Довольно часто на практике встречаются случаи, когда договор заключается не непосредственно собственником имущества или его приобретателем, а их представителями[48], полномочия которых должны быть оформлены в соответствии с законодательством.

Для доверенностей на право заключения договора купли-продажи жилого помещения законом установлена нотариальная форма удостоверения. В доверенности должно быть четко оговорено, какие действия поручено совершить. В договоре также обязательно указывать номер доверенности, когда выдана, от кого выдана и каким нотариусом удостоверена.

Определение жилого помещения как объекта недвижимости обусловливает его специфическую черту - прочную связь с землей, то есть конкретное, неизменяемое место нахождения, особую ценность, непотребляемость в процессе использования. Поэтому существенным условием данного договора является четкое определение его места нахождения. В ст. 554 ГК прямо сказано, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (дом под определенным номером, на определенной улице) либо в составе другого недвижимого имущества (номер квартиры, расположенной в доме под определенным номером). Отсутствие этих данных влечет за собой недействительность договора.

Также в договоре должна быть характеристика жилого помещения, то есть необходимо указать общую площадь помещения, жилую площадь, а также количество комнат, из которых оно состоит. Эти данные, как правило, выдают в виде справки в бюро технической инвентаризации по месту нахождения дома. В справке кроме вышеуказанных данных также указывается и инвентаризационная стоимость жилого помещения с учетом износа на год совершения сделки.

Одной из особенностей договора купли-продажи жилых помещений является положение ГК, согласно которому обязательно указание в договорах купли-продажи жилого помещения перечня лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него (если таковые имеются). Это обусловлено тем, что в ст. 292 ГК установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства[49].

Дополнительной защитой со стороны законодательства служит недавно принятое Постановление Конституционного Суда РФ[50]. В своем Постановлении Конституционный Суд РФ по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2003 г. установил, что права лица считающего себя собственником имущества не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма установленного п.п. 1,2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания. Данное постановление принято в целях обеспечения стабильности гражданского оборота и прав и законных интересов добросовестных приобретателей. В соответствии с Конституцией РФ и законом о Конституционном Суде РФ выявленный им конституционно-правовой смысл данной нормы имеет общеобязательную силу.

Таким образом, при заключении данного договора необходимо определить, какие лица в силу закона (ст. 292, 558 ГК) сохраняют право пользования данным помещением и на какой срок. В договоре это оговаривается либо отдельным пунктом, либо подразделом в других пунктах. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Данное положение установлено законодателем для защиты прав указанных лиц в целях сохранения за ними права пользования жилыми помещениями.

В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать, на основании каких правоустанавливающих документов указанное жилое помещение принадлежит собственнику.

В связи с большим разнообразием путей приобретения жилых помещений виды документов могут быть различными. Исходя из практики их можно разбить на две группы: жилые помещения, приобретенные путем приватизации и жилые помещения, приобретенные посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также - полученные по наследству.

Если собственник приобрел жилое помещение путем приватизации, то комплект таких документов выглядит следующим образом:

Договор передачи квартиры, заключаемый обычно собственником с организацией, эксплуатирующей здание (обычно это РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ, ДЗ и т.д.). Эти договоры также регистрируются (применительно к Москве - в Комитете муниципального жилья г. Москвы) и имеют свой регистрационный номер, который указывается в заключаемом договоре вместе с датой регистрации. Свидетельство о собственности на жилище, также имеет свой номер и дату выдачи, указываемые в договоре.

Если же собственник приобрел жилое помещение посредством гражданско-правовых сделок, то в договоре указывается фамилия нотариуса, удостоверившего сделку, когда и под каким номером совершена запись в реестре нотариуса, а также дата государственной регистрации сделки и регистрационный номер[51].

В соответствии со ст. 555 ГК цена для данного договора является существенным условием. Причем общие правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК для случаев, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора, для договора купли-продажи недвижимости не применяются.

Цена указывается обычно цифрами и прописью. Кроме цены, за которую продается жилое помещение, указывается также стоимость квартиры по справке Бюро технической инвентаризации (прописью и цифрами), а также дата выдачи справки, ее порядковый номер и номер бланка, на котором она выполнена[52].

Цена квадратного метра жилой площади на первичном рынке Уфы, по нынешним меркам в среднем составляет 12000 рублей, из-за общей площади стоимость квартиры в новом доме оказывается намного больше, чем в любом здании постройки прошлых десятилетий.

На ценообразование влияет место расположения квартиры (район города), а также наличие развитой инфраструктуры.

Также в данном пункте оговаривается момент передачи денег. Здесь возможны несколько вариантов: деньги передаются до удостоверения договора у нотариуса; деньги передаются единовременно при подписании договора сторонами; деньги передаются после государственной регистрации сделки. Последний вариант представляется наиболее логичным, поскольку, как уже говорилось выше, право собственности на жилое помещение переходит именно после регистрации договора, и именно в регистрирующем органе обычно имеются сведения об аресте и запрещениях на жилое помещение, тогда как нотариус может этих сведений и не иметь.

В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения к покупателю переходят не только права на определенное договором помещение, но и обязанности, связанные с ним. В частности, покупатель должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого помещения и приходящейся на него части придомовой территории и т.д.

Договор купли-продажи жилого помещения подчиняется общим положениям обязательственного права, в том числе об исполнении обязательств и ответственности за их нарушение.

Так, по договору продавец обязан передать покупателю жилое помещение свободным от прав третьих лиц, в силу чего на продавца может быть возложена ответственность за нарушение этих условий в виде возмещения покупателю убытков, которые он понес вследствие этих нарушений, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. В случае изъятия у покупателя жилого помещения третьими лицами в силу обязательств, возникших до исполнения договора, продавец обязан возместить понесенные покупателем убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих обязательств[53].

Переход права собственности не устраняет ответственности перед покупателем третьих лиц, на которых такая ответственность возложена в силу закона (например, строитель жилого дома несет ответственность за его безопасное и нормальное функционирование).

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего оговоренным в договоре условиям, не является основанием освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие было оговорено в документе о передаче жилого помещения[54].

Если недостатки жилого помещения не были оговорены в договоре и были обнаружены позднее, покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных покупателем для устранения этих недостатков. Если обнаруженные недостатки существенны, покупатель может отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной продавцу суммы. Однако продавец не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли после передачи жилого помещения покупателю.

Одним из пунктов договора должно быть оговорено, какая из сторон оплачивает расходы по заключению сделки.

В договоре также обязательно должно быть указание о том, что нотариус при удостоверении сделки с жилым помещением пояснил сторонам договора содержание тех статей закона, которые имеют отношение к данной сделке.

Как уже говорилось выше, государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения является обязательным условием при заключении сделки, однако отказ одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, не становится непреодолимым препятствием. П. 3 ст. 551 ГК допускается принудительная регистрация по судебному решению. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные уклонением и задержкой регистрации.

Ст. 556 ГК определяются особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется путем составления документа, подписанного обеими сторонами

До подписания такого документа (акта передачи) договор не считается исполненным.

Уклонение одной из сторон от его подписания или передачи имущества рассматривается как односторонний отказ от договора.

2.2 Особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений

1) Купля-продажа приватизированных квартир

Купля-продажа приватизированных квартир несколько отличается от купли-продажи иных жилых помещений. В частности различаются даже нормативно-правовые акты регулирующие данные правоотношения о которых речь пойдет ниже.

Если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи. Но ГК РФ предусматривает в качестве объекта - лишь "жилой дом, находящийся в личной собственности граждан".

С принятием законов "О собственности в РФ", "О приватизации жилищного фонда в РФ" появилась правовая база для развития рынка жилья, поскольку при завершении процесса приватизации граждане становятся собственниками жилых помещений и, следовательно, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.

Вопрос о форме совершения сделок по купле-продаже "приватизированного жилья" должен решаться в соответствии с ГК РФ[55].

Несмотря на различия, свойственные правовым формам договоров отчуждения жилых помещений, все они при нотариальном оформлении имеют много общего, поэтому значительно удобнее в основу изложения нотариальной функции положить договор купли-продажи как наиболее распространенный вид договора; при рассмотрении договора мены выявить особенности его оформления.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства о нотариате место удостоверения договора купли-продажи "приватизированного" жилого помещения определяется по месту нахождения указанного жилого помещения. Место нахождения указанного жилого помещения определяется адресом. Адрес определяется в свою очередь указанием на город, село, иной населенный пункт, наименованием улицы, номера дома, квартиры. Все эти сведения, безусловно, должны содержаться в правоустанавливающем документе.

В нотариальной практике при удостоверении договора купли-продажи "приватизированного жилья" в качестве правоустанавливающих документов чаще фигурируют либо сам договор, либо регистрационное удостоверение, выданное бюро технической инвентаризации администрации города на основании договора о передаче квартиры в собственность[56].

Кроме правоустанавливающего документа, при удостоверении договора купли-продажи приватизированного жилого помещения необходимо представить справку на продажу бюро технической инвентаризации соответствующей администрации. Эта справка должна содержать сведения о собственнике и местоположении квартиры, о размере (общей и жилой площади), подробную характеристику квартиры, подсобных помещений, инвентаризационную оценку.

При совершении сделок, направленных на отчуждение имущества несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства.

Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми – одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июле 1993 г. умерла.

Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.

Решением Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры, признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея – опекуну Приказчикову – квартиру, а Приказчиков – вернуть Кукушкиной 5288 руб.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.

Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.

Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям Семейного кодекса без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7