборудования).
(2)
где Цкхi - пена
продажи i-го аналога, приведенная к оцениваемому
объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости
оборудования), тыс. тенге;
Pi – цена
продажи i-го аналога, тыс. тенге;
Cобi –
стоимость оборудования i-го аналога, тыс. тенге;
Sпi –
площадь i-го аналога, м2.
|
|
Цкх1=
|
615 - 35
|
*190
|
=
|
553,77
|
|
199
|
|
|
|
|
|
|
Цкх2=
|
520 - 22
|
*190
|
=
|
505,99
|
|
187
|
|
|
|
|
|
|
Цкх3=
|
545 - 18
|
*190
|
=
|
541,24
|
|
185
|
|
|
|
|
|
|
Цкх4=
|
465 - 25
|
*190
|
=
|
430,93
|
|
194
|
|
|
|
|
|
|
Цкх5=
|
443 - 0
|
*190
|
=
|
447,71
|
|
188
|
|
|
|
|
|
|
Цкх6=
|
530 - 15
|
*190
|
=
|
494,19
|
|
198
|
|
|
|
|
|
|
Цкх7=
|
655 - 23
|
*190
|
=
|
652,61
|
|
184
|
|
|
|
|
|
|
Цкх8=
|
580 - 0
|
*190
|
=
|
559,39
|
|
197
|
|
|
|
|
|
|
Цкх9=
|
605 - 30
|
*190
|
=
|
590,54
|
|
185
|
Практика применения сравнительного метода
оценки недвижимости показывает, что различия в ценах сопоставимых нежилых
помещений за счет местоположения составляют:
- между
расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности – 15%;
- между
расположенными в центре города и районе средней отдаленности – 10%.
Для определения поправок по другим параметрам (материалу стен и состоянию
помещения) в данной контрольной работе применен метод сопоставимых пар.
Поправка в долях по материалу стен получена следующим образом:
Для района с/о:
|
|
553,77
|
=
|
1,02
|
|
541,24
|
Для района о:
|
|
494,19
|
=
|
1,15
|
|
430,93
|
Для центра:
|
|
652,61
|
=
|
1,11
|
|
590,54
|
Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина
по всем районам:
|
|
1,02+1,15+1,11
|
=
|
1,09
|
|
3
|
Поправка в долях по состоянию помещения получена следующим образом:
Для района с/о:
|
|
553,77
|
=
|
1,09
|
|
505,99
|
Для района о:
|
|
494,19
|
=
|
1,1
|
|
447,71
|
Для центра:
|
|
652,61
|
=
|
1,17
|
|
559,39
|
Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина
по всем районам:
|
|
1,09+1,1+1,17
|
=
|
1,12
|
|
3
|
В таблицу 3 занесены итоговые величины корректирующих коэффициентов.
Итоговая скорректированная цена i-го аналога (гр.12, табл.3)
определяются как произведение величины цены продажи i-го
аналога, скорректированной по количественным характеристиками (Цкхi) и
общих поправок по местоположению, материалу стен и состоянию помещения.
Итоговая скорректированная цена 1-го аналога:
553,77*0,85*1,09*1,12=574,63
цена 2-го аналога: 505,99*0,85*1,09*1,12=525,05
цена 3-го аналога: 541,24*0,85*1,09*1,12=561,64
цена 4-го аналога: 430,93*0,72*1,09*1,12=378,78
цена 5-го аналога: 447,71*0,72*1,09*1,12=393,53
цена 6-го аналога: 494,19*0,72*1,09*1,12=434,38
цена 7-го аналога: 652,61*0,9*1,09*1,12=717,03
цена 8-го аналога: 559,39*0,9*1,09*1,12=614,61
цена 9-го аналога: 590,54*0,9*1,09*1,12=648,84
Теперь проводим согласование полученных итоговых скорректированных цен
аналогов с целью исключения случайных величин. Согласование - это не усреднение
полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения
показателей в соответствии с их характеристиками.
Для получения результата оценки на основе сравнительного метода оценки
недвижимости (Ссмо) согласование скорректированных цен аналогов
проводим в соответствии с имеющимися отличиями сопоставимых объектов от
оцениваемого нежилого помещения. Для согласования данных используваныся
статистические методы, экспертные оценки и математические методы в комплексе с
мнением оценщика.
Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного
анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:
- среднеарифметического
значения скорректированных цен сопоставимых продаж;
- модального
значения;
- медианного
значения;
- скорректированной
цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Чтобы избежать искажения расчетных данных проверим
полученный ряд значений (итоговых скорректированных цен) на устойчивость. Для
этого используется показатель коэффициента разбросанности ряда (kр):
(3)
где аmax – максимальное значение ряда
полученных итоговых скорректированных цен.
аmin – минимальное значение ряда полученных
итоговых скорректированных цен;
При проверке ряда полученных итоговых скорректированных цен продаж
необходимо ряда проверяемых значений проранжировать и учесть, что:
- если kр ≤
1,3, это означает что все полученные значения достоверны и
могут участвовать в определении среднего значения скорректированной цены
продажи;
- если 1,3
≤ kр ≤ 2, то
проверку и очистку ряда значений стоимости необходимо проводить по методу
определения крайних (граничных) значений по формулам:
(4)
(5)
где аmax – наибольшая величина в ряду
значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;
Страницы: 1, 2, 3
|
© 2009 Все права защищены.
Наверх